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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme (bis)

La Cour d’appel de Mons était saisie d’un litige assez courant : une infraction d’urbanisme est découverte après la vente.

La Cour va rendre un arrêt qui retient notre attention (Mons, 17 novembre 2010, J.L.M.B., 2012, p. 520)

Le vice était bénin et régularisable, et le vendeur s’empressa de poursuivre cette régularisation. Mais elle n’a pu intervenir avant la date prévue pour la délivrance.

Le vendeur n’a pas fait preuve de malice ; il ignorait le vice et fit immédiatement le nécessaire pour régulariser la situation.

Le juge écarte donc le dol tout comme l’erreur sur la substance de la chose.

Mais l’immeuble un appartement à Nivelles n’a pu être délivré exempt de vise à la date prévue pour la délivrance, c’est-à-dire à l’acte.

L’acheteur renonça à la vente malgré les efforts du vendeur, préférant faire profit de l’indemnité contractuelle de 10 % du prix.

L’acheteur poursuivit donc l’annulation de la vente, et subsidiairement sa résolution, ainsi que le paiement de l’indemnité contractuelle.

Le vendeur quant à lui, proposait de suspendre la délivrance, le temps de régulariser la situation d’urbanisme, tout en donnant la jouissance des lieux à l’acheteur.

La Cour d’appel va rendre un arrêt d’une grande sagesse. Jugez-en :

« Dans les circonstances de l’espèce telles qu’elles résultent des pièces déposées par les parties, ni le dol ni l’erreur sur la substance n’étant établies comme précisé à juste titre par le premier juge, il n’y a pas lieu à annulation de la vente mais à sa résolution aux torts réciproques soit pour manquements graves respectifs des deux parties à leurs obligations.

En effet, l’infraction urbanistique affectant le bien vendu est établie, le permis de régularisation n’ayant été obtenu qu’après la date fixée pour la signature de l’acte authentique : la venderesse a donc manqué à son obligation de délivrance d’une chose exempte de vice.

Les intimés (acheteurs) ont pour leur part manqué à l’obligation d’exécution de bonne foi de la convention en refusant les propositions de l’appelante de postposer la date de signature de l’acte authentique, avec possibilité de location du bien dans l’intervalle dans l’attente de la régularisation urbanistique, ou d’annuler purement et simplement la vente.

Les parties doivent, en conséquence, être remises dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas contracté, le contrat résolu ne pouvant plus servir de fondement à leurs droits et obligations (Cass., 6 juin 1996, Pas., 594).

Elles doivent en outre réparer le dommage causé à l’autre en fonction de la gravité de leurs manquements respectifs.

Leurs fautes sont, en l’espèce, d’égale gravité : l’infraction urbanistique affectant le bien vendu à la date fixée pour la passation de l’acte authentique est en effet aussi grave que le refus des intimés d’envisager une solution amiable.

L’appelante doit aux intimés les frais de dossier de prêt hypothécaire inutilement exposés par eux et une indemnité à fixer ex aequo et bono, à défaut de toute autre possibilité, pour les tracasseries à eux causées par le défaut de passation de l’acte authentique, en ce compris l’obligation de se reloger.

De son côté, Madame V. a droit à l’indemnisation du préjudice subi à la suite de ce défaut : elle justifie à ce propos de l’obtention d’une offre de crédit logement le 15 avril 2005 et de la fixation d’une date pour la signature des actes de prêt et d’achat d’un immeuble sis à Nalinnes le 13 mai suivant, mais elle ne fournit aucun élément précis permettant de chiffrer les conséquences de la remise en vente de l’appartement litigieux notamment vis-à-vis de son banquier : elle a droit à une indemnité fixée ex aequo et bono.

Les dommages subis de part et d’autre sont considérés, en fonction des éléments soumis à la cour, comme étant équivalents. »

L’agent immobilier était cité en intervention et garantie.

On lui reprochait d’avoir manqué à son devoir de conseil envers le vendeur et d’information envers l’acheteur.

A son égard également, la Cour fait preuve d’un grand réalisme :

« Enfin, comme dit à juste titre par le premier juge, aucune faute n’est établie dans le chef de la SCRL I., le devoir de conseil et d’information d’une agence immobilière devant s’entendre de manière raisonnable et ne pouvant s’étendre à la vérification d’office d’une éventuelle infraction urbanistique du bien offert en vente. »

Cet arrêt a le mérite de rappeler aux parties qu’elles doivent loyalement collaborer en vue de faire prospérer leur contrat. Pour le reste, je renvoie les lecteurs à mon article du 15 janvier 2013.

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Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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