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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme (bis)

La Cour d’appel de Mons était saisie d’un litige assez courant : une infraction d’urbanisme est découverte après la vente.

La Cour va rendre un arrêt qui retient notre attention (Mons, 17 novembre 2010, J.L.M.B., 2012, p. 520)

Le vice était bénin et régularisable, et le vendeur s’empressa de poursuivre cette régularisation. Mais elle n’a pu intervenir avant la date prévue pour la délivrance.

Le vendeur n’a pas fait preuve de malice ; il ignorait le vice et fit immédiatement le nécessaire pour régulariser la situation.

Le juge écarte donc le dol tout comme l’erreur sur la substance de la chose.

Mais l’immeuble un appartement à Nivelles n’a pu être délivré exempt de vise à la date prévue pour la délivrance, c’est-à-dire à l’acte.

L’acheteur renonça à la vente malgré les efforts du vendeur, préférant faire profit de l’indemnité contractuelle de 10 % du prix.

L’acheteur poursuivit donc l’annulation de la vente, et subsidiairement sa résolution, ainsi que le paiement de l’indemnité contractuelle.

Le vendeur quant à lui, proposait de suspendre la délivrance, le temps de régulariser la situation d’urbanisme, tout en donnant la jouissance des lieux à l’acheteur.

La Cour d’appel va rendre un arrêt d’une grande sagesse. Jugez-en :

« Dans les circonstances de l’espèce telles qu’elles résultent des pièces déposées par les parties, ni le dol ni l’erreur sur la substance n’étant établies comme précisé à juste titre par le premier juge, il n’y a pas lieu à annulation de la vente mais à sa résolution aux torts réciproques soit pour manquements graves respectifs des deux parties à leurs obligations.

En effet, l’infraction urbanistique affectant le bien vendu est établie, le permis de régularisation n’ayant été obtenu qu’après la date fixée pour la signature de l’acte authentique : la venderesse a donc manqué à son obligation de délivrance d’une chose exempte de vice.

Les intimés (acheteurs) ont pour leur part manqué à l’obligation d’exécution de bonne foi de la convention en refusant les propositions de l’appelante de postposer la date de signature de l’acte authentique, avec possibilité de location du bien dans l’intervalle dans l’attente de la régularisation urbanistique, ou d’annuler purement et simplement la vente.

Les parties doivent, en conséquence, être remises dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas contracté, le contrat résolu ne pouvant plus servir de fondement à leurs droits et obligations (Cass., 6 juin 1996, Pas., 594).

Elles doivent en outre réparer le dommage causé à l’autre en fonction de la gravité de leurs manquements respectifs.

Leurs fautes sont, en l’espèce, d’égale gravité : l’infraction urbanistique affectant le bien vendu à la date fixée pour la passation de l’acte authentique est en effet aussi grave que le refus des intimés d’envisager une solution amiable.

L’appelante doit aux intimés les frais de dossier de prêt hypothécaire inutilement exposés par eux et une indemnité à fixer ex aequo et bono, à défaut de toute autre possibilité, pour les tracasseries à eux causées par le défaut de passation de l’acte authentique, en ce compris l’obligation de se reloger.

De son côté, Madame V. a droit à l’indemnisation du préjudice subi à la suite de ce défaut : elle justifie à ce propos de l’obtention d’une offre de crédit logement le 15 avril 2005 et de la fixation d’une date pour la signature des actes de prêt et d’achat d’un immeuble sis à Nalinnes le 13 mai suivant, mais elle ne fournit aucun élément précis permettant de chiffrer les conséquences de la remise en vente de l’appartement litigieux notamment vis-à-vis de son banquier : elle a droit à une indemnité fixée ex aequo et bono.

Les dommages subis de part et d’autre sont considérés, en fonction des éléments soumis à la cour, comme étant équivalents. »

L’agent immobilier était cité en intervention et garantie.

On lui reprochait d’avoir manqué à son devoir de conseil envers le vendeur et d’information envers l’acheteur.

A son égard également, la Cour fait preuve d’un grand réalisme :

« Enfin, comme dit à juste titre par le premier juge, aucune faute n’est établie dans le chef de la SCRL I., le devoir de conseil et d’information d’une agence immobilière devant s’entendre de manière raisonnable et ne pouvant s’étendre à la vérification d’office d’une éventuelle infraction urbanistique du bien offert en vente. »

Cet arrêt a le mérite de rappeler aux parties qu’elles doivent loyalement collaborer en vue de faire prospérer leur contrat. Pour le reste, je renvoie les lecteurs à mon article du 15 janvier 2013.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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