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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble en infraction d’urbanisme (bis)

La Cour d’appel de Mons était saisie d’un litige assez courant : une infraction d’urbanisme est découverte après la vente.

La Cour va rendre un arrêt qui retient notre attention (Mons, 17 novembre 2010, J.L.M.B., 2012, p. 520)

Le vice était bénin et régularisable, et le vendeur s’empressa de poursuivre cette régularisation. Mais elle n’a pu intervenir avant la date prévue pour la délivrance.

Le vendeur n’a pas fait preuve de malice ; il ignorait le vice et fit immédiatement le nécessaire pour régulariser la situation.

Le juge écarte donc le dol tout comme l’erreur sur la substance de la chose.

Mais l’immeuble un appartement à Nivelles n’a pu être délivré exempt de vise à la date prévue pour la délivrance, c’est-à-dire à l’acte.

L’acheteur renonça à la vente malgré les efforts du vendeur, préférant faire profit de l’indemnité contractuelle de 10 % du prix.

L’acheteur poursuivit donc l’annulation de la vente, et subsidiairement sa résolution, ainsi que le paiement de l’indemnité contractuelle.

Le vendeur quant à lui, proposait de suspendre la délivrance, le temps de régulariser la situation d’urbanisme, tout en donnant la jouissance des lieux à l’acheteur.

La Cour d’appel va rendre un arrêt d’une grande sagesse. Jugez-en :

« Dans les circonstances de l’espèce telles qu’elles résultent des pièces déposées par les parties, ni le dol ni l’erreur sur la substance n’étant établies comme précisé à juste titre par le premier juge, il n’y a pas lieu à annulation de la vente mais à sa résolution aux torts réciproques soit pour manquements graves respectifs des deux parties à leurs obligations.

En effet, l’infraction urbanistique affectant le bien vendu est établie, le permis de régularisation n’ayant été obtenu qu’après la date fixée pour la signature de l’acte authentique : la venderesse a donc manqué à son obligation de délivrance d’une chose exempte de vice.

Les intimés (acheteurs) ont pour leur part manqué à l’obligation d’exécution de bonne foi de la convention en refusant les propositions de l’appelante de postposer la date de signature de l’acte authentique, avec possibilité de location du bien dans l’intervalle dans l’attente de la régularisation urbanistique, ou d’annuler purement et simplement la vente.

Les parties doivent, en conséquence, être remises dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas contracté, le contrat résolu ne pouvant plus servir de fondement à leurs droits et obligations (Cass., 6 juin 1996, Pas., 594).

Elles doivent en outre réparer le dommage causé à l’autre en fonction de la gravité de leurs manquements respectifs.

Leurs fautes sont, en l’espèce, d’égale gravité : l’infraction urbanistique affectant le bien vendu à la date fixée pour la passation de l’acte authentique est en effet aussi grave que le refus des intimés d’envisager une solution amiable.

L’appelante doit aux intimés les frais de dossier de prêt hypothécaire inutilement exposés par eux et une indemnité à fixer ex aequo et bono, à défaut de toute autre possibilité, pour les tracasseries à eux causées par le défaut de passation de l’acte authentique, en ce compris l’obligation de se reloger.

De son côté, Madame V. a droit à l’indemnisation du préjudice subi à la suite de ce défaut : elle justifie à ce propos de l’obtention d’une offre de crédit logement le 15 avril 2005 et de la fixation d’une date pour la signature des actes de prêt et d’achat d’un immeuble sis à Nalinnes le 13 mai suivant, mais elle ne fournit aucun élément précis permettant de chiffrer les conséquences de la remise en vente de l’appartement litigieux notamment vis-à-vis de son banquier : elle a droit à une indemnité fixée ex aequo et bono.

Les dommages subis de part et d’autre sont considérés, en fonction des éléments soumis à la cour, comme étant équivalents. »

L’agent immobilier était cité en intervention et garantie.

On lui reprochait d’avoir manqué à son devoir de conseil envers le vendeur et d’information envers l’acheteur.

A son égard également, la Cour fait preuve d’un grand réalisme :

« Enfin, comme dit à juste titre par le premier juge, aucune faute n’est établie dans le chef de la SCRL I., le devoir de conseil et d’information d’une agence immobilière devant s’entendre de manière raisonnable et ne pouvant s’étendre à la vérification d’office d’une éventuelle infraction urbanistique du bien offert en vente. »

Cet arrêt a le mérite de rappeler aux parties qu’elles doivent loyalement collaborer en vue de faire prospérer leur contrat. Pour le reste, je renvoie les lecteurs à mon article du 15 janvier 2013.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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