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L’expulsion du locataire commercial par l’acquéreur lorsque le bail est devenu à durée indéterminée

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Selon l’article 14, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux, lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession dans l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours.

Voyons comment, dans ce cas, l’acquéreur du bien peut recouvrer la libre jouissance de l’immeuble.

Le congé par le bailleur

Selon la même disposition, le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois.

Ce congé n’est pas soumis à des formes ou conditions (J.P., Zomergem, 30 juin 2006, R.W., 2009/10, p. 504).

Aucune indemnité d’éviction n’est due au locataire si ce congé de 18 mois est respecté.

Mais si le bailleur donne congé avec le préavis de 18 mois, le preneur peut demander à ce moment un renouvellement, en respectant les formes et mentions de l’article 14, al. 1er.

Cette demande doit être introduite entre le 18ième et le 15ième mois qui précède l’expiration du préavis reçu ; donc en pratique dans les trois mois du congé avec préavis de 18 mois.

Le bailleur peut refuser le renouvellement aux conditions et indemnités des articles 16, I, 1° à 4°, et 25 de la loi sur les baux commerciaux. En effet, si l’article 14, al. 1, redevient applicable, c’est pour tout son régime.

Le preneur, en revanche, peut donner congé moyennant un préavis de un mois selon l’article 1736 du Code civil.

La Cour de cassation a jugé que le droit commun s’appliquait à ce congé et non le droit spécial de la loi sur les baux commerciaux (Cass., 28 avril 2011, rôle n° C.08.0332.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation s’est écartée de la position de la doctrine (B. Louveaux, Le droit du bail commercial, » Larcier, Bruxelles, 2011, p. 947). Ceci est important, on le verra plus loin.

Le motif de refus de renouvellement doit être réalisé personnellement par le bailleur (Cass., 3 décembre 2015, rôle n° C.14.259.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le congé ne devra pas être donné par le bailleur avant le transfert de propriété, le vendeur, mais par l’acquéreur lorsqu’il sera devenu bailleur.

En effet, pour refuser le renouvellement qui peut être demandé après le congé, le bailleur actuel doit invoquer un motif qu’il est incapable de réaliser lui-même puisqu’il vend son bien.

L’acquéreur peut-il expulser le preneur ?

La matière est en principe gouvernée par l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux.

Selon cette disposition, « lors même que le bail réserverait la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, l’acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l’article 16, moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.

Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins ».

Rappelons que si le bail a date certaine, il est opposable à l’acquéreur lorsque la faculté d’expulsion fait défaut et que, si cette faculté est convenue, il faudra encore respecter l’article 12.

En revanche, si le bail n’a pas date certaine (enregistrement), la faculté d’expulsion est inopérante. Il faudra respecter l’article 12 si le preneur occupe depuis au moins six mois et le bail sera inopposable s’il occupe depuis moins de six mois.

Dans le cas qui nous occupe, le nouveau bail est rarement enregistré.

En effet, il s’agit d’un nouveau bail à durée indéterminée donc non écrit ; sans « acte », la convention est impossible à soumettre à la formalité de l’enregistrement.

Si le preneur occupe le bien depuis bien au moins six mois, l’acquéreur pourra valablement expulser le preneur, moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acte authentique.

Le congé devra énoncer clairement le motif justifiant le congé et l’indemnité correspondante devra être payée pour éviter le droit de rétention du preneur.

On voit d’emblée que le congé de l’article 12 est préférable à celui exposé plus haut, de l’article 14.

En effet, le préavis est de 12 mois et non 18 mois, et les motifs justifiant le congé ou le refus de renouvellement demandé sur congé sont les mêmes.

On peut envisager une solution plus rapide. Elle existe mais elle porte sur une application de la loi qui n’est pas encore résolue par la jurisprudence et la doctrine.

Le bail devenu à durée indéterminée par défaut de renouvellement régulier est-il encore régi par la loi sur les baux commerciaux ou par le droit commun, ou s’agit-il d’un régime hybride ?

La doctrine ne s’accorde pas sur cette question.

Selon certains auteurs, ce bail est régi par la loi sur les baux commerciaux sauf exception régie par le droit général (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, 2011, p. 948 ; M. La Haye et J. Vankerckhove, « Les baux commerciaux », Le Novelles, Larcier, Bruxelles, 2004, n° 1775).

Selon d’autres auteurs, au contraire, ce bail est régi par le droit commun sauf exception régie par la loi sur les baux commerciaux (A. Pauwels et P. Massart, « Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux », Excelsior, 1998, C-VIII-12.8, n° 10 ; A. Tschoffen et M. Dubau, « Les baux commerciaux. Commentaire de la loi du 30 avril 1951 », Bruylant, Bruxelles, 1951, p. 194).

L’enjeu est que si la loi spéciale sur les baux commerciaux (art. 12) ne s’applique pas, c’est l’article 1743 du Code qui gouverne la situation.

Cela a pour effet que l’acquéreur peut expulser sans indemnité ni préavis le preneur dont le bail n’est pas enregistré (sauf clause de l’acte de vente dite de service du bail).

En ce cas, le vendeur devra éventuellement une indemnité au preneur selon l’article 1745 du Code civil.

L’article 1738 du Code civil ne sera d’aucun secours au preneur.

Rappelons que selon cette disposition « si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée. »

Comme on se trouve dans une reconduction tacite, dans l’hypothèse où le droit commun régit celle-ci sauf pour la durée, les conditions du bail initial restent d’application, dont l’article 12 s’il a été contractualisé.

Mais si le régime de droit commun s’applique, dès lors que le bail n’est pas enregistré, il n’est pas opposable et cette clause du bail restera inopérante à l’égard de l’acquéreur.

On voit toute l’importance de savoir si le bail commercial devenu à durée indéterminée reste gouverné par la loi sur les baux commerciaux ou s’il tombe dans le droit commun.

La jurisprudence ne s’est pas vraiment prononcée sur la question, si ce n’est le juge de paix de Seraing qui avance que le régime de la reconduction à durée indéterminbée échappe à la loi sur les baux commerciaux (J.P., Seraing, 27 septembre 1967, J.T., 1967, p. 595).

La Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur la question de principe. Elle a une approche pragmatique.

Pour la période de reconduction à durée indéterminée, la Cour de cassation a exclu la faculté de révision du loyer de l’article 6 (Cass., 28 avril 2011, rôle n° C.08.0332.F, www.juridat.be).

Elle aussi considéré que le préavis du preneur est celui de droit commun (art. 1736 du Code civil) et non celui de l’article 3, al. 3, de la loi sur les baux commerciaux (même arrêt Cass., 28 avril 2011)

De plus, dans un arrêt du 7 mars 1979, la Cour de cassation a appliqué le droit commun (art. 1739 du Code civil) au mécanisme de l’article 14, al. 3, en ce sens que le congé signifié empêche la tacite reconduction (Cass., 7 mars 1979, Pas., 1979, I, p. 806).

Faut-il en déduire que la Cour de cassation se range à l’opinion de ce que le droit commun régit le bail commercial devenu à durée indéterminée, auquel cas l’article 12 n’est pas d’application, et que le preneur peut être expulsé sans autre formalité ?

La Cour de cassation examine la situation concrètement.

Dans l’arrêt relatif à la révision du loyer, elle constate que le droit à la révision du loyer est le contrepoids de la durée du bail commercial (neuf ans). C’est pour cela qu’elle refuse la révision au bail devenu à durée indéterminée.

Ce n’est donc pas une position de principe sur la question. C’est un examen cas par cas sur la compatibilité de la loi spéciale sur les baux commerciaux avec le régime de la durée indéterminée.

On peut raisonner pareillement et retenir alors que la protection spéciale de l’article 12 en cas de bail commercial non enregistré et sans faculté d’expulsion ne se justifie pas lorsque le preneur a négligé de renouveler son bail et ne détient plus qu’un titre d’occupation à durée indéterminée.

On pourrait donc alors conclure à l’expulsion immédiate par l’acquéreur mais il faut être prudent : cette solution est déduite de la jurisprudence mais n’est pas consacrée par celle-ci et une partie significative de la doctrine ne la soutient pas. Cette matière va évoluer.

Notons que si l’acquéreur expulse sans préavis ni indemnité, et que cette démarche est contestée avec succès, il sera trop tard pour donner le congé de l’article 12.

Rappelons que ce congé doit être donné dans les trois mois de l’acquisition.

Au mieux, la démarche sera vue comme le congé de l’article 14, al. 3, avec un préavis de 18 mois et le preneur pourra demander le renouvellement.

C’est pourquoi il faut, à mon sens, donner deux congés : un congé à titre principal basé sur l’article 1743 du Code civil avec départ immédiat et, à titre subsidiaire seulement et dans les trois mois de l’acte, un congé fondé sur l’article 12 avec un préavis de 12 mois, un motif visé à l’article 16, I, 1° à 4°, et l’indemnité correspondante.

La photo : le Palais des beaux-arts à Bruxelles (Horta, 1928). Cet élégant bâtiment était funestement flanqué du siège de la banque Fortis. L’immeuble Fortis est aujourd’hui en démolition comme le montre la photo ci-dessous, et c’est heureux. Ce bâtiment répondait en effet à la règle selon laquelle un siège de banque doit être monumental et prétentieux. Que nous réserve la banque ? Voyez le futur bâtiment sur http://www.lesoir.be/409895/article/economie/2014-01-23/images-du-nouveau-siege-social-bnp-paribas-fortis. Ce sera sans doute encore monumental et prétentieux mais manifestement en plus beau.

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