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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La valeur locative normale et les travaux du locataire

Lorsque le preneur demande le renouvellement de son bail commercial, le bailleur peut subordonner son accord à des conditions relatives au loyer (art. 14 de la loi sur les baux commerciaux).

Il peut ainsi accepter le renouvellement moyennant un loyer sensiblement plus élevé.

Si le locataire n’est pas d’accord avec le nouveau loyer, il doit saisir le juge de paix dans les 30 jours de la réponse du bailleur (art. 18).

Le juge statue en équité, dit l’article 18, alinéa 2.

L’article 19 ajoute que, pour fixer le nouveau loyer, le juge prend notamment en considération le niveau des loyers dans les environs pour des immeubles similaires.

Il aura éventuellement égard à la nature particulière du commerce exercé et au profit tiré par le locataire de la sous-location.

En revanche, le juge n’a pas égard au rendement, favorable ou défavorable, du commerce exercé dans les lieux.

Se pose un problème quand le locataire a réalisé des travaux dans les lieux, qui ont donné une plus-value au bien loué.

Le juge peut-il ou non tenir compte de cette plus-value dans la fixation du nouveau loyer ?

Cela paraît inéquitable car c’est le locataire lui-même qui provoque ainsi l’augmentation de son loyer.

C’est un problème qui se pose souvent et la Cour de cassation vient enfin de donner une réponse.

Dans un jugement du 5 novembre 2014, le tribunal de commerce de Gand, section de Furnes, avait jugé que la valeur locative du bien ne devait pas être vue à la baisse du fait des travaux réalisés par le preneur dans les lieux.

Ce jugement est cassé par arrêt du 29 octobre 2015 de la Cour de cassation (rôle n° C.15.0013.N, www.juridat.be).

La Cour de cassation juge que :

« La valeur locative normale du bien au moment du renouvellement englobe en principe les travaux apportés au bien par le locataire durant la location.

Sur base d’éléments objectifs sans rapport avec la situation des parties, le juge peut cependant décider en équité, pour fixer la valeur locative normale, de ne pas tenir compte des travaux exécutés par le preneur. »

Dans la langue de l’arrêt :

« De normale huurwaarde van het goed op het ogenblik van de huurhernieuwing omvat in beginsel de door de huurder tijdens de vorige huurperiode aan het goed uitgevoerde werken. De rechter kan echter naar billijkheid, op grond van objectieve elementen die geen verband houden met de toestand van de partijen, oordelen dat bij het bepalen van de normale huurwaarde geen rekening dient te worden gehouden met bepaalde door de huurder aan het goed uitgevoerde werken. »

Les juges d’appel avaient décidé qu’il ne fallait pas fixer la valeur locative à la baisse en considération des investissements consentis par le preneur.

En excluant cette possibilité, alors qu’ils statuaient en équité, les juges d’appel ont violé les articles 18 et 19 de la loi, décida la Cour de cassation.

Cet arrêt est bienvenu. Il est en effet injuste que le bailleur fasse indirectement profit des efforts que le locataire a consenti pour améliorer le bien.

Photo : la cathédrale de Reims.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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