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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai.

Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de le faire.

Cette clause sert simplement à permettre au vendeur de réclamer l’indemnité contractuelle (en général 10 % du prix) puisqu’il est évident que si elle doit être mise en œuvre c’est que l’acheteur ne peut payer le prix à défaut de financement.

En général, ce genre de clause est ainsi libellé :

« La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire / financement de … euros, qu’il s’engage à solliciter dès la signature des présentes, auprès d’un organisme bancaire aux conditions générales du marché.

À défaut par l’acquéreur de justifier au vendeur dans le mois de la présente que ce crédit lui a été refusé, et ce par la production d’une attestation émanant de l’organisme de crédit, cette condition sera réputée remplie et la vente sera parfaite.

Avant d’analyser plus avant ce genre de clause, il faut examiner quel est l’objet réel de la condition.

En réalité, il s’agit bien d’une condition positive (obtention d’un financement) et non d’une condition négative (n’avoir pas notifié le refus de la banque).

En effet, il apparaît clairement que, par ce dispositif, l’acheteur a entendu subordonner son consentement à l’achat à l’obtention d’un prêt pour le réaliser (S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93 ; J. De Coninck, “Enkele bewijs- en andere perikelen omtrent de financieringsvoorwaarde”, T.B.B.R., 2004, p. 194, n° 20).

Ce n’est donc pas une application de l’article 1177 du Code civil qui évoque l’obligation contractée sous la condition qu’un événement n’arrivera pas dans un temps fixe.

Autrement dit, la vente n’est pas survenue du fait de la réalisation d’une condition négative mais elle est au contraire caduque par la non réalisation d’une condition positive.

Par la clause examinée, les parties se sont plutôt accordées sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie,  « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in La mise en vente d’un immeuble (Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 106).

Et sous l’angle de la sanction, la clause prend un tout autre relief.

La véritable sanction est moins que la vente soit réputée accomplie, mais que, de ce fait, l’acquéreur sera en défaut de l’exécuter et s’expose à l’indemnité généralement stipulée, soit 10 % du prix.

En effet, la moindre contradiction de la clause n’est pas qu’elle répute la vente accomplie alors que l’acheteur n’a pu justifier qu’il disposera du crédit pour faire prospérer la vente en payant le prix.

Or une pareille sanction, dans ces circonstances, paraît disproportionnée au point que son usage soit constitutif d’abus de droit (M. Vanwijck-Alexandre, « Modalités probatoires relatives à la réalisation de la condition suspensive dans la vente d’immeuble », in Liber Amicorum Paul Delnoy, Larcier, Bruxelles, 2005, p. 505 ; S. Stijn, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M., 2008, p. 93).

Si le juge n’annule pas la sanction du chef d’abus de droit, il peut en modérer l’application et même réduire l’indemnité par application de l’article 1231 du Code civil. Ce faisant, il réduira pas la sanction prévue (fût-ce par répercussion) en cas de non justification dans le délai du refus bancaire.

La jurisprudence a cependant validé de telles clauses dans le passé (Civ., Arlon, 17 janvier 2002, Rev. Not. Bel., 2003, p. 105 ; Civ., Liège, 28 novembre 2001, www.barreaudeliege.be; Civ., Anvers, 3 mars 2003, R.G.D.C., 2004, p. 196).

Mais la jurisprudence change, sous le poids de la doctrine évoquée plus haut, comme le démontre un arrêt de la Cour d’appel de Mons (arrêt du 14 mai 2013, J.L.M.B., 2014-4, p. 170).

Dans cette affaire, le compromis prévoyait au titre de condition suspensive d’obtention de crédit, qu’à défaut de justifier au vendeur, dans le mois de la convention, que le crédit a été refusé, la condition est réputée remplie et la vente est parfaite.

Il était aussi convenu de ce que la partie qui reste en défaut d’exécuter ses obligations devra payer une indemnité forfaitaire de 15 % du prix.

En dépit de nombreuses démarches auprès des banques, l’acheteur n’a pas reçu un avis de refus et n’a donc pas été en mesure de le notifier dans le mois.

La Cour d’appel de Mons analyse la situation comme suit :

« Il est constant que, dans la commune intention des parties, l’immeuble était acquis sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit : cette condition était essentielle, et le délai de notification de l’information ne peut s’analyser comme une obligation distincte et prépondérante sur l’obtention réelle du crédit.

Ainsi, selon la doctrine, une telle clause est une convention portant sur les modalités probatoires de la non-réalisation de la condition suspensive et sur les sanctions attachées au non-respect de ces modalités probatoires (I. Durant et M. Clavie, « La vente conditionnelle, bien plus qu’une abréviation de langage », in B. Dubuisson et P. Wéry, La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Bruxelles, Larcier, 2005, pp. 105-106).

En l’espèce, il n’est pas possible de notifier dans le mois de la signature du compromis un refus qui n’existe pas.

Par contre, (l’acheteur) démontre qu’il a entamé des démarches pour obtenir un prêt, qu’il a multiplié celles-ci à la suite d’un premier refus et qu’il en avaient informé l’agent immobilier, notamment en introduisant une nouvelle demande directement auprès dudit agent immobilier, par ailleurs intermédiaire de crédit.

Ce faisant, ils ont tout tenté pour lever la condition suspensive mais ils ont été contraints de constater un refus définitif, de telle sorte que la condition suspensive n’est jamais levée.

La Cour constate alors que la condition suspensive était défaillie, et que l’acheteur était libéré de toute indemnité puisqu’il n’y avait pas de vente.

C’est l’évidence, si l’on retient que les conditions suspensives dont question ici sont positives et non négatives.

On doit enfin évoquer également l’article 1178 du Code civil.

Selon cette disposition, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Cette disposition sanctionne l’acheteur qui néglige sa recherche de financement et empêche ainsi la condition de se réaliser ; la sanction est alors, de manière naturelle, que la condition est supposée accomplie.

Mais si l’acheteur a bien déployé les démarches pour obtenir le financement, mais n’a pu remettre le refus dans le délai, il ne doit pas être sanctionné puisqu’il a respecté la condition.

On peut donc avancer que, dans ce cas, la clause de sanction (le deuxième alinéa) ne s’appliquera pas.

Retenons pour terminer qu’il est malsain d’insérer ce genre de clauses dans les compromis. C’est si vrai que si la vente est réputée accomplie, le vendeur sera forcé d’en poursuivre la résolution devant le tribunal pour éviter le paiement des droits d’enregistrement.

Les agents immobiliers et les notaires devraient donc préférer un mécanisme d’indemnité d’immobilisation.

Il est en effet tout à fait possible de convenir de ce que, si la condition ne se réalise pas et que la vente s’avère caduque, l’acheteur paiera un montant compensant le fait que le bien a été retiré du marché pendant la durée de la condition.

Une pareille clause, moyennant une correcte évaluation, est parfaitement licite et ne prête nullement aux difficultés évoquées plus haut.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. En sens contraire mais à tort, voyez l’arrêt de la Cour d’appel de Liège du 3 octobre 2014, rôle n° 2013/RG/1327.

    La Cour décide que le manquement à l’obligation de transmettre au vendeur par lettre recommandée le refus de crédit de trois banques dans le délai imparti a pour effet que la condition n’est pas défaillie et que le prêt est considéré comme obtenu à l’expiration du délai conformément à la clause contractuelle.

    Par application du pacte commissoire exprès le vendeur peut demander la résolution et une indemnité de 15 % du prix sans abuser de son droit.

    Cette jurisprudence est très sévère. L’acheteur avait apporté le refus de trois banques mais n’avait pas respecté la formalité du recommandé.

    juillet 24, 2015

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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