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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (VI)

O sait donc que l’acquéreur « entre dans les chaussures du bailleur » lorsque le bail de résidence principale a été enregistré. Il peut donc donner congé au preneur comme pouvait le faire son vendeur, c’est-à-dire pour occupation personnelle, pour réaliser des travaux importants ou en versant une indemnité.

On a vu que ces motifs et conditions de congé sont aussi à la disposition de l’acquéreur lorsque le bail n’a pas été enregistré, si le preneur occupe le bien loué depuis au moins six mois, si ce n’est qu’en ce cas, le congé peut être donné à tout moment (mais dans les trois mois de l’acte) et moyennant un préavis de trois mois au lieu de six mois. Le moment est donc venu d’examiner les conditions de ces congés.

Retenons en résumé, dans le bail de neuf ans, le bailleur peut mettre fin au bail :

  • À tout moment moyennant un préavis de six mois et sans indemnité pour motif d’occupation personnelle (art. 3, § 2),
  • À la fin de chaque triennat moyennant un préavis de six mois :
    • Sans indemnité pour travaux d’une certaine importance  (art. 3, § 3),
    • Sans motif mais moyennant une indemnité (art. 3, § 4).

L’occupation personnelle

  • Le congé peut être donné à tout moment sauf s’il est destiné à permettre l’occupation d’un collatéral au troisième degré, auquel cas le congé ne peut être donné avant la fin du premier triennat.
  • Le préavis est de six mois débutant le premier jour du mois qui suit (art. 3, § 9).
  • Il faut qu’il s’agisse d’une occupation personnelle et effective mais cela ne doit pas nécessairement être continu ni sur la totalité du bien loué.
  • Qui peut occuper ? Le bailleur ou ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint (n’est-ce pas discriminatoire pour le cohabitant légal ?), les descendants, ascendants et enfants adoptifs de son conjoint, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré (pas avant trois ans pour ces derniers). Le degré est le nombre de niveau de parenté en remontant à et en redescendant vers l’ancêtre commun le plus proche.
  • Le congé doit indiquer qui va occuper personnellement et effectivement. Le locataire peut demander la preuve du lien de parenté, et cette preuve doit être fournie dans les deux mois à peine de nullité du congé.
  • L’occupation doit être réalisée dans l’année qui suit l’expiration du préavis et se poursuivre pendant deux ans au moins.

Si ces conditions ne sont pas rencontrées, le bailleur devra une indemnité de 18 mois de loyer, sauf s’il peut justifier d’une circonstance exceptionnelle.

Ce régime peut être exclu ou limité dans le bail.

Les travaux importants

  • Le congé peut être donné avec un préavis de six mois et pour l’expiration du premier et du deuxième triennat. En revanche, si le bailleur doit réaliser des travaux dans plusieurs logements qu’il possède dans l’immeuble, le congé peut être donné à tout moment, avec un préavis de six mois, sauf durant la première année.
  • Les travaux doivent affecter le corps du logement occupé et viser sa reconstruction, sa transformation ou sa rénovation, en tout ou en partie. Le bailleur doit communiquer en annexe du congé le permis d’urbanisme ou le devis détaillé ou la description des travaux et leur estimation.
  • Les travaux doivent respecter la destination des lieux. Le bailleur ne peut transformer un immeuble d’habitation pour faire des magasins ou des bureaux. Il est cependant précisé que cette destination est celle qui résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Ce qui est déterminant est donc la destination autorisée plus que l’affectation réelle.
  • Le coût des travaux doit dépasser trois années du loyer ou deux années de loyer si plusieurs logements loués sont concernés.
  • Les travaux doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois de la fin de préavis éventuellement prorogé. À cet effet, le bailleur est tenu de communiquer gratuitement au preneur, à sa demande, les documents justifiant de la réalisation des travaux.

Ici aussi, la sanction du non-respect des conditions est une indemnité de 18 mois de louer, sauf justification par le bailleur d’une circonstance exceptionnelle. Et ici encore, ce régime peut être exclu ou limité à l’avantage du preneur.

On notera que le sort de l’acquéreur investisseur d’un immeuble de rapport à rénover a été pris en considération. En effet, celui qui possède plusieurs appartements dans l’immeuble peut donner congé à tout moment et non à chaque triennat (sauf la première année) et la valeur des travaux doit alors couvrir deux et non trois années de loyer.

Le versement d’une indemnité 

  • Le congé doit être donné pour l’expiration du premier et du deuxième triennat, avec un préavis de six mois.
  • L’indemnité s’élève à neuf mois de loyer si le congé est donné à l’expiration du premier triennat et de six mois si le congé est donné à l’expiration du deuxième triennat. Pour les triennat suivant, dans le bail de plus de neuf ans, l’indemnité s’élève à trois mois.

Le bailleur ne doit faire valoir aucun motif, contrairement au congé pour occupation personnelle ou travaux importants ; en revanche, dans les congés motivés, le bailleur ne doit pas payer d’indemnité (sauf s’il ne réalise finalement pas les conditions).

Ici aussi, le bail peut limiter ou exclure cette faculté de résiliation au profit du bailleur.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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