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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’abattement à Bruxelles, suite mais pas encore fin

Revenons à l’abattement bruxellois qui suscite bien des questions des visiteurs du site.

On sait qu’à l’acquisition d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement peuvent être réduits à certaines conditions.

Il faut qu’il s’agisse :

  • D’une acquisition de la totalité en pleine propriété,
  • D’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation,
  • Par une personne physique (ou plusieurs personnes),
  • Qui ne possède(nt) pas déjà un autre immeuble d’habitation (en tout ou en partie),
  • En vue d’y établir sa résidence principale dans les deux ans,
  • Avec maintien de l’habitation à Bruxelles durant cinq ans.

La diminution de la base imposable s’élève à 60.000 € (gain 7.500 €) ou à 75.000 € (gain 9.375 €) si l’immeuble est situé dans un espace de développement (EDRLR).

Lorsqu’un couple réalise l’acquisition, les conditions doivent être réalisées pour chacun d’eux.

L’avantage fiscal est donc lié au respect de l’engagement de maintenir sa résidence pendant cinq ans à Bruxelles.

J’ai déjà eu l’occasion d’exposer dans un précédent article que la Commission européenne a émis, le 27 février 2012, un avis motivé d’infraction n° 2008/4447.

La Commission reproche à l’État belge la réglementation en question imposant la condition de résidence pendant cinq ans dans la Région de bruxelles-Capitale (art. 46bis, alinéa 6, rubrique 2°, c), C. enr.).

Selon la Commission, cette condition est susceptible de restreindre le droit de circuler et de restreindre la liberté d’établissement.

La Commission européenne a cependant précisé qu’elle « ne s’opposerait pas à une obligation liée au fait générateur de l’imposition telle que le maintien de la résidence dans le bien immeuble acquis ou la conservation de la qualité de propriétaire du bénéficiaire de l’avantage fiscal pendant une certaine durée. Une telle mesure devrait ainsi reposer sur des critères objectifs portant sur le lien avec le bien acquis et non sur des critères liés au territoire d’une Région. »

C’est exactement en ce sens qu’un projet d’ordonnance modifiant le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe (A-317/1 – 2011/2012)  a été déposé le 1er août 2012 et soumis au Conseil d’État.

La condition qui impose qu’au moins un des acquéreurs maintienne sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une période minimale de cinq ans est modifiée : au moins un des acquéreurs devra désormais maintenir sa résidence principale à l’adresse du bien acquis durant une période interrompue d’au moins cinq ans (à compter de la date d’établissement de sa résidence principale dans le bien acquis).

Le nouveau régime sera à la fois plus strict et plus doux.

Plus strict car il n’est plus question de maintenir la résidence dans la Région durant cinq ans mais dans l’immeuble acquis (situé à Bruxelles).

Plus doux car, en cas d’achat à plusieurs, par un couple par exemple, il suffit que l’un des deux acquéreurs maintienne sa résidence dans l’immeuble et non plus les deux acquéreurs.

Ce dernier point répond au problème des couples acquéreurs qui se séparent avant l’écoulement de la période de cinq ans.

Par ailleurs, les conséquences s’il n’est pas satisfait à cette condition de résidence sont également modifiées : le cas échéant, les droits complémentaires restent exigibles, mais ces droits ne seront plus majorés d’intérêts.

Le Conseil d’État n’a pas émis d’observation sur le projet. On peut donc supposer qu’il sera adopté tel quel.

Le point qui nous alarme est l’application dans le temps de la modification de l’article 46bis.

L’article 4 du projet dit sobrement : « la présente ordonnance entre en vigueur le 1er janvier 2013. »

Cela signifie que l’avantage fiscal sur les immeuble vendus à partir du 1er janvier prochain sera subordonné à la condition que l’un des acquéreurs reste dans la maison (donc dans la Région…) pendant cinq ans.

« Vendus » comment ? À mon avis c’est la date de l‘enregistrement de la vente qu’il faudra considérer.

Plus délicat est le sort des ventes antérieures.

Le changement de la condition de résidence s’applique-t-il aux ventes réalisées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance réparatrice, mais dont la période de cinq ans n’est pas écoulée ?

À mon avis, si l’un des acquéreurs quitte la maison après le 31 décembre 2012, il bénéficiera du nouveau régime : les droits ne seront pas dus si l’autre acquéreur achève le délai de cinq ans dans l’immeuble.

Si le ou les acquéreurs ont quitté la maison avant le 1er janvier 2013 mais restent dans la Région pour y achever le délai, il n’y aura pas davantage de restitution des droits.

Si le ou les acquéreurs ont quitté la maison et la Région avant le 1er janvier 2013, les droits devront être restitués avec intérêts.

Si l’un des acquéreurs a quitté la maison et la Région avant le 1er janvier 2013, et que l’autre reste dans le bien pour y achever les cinq ans, les droits devront pareillement être restitués.

En effet, la créance de restitution est alors née avant le changement de l’article 46bis. Ce qui survient par la suite ne peut modifier la situation à peine de donner un effet rétroactif à l’ordonnance.

Dans ce dernier cas, le redevable pourrait-il contester l’application contre lui de l’article 46bis ancien, au motif qu’il était contraire au droit communautaire ?

On sait depuis le fameux arrêt Le Ski que le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne est une norme de droit international qui prévaut sur le droit national (Cass., 27 mai 1971, Pas., 1971, p. 886).

Les principes de libre circulation et de libre établissement sont inscrits dans le Traité et bénéficient d’un effet direct.

La reconnaissance de l’effet direct des dispositions du Traité relatives aux libertés d’établissement a été confirmé par l’arrêt Reyners Binsbergen.(C.J.U.E., 21 juin 1974, aff. 2/74, Reyners : Rec. C.J.U.E., 1974, p. 631).

Le redevable pourrait-il former une opposition à contrainte devant le tribunal (art. 221 C. enr.) pour y plaider que la condition de maintien de la résidence dans la Région étant contraire au Traité, la sanction de son inobservation ne peut être appliquée ?

Je ne le pense pas.

En effet, la violation du Traité est d’accorder un avantage fiscal qui restreint la libre circulation.

C’est le préférence nationale qui fait problème (résider à Bruxelles).  L’avantage fiscal est lié à la condition litigieuse ; le juge ne peut donc donner effet à l’article 46bis du Code bruxellois.

Les droits sont alors dus sur la base de droit commun (sans abattement).

Le redevable des droits ne peut à la fois garde l’avantage fiscal et échapper à la condition de cet avantage.

C’est en tout cas ma réflexion sur base du texte tel qu’il a été soumis au Conseil d’État. Espérons qu’une circulaire viendra rapidement donner le point de vue de l’administration (c’est celui-là qui compte…).

Mais il faut encore que le texte soit voté et publié.

En attendant, prudence.  Attendez janvier pour quitter votre maison ou votre compagne ou compagnon.

Commentaires

facebook comments:

  1. D.Nicolas #

    « … si l’un des acquéreurs quitte la maison après le 31 décembre 2012, il bénéficiera du nouveau régime : les droits ne seront pas dus si l’autre acquéreur achève le délai de cinq ans dans l’immeuble. »

    Bonjour Me.
    Comme expliqué dans mon précédent commentaire, le bâtiment à été vendu en décembre 2011. Et nous sommes dès lors restés en région bxl pour compléter les 5ans. Or je devrais quitter la région en février 2013. Mais mon ex femme qui était le co-acquéreur reste encore à bxl. Nous devions rester ici dans la région jusque 2014. Risquons nous dès lors quelque chose ? Car la précédente loi n’interdisant pas la revente du bien et que des lors en 2013 je serais soumis au nouveau régime qui lui m’autorise à quitter la région.

    Merci d’avance
    Nicolas

    octobre 14, 2012
  2. Geoffroy Mourlon #

    Bonjour Maître,

    J’ai signé un compromis sur la Région de Bxl (Schaerbeek) en Septembre 2012. Je vais signer l’acte définitif ce 25 Janvier 2013. J’ai entendu à la radio que c’était la date du compromis qui définissait la régle à appliquer. Je serais donc lié à l’ancien régime?

    Merci d’avance pour votre collaboration.

    janvier 20, 2013
    • J’attends la publication d’une circulaire de l’administration sur cette réforme, mais la position que vous évoquez ne m’étonne pas car le fait générateur c’est la vente (le compromis) et non l’acte qui ne fait que réitérer la vente en forme authentique.

      janvier 22, 2013
      • Geoffroy Mourlon #

        Merci pour la rapidité de votre réponse. Mon Notaire vient de m’apprendre une mauvaise nouvelle. Dans mon compromis, j’avais une clause suspensive spéciale (protection des créanciers sur vendeur en faillite) valable jusqu’au jour de l’acte. Dans ce cas particulier, c’est semble-t-il la clause fin de la clause suspensive qui détermine l’achat… Je suis donc sur la nouvelle loi 2013. Zut!

        janvier 23, 2013
  3. Dave Clarke #

    Bonjour Maitre,

    Je suis dans une situation particulière.
    J’ai loué un appartement en 2009 que j’ai ensuite acheté en mai 2011 (avec abattement). Je l’ai habité jusque 2012.
    A partir de quand débute la période de 5 ans? (j’ai élu domicile dans l’appartement 2 ans avant de l’acheter: la loi dit que c’est l’établissement de domicile qui compte il me semble).

    Pour info, je me suis marié en 2010, j’ai eu un enfant début 2011.

    J’ai quitté l’appartement mais reste domicilié à Bxl (mais mon épouse et mon fils ont entretemps quitté la région dans une maison que nous avons acquis ensemble).
    Par ailleurs, je vais probablement travailler au Luxembourg. Dans l’hypothèse ou j’aurai un contrat de travail m’obligeant à me déplacer régulièrement au Luxembourg, est-ce considéré comme force majeure et puis-je demander à quitter la Région sans payement des droits + intérêts?

    Dans l’hypothèse ou j’ai un 2ème enfant, puis-je également demander cela en considérant que le bien acquis était de toute manière trop petit et m’oblige à quitter la région pour rejoindre mon épouse et mes 2 enfants.
    Bref, je n’ai pas envie de devoir quitter la région en déboursant des droits complémentaires et j’ai le sentiment que ça risque d’arriver.
    Savez-vous à quelle administration je peux poser ces questions à titre préventif?

    Cordialement

    janvier 30, 2013
  4. Pas de publication dans l’intervalle ?

    mars 18, 2013
  5. Si, l’ordonnance du 22 novembre 2012 a été publiée au M.B. du 4 décembre 2012, en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (art. 4). Le texte s’applique au compromis conclu à partir de cette date (voir l’actu du 19 mars 2013).

    mars 24, 2013
  6. Tovent Annemarie #

    Bonjour Maitre,
    nous avons achete’ un appartement a’ Bruxelles en Novembre 2010 avec l’abattement; en June 2013 nous avons vendu et demenage’ hors Bruxelles Capitale.
    Le receveur de la commune nous a informe’ que on doit restituer le montant de 7500 eur + interest de 12.5 % par an + une amende de 7% par an (a’ partir de la date de l’acte + 15 jour et jusqu’e 12/07/2013 date de notre declaration spontanee faite a’ travers l’etude de notre notaire avec le but de demander d’etre dispense’ de la restitution pour raison de force majeure). Pensez-vous que ca est correct? Je me refere sur tout a l’amende.
    Merci pour votre conseill,
    Mme A. Tovent

    octobre 3, 2013
  7. belafquih #

    Bonjour
    J ai achetée un appartement en juillet 2013 avec l abattement donc je dois y résider 5 ans

    Cela fait deux ans que j y réside
    J aimerais savoir si je peux déménager et le faire louer si oui qu’elles sont les conséquences?

    août 15, 2015
  8. Demrikapu #

    Bonjour,

    jai signé un compromis pour l’achat d’une maison à Bruxelles. Je suis mariée sous le régime commun. Je possède déjà un appartement acheté quand j’étais jeune fille. Je sais que je n’ai pas droit à l’abattement.Mais mon notaire me dit que mon époux n’a pas le droit d’avoir l’abattement malgré que c’est son 1er achat.
    Pourriez-vous me donner plus d’explication? Svp Est ce normal?,

    je vous remercie d’avance

    septembre 15, 2015

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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