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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que va nous coûter l’ascenseur ?

Vous avez récemment acheté un appartement et non sans inquiétude, vous vous demandez si vous n’avez pas acheté des frais, vu l’état de certaines parties communes.

La situation est courante.

La loi du 2 juin 2010 sur la copropriété, entrée en vigueur le 1er septembre 2010, vous a déjà apporté une information bien plus complète qu’auparavant sur les frais décidés pour moderniser ou entretenir la copropriété.

Souvent le point sensible, c’est l’ascenseur s’il a été mis en service avant 1999.

L’arrêté royal du 9 mars 2003 applique la recommandation de la Commission européenne n° 95/216/CE du 8 juin 1995 et a été adoptée en exécution de la loi du 9 février 1994 relative à la sécurité des consommateurs.

Cet arrêté relatif à la sécurité des ascenseurs impose aux gestionnaires d’ascenseurs diverses obligations dont la réalisation d’une analyse de risque et la mise en œuvre d’un programme de modernisation.

Si l’analyse révèle un risque grave, les travaux doivent être réalisés immédiatement.

Sinon, certaines mesures de sécurités doivent être mises en œuvre avant le 1er janvier 2013 et d’autres avant le 1er janvier 2018 (points 2 et 3 de l’annexe I de l’arrêté royal du 9 mars 2003).

Il ne reste donc que deux ans pour provisionner les frais si l’ascenseur est vétuste.

Gare aux appels de fonds de réserve (qui pèsent sur le propriétaire, pas sur le locataire)!

Si vous voulez tout savoir, rendez-vous sur le site du Centre Urbain  www.curbain.be/fr/patrimoine/information/3.Lascenseur_INT.php.

Vous pouvez aussi lire mon article http://www.droit-fiscalite-belge.com/article148.html (rédigé avant que l’A.R. du 17 mars 2005 ne reporte les dates).

Voyons à présent les mesures de sécurité :

Avant le 1er janvier 2013) :

a)     un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent);

b)     un éclairage de la gaine, de la salle des machines et de la cuvette;

c)     élimination ou enveloppement des produits contenant de l’amiante;

d)     précision d’arrêt suffisante tenant compte des caractéristiques techniques et de l’affectation de l’ascenseur;

e)     adaptation des gaines avec des parois discontinues lorsque les parties mobiles sont accessibles;

f)     adaptation des cabines avec des parois non fermées lorsque les parties mobiles sont accessibles;

g)     verrouillage positif des portes palières avec une interruption automatique du circuit électrique;

h)     portes cabines à pourvoir d’un contact de porte avec une interruption automatique du circuit électrique;

i)      un éclairage de secours et un système de communication bidirectionnel dans la cabine;

j)     une aération suffisante de la cabine afin d’éviter le danger d’asphyxie en cas d’enfermement de longue durée.

Avant le 1er janvier 2018 :

a)     pour les ascenseurs dont la vitesse est supérieure à 0,63 m/s : une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent);

b)     pour les ascenseurs dont la vitesse est inférieure ou égale à 0,63 m/s : un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent). Une porte cabine est obligatoire lorsque les parois de la gaine présentent des irrégularités dangereuses en face de l’ouverture de la cabine;

c)     prévoir un éclairage des arrêts.

Bonne année 2011 !

Le 26 décembre 2010

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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