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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que va nous coûter l’ascenseur ?

Vous avez récemment acheté un appartement et non sans inquiétude, vous vous demandez si vous n’avez pas acheté des frais, vu l’état de certaines parties communes.

La situation est courante.

La loi du 2 juin 2010 sur la copropriété, entrée en vigueur le 1er septembre 2010, vous a déjà apporté une information bien plus complète qu’auparavant sur les frais décidés pour moderniser ou entretenir la copropriété.

Souvent le point sensible, c’est l’ascenseur s’il a été mis en service avant 1999.

L’arrêté royal du 9 mars 2003 applique la recommandation de la Commission européenne n° 95/216/CE du 8 juin 1995 et a été adoptée en exécution de la loi du 9 février 1994 relative à la sécurité des consommateurs.

Cet arrêté relatif à la sécurité des ascenseurs impose aux gestionnaires d’ascenseurs diverses obligations dont la réalisation d’une analyse de risque et la mise en œuvre d’un programme de modernisation.

Si l’analyse révèle un risque grave, les travaux doivent être réalisés immédiatement.

Sinon, certaines mesures de sécurités doivent être mises en œuvre avant le 1er janvier 2013 et d’autres avant le 1er janvier 2018 (points 2 et 3 de l’annexe I de l’arrêté royal du 9 mars 2003).

Il ne reste donc que deux ans pour provisionner les frais si l’ascenseur est vétuste.

Gare aux appels de fonds de réserve (qui pèsent sur le propriétaire, pas sur le locataire)!

Si vous voulez tout savoir, rendez-vous sur le site du Centre Urbain  www.curbain.be/fr/patrimoine/information/3.Lascenseur_INT.php.

Vous pouvez aussi lire mon article http://www.droit-fiscalite-belge.com/article148.html (rédigé avant que l’A.R. du 17 mars 2005 ne reporte les dates).

Voyons à présent les mesures de sécurité :

Avant le 1er janvier 2013) :

a)     un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent);

b)     un éclairage de la gaine, de la salle des machines et de la cuvette;

c)     élimination ou enveloppement des produits contenant de l’amiante;

d)     précision d’arrêt suffisante tenant compte des caractéristiques techniques et de l’affectation de l’ascenseur;

e)     adaptation des gaines avec des parois discontinues lorsque les parties mobiles sont accessibles;

f)     adaptation des cabines avec des parois non fermées lorsque les parties mobiles sont accessibles;

g)     verrouillage positif des portes palières avec une interruption automatique du circuit électrique;

h)     portes cabines à pourvoir d’un contact de porte avec une interruption automatique du circuit électrique;

i)      un éclairage de secours et un système de communication bidirectionnel dans la cabine;

j)     une aération suffisante de la cabine afin d’éviter le danger d’asphyxie en cas d’enfermement de longue durée.

Avant le 1er janvier 2018 :

a)     pour les ascenseurs dont la vitesse est supérieure à 0,63 m/s : une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent);

b)     pour les ascenseurs dont la vitesse est inférieure ou égale à 0,63 m/s : un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n’est pas obligatoire sauf si les conditions d’utilisation spécifique la requièrent). Une porte cabine est obligatoire lorsque les parois de la gaine présentent des irrégularités dangereuses en face de l’ouverture de la cabine;

c)     prévoir un éclairage des arrêts.

Bonne année 2011 !

Le 26 décembre 2010

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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