Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Prefiling

Dans les montages immobiliers, on pense souvent à un ruling, entendez une demande de décision anticipée auprès du SDA.

Mais la procédure est longue (minimum trois mois), couteuse et complexe, ce qui fait hésiter bien des entrepreneurs.

Il faut cependant considérer une modification de la procédure de ruling en vue d’accélérer le traitement des demandes auprès du SDA, étant le prefiling.

L’administration admet en effet qu’avant une demande officielle, on présente une demande de prefiling.

En pratique, on procède comme pour une demande officielle, pour que tous les éléments utiles soient sur la table, mais on précise qu’il ne s’agit que d’un prefiling.

On est alors convoqué en réunion restreinte (un membre du collège, une secrétaire et deux fonctionnaires qui ont préparé le dossier).

En général la réunion a lieu dans les six semaines, ce qui est rapide.

Le grand avantage est que les rapports, notes et documents sont totalement confidentiels et que la procédure n’engage aucune des parties.

On a alors l’occasion d’avoir une franche discussion qui permet de recevoir un avis (plutôt oui ou plutôt non), mais surtout on peut prendre connaissance des difficultés du projet et éventuellement ajuster le tir et réaliser des aspects négligés.

C’est aussi l’occasion d’examiner et de recevoir des pistes de réflexion.

La présence du contribuable aux côtés de ses conseillers est un atout au stade du prefiling car cela permet à l’administration de réaliser plus concrètement les enjeux du dossier pour le client, et d’apprécier sa motivation.

La compétence, la pro-activité et l’efficacité de l’administration est souvent louée à l’occasion des contacts de prefiling. Cela mérite d’être signalé, non ?

Le 3 juin 2011

Commentaires

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close