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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Prefiling

Dans les montages immobiliers, on pense souvent à un ruling, entendez une demande de décision anticipée auprès du SDA.

Mais la procédure est longue (minimum trois mois), couteuse et complexe, ce qui fait hésiter bien des entrepreneurs.

Il faut cependant considérer une modification de la procédure de ruling en vue d’accélérer le traitement des demandes auprès du SDA, étant le prefiling.

L’administration admet en effet qu’avant une demande officielle, on présente une demande de prefiling.

En pratique, on procède comme pour une demande officielle, pour que tous les éléments utiles soient sur la table, mais on précise qu’il ne s’agit que d’un prefiling.

On est alors convoqué en réunion restreinte (un membre du collège, une secrétaire et deux fonctionnaires qui ont préparé le dossier).

En général la réunion a lieu dans les six semaines, ce qui est rapide.

Le grand avantage est que les rapports, notes et documents sont totalement confidentiels et que la procédure n’engage aucune des parties.

On a alors l’occasion d’avoir une franche discussion qui permet de recevoir un avis (plutôt oui ou plutôt non), mais surtout on peut prendre connaissance des difficultés du projet et éventuellement ajuster le tir et réaliser des aspects négligés.

C’est aussi l’occasion d’examiner et de recevoir des pistes de réflexion.

La présence du contribuable aux côtés de ses conseillers est un atout au stade du prefiling car cela permet à l’administration de réaliser plus concrètement les enjeux du dossier pour le client, et d’apprécier sa motivation.

La compétence, la pro-activité et l’efficacité de l’administration est souvent louée à l’occasion des contacts de prefiling. Cela mérite d’être signalé, non ?

Le 3 juin 2011

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Quand s’apprécie la légitimité de l’intérêt à agir ?

Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme. La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction. Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation. Le juge lui refuse réparation au motif de […]

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Un propriétaire plante des sapins de Noël sur son fonds sans être couvert par un permis d’urbanisme.

La réglementation en matière d’urbanisme s’assouplit, en sorte que la situation ne constitue plus une infraction.

Le propriétaire subit ensuite des dégâts de gibier à ses bois. Il demande réparation.

Le juge lui refuse réparation au motif de ce que le boisement était illicite lorsqu’il fut entrepris.

Le propriétaire forme un pourvoi en cassation.

Selon lui, le caractère éventuellement illicite du dommage, qui ferait obstacle à toute condamnation à le réparer, doit être apprécié au moment du fait générateur dudit dommage.

Or la faute avait été commise après la modification des règles d’urbanisme.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle accueille le pourvoi en ces termes :

« En vertu de l’article 17 du Code judiciaire, l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

En matière de responsabilité extracontractuelle, la lésion d’un intérêt ne peut donner ouverture à une action en réparation qu’à la condition qu’il s’agisse d’un intérêt légitime.

La légitimité de l’intérêt s’apprécie au moment de la survenance du fait dommageable. »

Le propriétaire doit donc être indemnisé même si, à l’origine, ses sapins étaient irréguliers.

Cass., 6 juin 2008, rôle n° C.06.0640.F, www.juportal.be.

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