En vertu de l’article 3 de la Loi hypothécaire, toute demande, quel que soit son mode d’introduction, tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultant d’actes soumis à transcription hypothécaire doit faire l’objet d’une mention en marge de l’acte concerné, à la conservation des hypothèques.
L’article 3 de la loi hypothécaire est applicable lorsque l’acte constatant le droit dont l’anéantissement est postulé a effectivement été transcrit ou était susceptible de l’être car il satisfaisait aux formes prescrites par l’article 2 de cette loi : acte authentique, jugement ou acte sous seing privé reconnu en justice ou devant notaire. »
Si l’acte concerné n’a pas été transcrit, la demande fera l’objet d’une « mention dans le corps des registres de la conservation des hypothèques » (S. Boufflette, « Servitudes du fait de l’homme. Chronique de jurisprudence 2008-2014 », CUP n° 152, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 126 qui cite Cass. 6 septembre 1991, Rev. not. b., 1993, 44, note J. Ledoux).
L’article 3 de la loi hypothécaire étant d’ordre public, le juge doit vérifier d’office que la formalité a été accomplie et doit, le cas échéant, soulever d’office son application, en respectant les droits de la défense (Cass., 16 mars 2009, rôle n° C.08.0404.N., www.juportal.be).
L’inscription d’une demande ayant le même objet et la même cause, introduite dans l’exercice d’une autre procédure, n’est pas suffisante pour répondre à l’obligation découlant de cette disposition (Cass., 20 avril 2001, rôle n° C.99.0130.N., www.juportal.be).
En règle, la sanction dont la formalité prévue par l’article 3 de la loi hypothécaire est assortie correspond à une fin de non procéder.
Toutefois, selon la Cour de cassation (Cass., 5 janvier 2012, Pas., 2012, I, p. 20) :
« Dès lors que l’exception de non-inscription marginale est d’ordre public, la partie qui se défend contre la demande soumise à l’inscription marginale peut invoquer cette exception à chaque stade de la procédure jusqu’à la clôture des débats. Si la partie dont la demande est soumise à une inscription marginale, ne procède pas à la régularisation en faisant ultérieurement une inscription marginale, le juge qui est saisi de la cause doit, en principe, rejeter la demande comme étant irrecevable. Cela n’empêche pas qu’en cas de contestation sur la nécessité d’une inscription marginale le juge qui considère qu’elle est requise doit permettre au demandeur de remplir cette obligation. »
La 11ième chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (7 juin 2021, R.G. n° 19/2492/A) a eu à connaître d’une affaire dans laquelle le défendeur avait soulevé l’exception de surséance dans ses premières conclusions puis dans ses deuxièmes écritures.
Le demandeur n’avait pas contesté la formalité mais n’y avait pas procédé.
Le tribunal n’a pas hésité : « Dès lors qu’il a été mis en mesure de régulariser la situation mais a négligé de le faire, sa demande doit être déclarée irrecevable ».