Un agent immobilier ne peut demander une commission si la vente n’est pas conclue.

Le courtage est traditionnellement, par essence, « no cure no pay ».

La raison est que la rémunération est déterminée par le contrat sous-jacent et suppose donc que ce contrat naisse.

Mais ce caractère n’est pas d’ordre public, on peut y déroger.

Un dispositif contractuel rémunérant les efforts de l’agent immobilier même si la vente ne fut pas possible, est-il interdit ?

Tout d’abord, il faut voir si le courtage concerne un professionnel ou un consommateur.

En effet, le commettant consommateur est protégé par la police du contrat organisée par l’arrêté royal du 12 janvier 2007.

Ensuite il faut voir les dispositions contractuelles : elles doivent prévoir une rémunération non pas de la vente mais des devoirs effectués pour la vente.

Avec un mode de rémunération dépendant des devoirs et augmenté en cas de vente.

Un médecin est payé pour soigner, pas pour guérir même si c’est mieux. On peut faire pareil avec le courtage, si le prix est « global », c’est-à-dire « tout compris ».

Mais il faut encore voir les dispositions impératives de l’A.R. du 12 janvier 2007 et du Code de déontologie.

Le Code déontologie ne l’interdit pas (art. 28).

En principe, le problème vient de l’art. 2, 2°, de l’A.R. imposant de mentionner dans la convention : « le tarif à payer par le consommateur pour la mission d’intermédiation. Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. »

Le tarif peut-il être double (en cas de vente et en cas d’absence de vente), tout en étant global ?

Pourquoi pas si les choses sont claires ?

Mais l’obligation du contrat doit être de faire telles et telles démarches ; si la convention fait référence à la vente et si la détermination de la commission dépend du prix de la vente, il faut bien une vente pour déterminer et rendre exigible la commission.

Ensuite se pose la question des clauses abusives (art. VI.83 CDE). Le point 9 de cette disposition semble s’opposer, sauf si le courtier peut justifier du déploiement des tous les devoirs prévus et s’il est rémunéré pour les devoirs et non seulement pour la vente.

Bref, si la vente est un critère pondérant à la hausse le prix du service mais dont ne dépend pas la rémunération du service, une rémunération alternative pourrait être possible.

Il faut pour cela passer du courtage pur au contrat de prestation de service.