La victime doit-elle réduire son dommage ?

par Gilles Carnoy le 22 avril 2017

L’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, dit la Cour de cassation française (Cass., fr., 3^ième ch., 18 juillet 2013 ; www.legifrance.com).

Cette jurisprudence est-elle valable en Belgique également ?

Oui, selon le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, avec des nuances (75^ième ch., 11 juin 2015, R.G. n° 2014/1048/A, www.juridat.be) :

« En règle, le responsable doit assurer la réparation intégrale du dommage subi par la victime. Ce principe découle de la définition même de la notion de réparation : pour que la victime soit replacée dans l’état où elle se serait trouvée en l’absence du fait générateur, il faut naturellement que la réparation porte sur tous les aspects du dommage réparable (…) » (P. Van Ommeslaghe, « Les Obligations », Traité de droit civil belge, Tome II, Vol. II, Bruxelles, Bruylant, 2013, p. 1649, n°1118).

Selon une jurisprudence que le tribunal fait sienne, la Cour de cassation a nuancé l’existence d’une véritable obligation pesant sur la victime de réduire son dommage : « Attendu que la victime d’un dommage a droit, en règle, à la réparation intégrale du préjudice qu’elle a subi ; que, d’une part, elle n’a pas l’obligation de restreindre son dommage dans la mesure du possible ; qu’elle doit uniquement prendre les mesures raisonnables pour limiter le préjudice et qu’elle n’est tenue de pareille obligation que si tel eût été le comportement d’un homme raisonnable et prudent ; (…) » (Cass., 14 mai 1992, Pas., 1992, I, p. 798 ; J.L.M.B., 1994, p. 49 et note D. Philippe ; R.W., 1993-1994, p. 1395 et note A. Van Oevelen ; www.juridat.be). »

Restitution après annulation du contrat

par Gilles Carnoy le 21 avril 2017

La nullité d’un contrat implique que les parties soient replacées dans la mesure du possible dans la situation où elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas conclu le contrat.

Lorsqu’en exécution du contrat annulé un bien a été transféré, ce principe veut que que le bien soit restitué en nature ou que sa valeur soit payée si la restitution en nature n’est pas possible.

Fort bien, tout cela est d’une élémentaire logique. Mais comment appliquer ces principes lorsque le bien a subi une variation de valeur entre la vente et la naissance de l’obligation de restitution (étant l’annulation de cette vente).

En d’autres termes, faut-il aussi payer ou recevoir une indemnité de plus ou moins-value ?

Non, si le bien est resté en possession du débiteur de restitution, celui-ci restitue le bien sans considération de ce qu’il a augmenté ou baissé de valeur.

Pourquoi ? Parce que l’annulation suppose que le vendeur est considéré comme n’ayant jamais vendu l’immeuble et comme étant donc resté propriétaire.

Or le risque de variation économique pèse sur le propriétaire ; le vendeur étant censé resté propriétaire, il subit ou fait profit des risques.

C’est ce que rappelle un arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 2017 (rôle n° C.15.0226.N, www.juridat.be).

On me dira que si le vendeur était vraiment resté propriétaire, il aurait pu réaliser l’immeuble en voyant le marché commencer à baisser. Certes, assurément.

En réalité, le principe ci-dessus est tempéré par l’obligation de réparation pesant sur la partie qui a provoqué la nullité par sa faute.

Mais dans ce cas, on sort du domaine des restitutions et on entre dans celui, distinct, de la responsabilité pour acte illicite.

De nietigverklaring van de overeenkomst houdt in dat de partijen, zo mogelijk, in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden indien zij niet hadden gecontracteerd.

Wanneer in uitvoering van de vernietigde overeenkomst goederen werden overgedragen, bestaat het herstel in de vorige toestand in beginsel in de teruggave van de goederen aan de restitutieschuldeiser en, indien de teruggave niet mogelijk is, in de betaling van de waarde van de goederen.

Indien de goederen op het ogenblik van de vernietiging nog in het vermogen van de restitutieschuldenaar aanwezig zijn, dient hij de goederen in natura terug te geven aan de restitutieschuldeiser, ongeacht een waardestijging of -daling van de goederen.

De restitutieschuldeiser wordt immers geacht eigenaar van de goederen te zijn gebleven, zodat hij de risico’s van een economische waardestijging of daling van de goederen moet dragen behoudens indien dit verschil in waarde toe te schrijven is aan het doen of laten van de restitutieschuldenaar.

RDA entre époux communs en bien

par Gilles Carnoy le 9 avril 2017

Des époux sont en communauté. Ils décident de faire construire ensemble sur un terrain qui est un propre de Monsieur.

C’est pourquoi Monsieur renonce à l’accession au profit du patrimoine commun qui existe entre lui et Madame.

Cette clause sera sans effet si elle intervient en dehors d’un acte de modification du régime matrimonial ou d’un contrat de mariage.

Cela procède de ce que la clause aboutit à modifier la composition des patrimoines, sans respecter la procédure modificative prévue par la loi.

En effet, l’accessoire d’un bien propre, lui aussi propre en vertu de l’art. 1400, 1°, d Code civil, deviendrait commun.

Plus précisément, la clause n’aura effet entre époux qu’à dater de l’acte modificatif et, à l’égard des tiers non avertis, que du jour de l’inscription du contrat au registre central des contrats de mariage (art. 1395, § 2, du Code civil).

Des circonstances nouvelles pour réviser le loyer

par Gilles Carnoy le 4 avril 2017

Dans le bail commercial, bailleur et preneur peuvent demander au juge de paix la révision du loyer.

La demande doit être introduite dans les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour obtenir la révision du loyer, il faut établir que la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail.

Cette variation doit, de plus, résulter de circonstances nouvelles.

Qu’est-ce qu’une circonstance nouvelle ?

Il s’agit, dit la Cour de cassation, de circonstances objectives qui influencent durablement la valeur locative d’un bien de commerce, mais qui n’étaient pas disponibles lors de la fixation du loyer et qui se sont produites depuis lors, de sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

Qu’en est-il d’une hausse générale des loyers ? ce n’est a priori pas un élément imprévisible si l’on considère les choses avec un peu de recul.

Pour la Cour de cassation, ce n’est pas pour autant exclu

« Une hausse ou une baisse du niveau général des loyers ou des loyers dans les environs du bien loué, de plus de 15 %, peut constituer une circonstance nouvelle si le juge constate que les parties n’ont pas pu prendre en compte cette variation en fixant le loyer, soit à la conclusion du bail. »

La question est de savoir si la hausse ou la baisse en question était envisageable ou envisagée lors de la conclusion du bail.

Onder nieuwe omstandigheden in de zin van artikel 6 moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

Een stijging of daling van het algemeen peil van de huurprijzen of van de huurprijzen in de omgeving van het gehuurde goed met meer dan 15 % kan als een nieuwe omstandigheid worden beschouwd wanneer de rechter vaststelt dat de partijen met deze stijging of daling geen rekening hebben kunnen houden bij de bepalen van de huur.

Cass., 10 mars 2017, rôle n° C.16.0259.N, www.juridat.be.

Libération du capital : le cédant est-il solidaire du cessionnaire ?

par Gilles Carnoy le 31 mars 2017

Les parts sociales souscrites ne sont pas totalement libérées et la gérance n’a pas encore appelé le capital.

Les parts sont cédées.

La cession est inscrite dans le registre des parts en application de l’article 250 du Code des sociétés.

Cette cession est conforme à l’article 233 du Code des sociétés.

La cession des parts sociales est opposable à la société à la suite de son inscription dans le registre.

La société est ensuite déclarée en faillite et le curateur décide de réclamer paiement du capital non libéré au cédant.

La question est de savoir si la cession des parts libère le cédant de sa dette de libération du capital.

La Cour d’appel de Mons reconnait que la question est longtemps demeurée controversée.

Il y a deux écoles :

Selon certains, l’article 250 du Code des sociétés ne déroge pas au droit commun des obligations, qui interdit la cession de dette sauf accord exprès de la société pour décharger le cédant.

En ce cas, l’inscription de la cession au registre ne suffit pas pour décharger le cédant.

Selon d’autres auteurs, majoritaires, l’opposabilité de la cession, par lm’inscription au registre, dégage le cédant de son obligation envers la société.

En ce cas, seul le cessionnaire est tenu à la dette de libération du capital.

Que va décider la Cour de cassation ?

Elle valide la thèse majoritaire. L’opposabilité emporte décharge.

Aux termes de l’article 250 du Code des sociétés, dit la Cour de cassation, les cessions ou transmissions n’ont d’effet vis-à-vis de la société et des tiers qu’à dater de leur inscription dans le registre des parts conformément à l’article 235.

Cette disposition légale, en ce qu’elle rend la cession de parts opposable à la société à dater de son inscription dans le registre des associés, la lui rend opposable pour tout ce que cette cession comporte, tant en ce qui concerne les droits que les obligations attachées à la propriété de la part, et constitue dès lors une dérogation au droit commun du transfert des droits et des obligations.

Il s’ensuit que, même en l’absence de toute acceptation de la cession par la société, celle-ci ne peut plus réclamer à l’associé cédant les appels de fonds postérieurs à l’inscription de la cession dans le registre des associés.

Cass., 9 mars 2017, rôle n° C.15.0283.F, www.juridat.be.

Un an pour réaliser l’occupation personnelle du bailleur

par Gilles Carnoy le 29 mars 2017

Dans le bail de résidence principale, le bailleur peut donner congé à tout moment pour occupation personnelle, avec un préavis de six mois.

Le bailleur doit occuper les lieux dans l’année qui suit l’expiration du préavis donné au preneur (art. 3, § 2, alinéa 3).

S’il ne réalise pas l’occupation dans ce délai, le bailleur doit payer au preneur une indemnité de 18 mois de loyer, sauf s’il peut invoquer des circonstances exceptionnelles.

L’article 11 de la loi permet au juge d’accorder au preneur une prorogation, aussi pour circonstances exceptionnelles.

En ce cas, le délai pour le bailleur, d’occuper le bien, est d’un an à dater de la restitution des lieux par le preneur.

Le juge peut aussi accorder un délai au preneur, sur base de l’article 1244, alinéa 2, du Code civil.

Un tel délai n’est pas une prorogation au sens de l’article 11 de la loi sur le bail de résidence.

Le bailleur doit-il occuper les lieux dans le délai d’un an à dater de l’expiration du préavis ou de la restitution postposée par un délai d’exécution selon l’article 1244 ?

Pour la Cour de cassation, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l’expulsion du preneur.

Cela n’entraîne aucune prorogation du bail.

Il s’ensuit que, lorsque le juge accorde au preneur un délai de grâce pour la restitution des lieux, le délai d’occupation personnelle d’un an prend cours à l’expiration du préavis donné par le bailleur.

Ce délai d’un an ne prend pas cours à la restitution des lieux.

Cette mise au point est importante car il est fréquent que le juge accorde un délai à un preneur malheureux et de bonne foi, pour restituer les lieux.

Cass., 9 mars 2017, rôle n° C.16.0180.F, www.juridat.be.

Droit transactionnel mais à durée indéterminée

par Gilles Carnoy le 28 mars 2017

Monsieur acquiert l’usufruit du bâtiment et Madame la nue-propriété. Ils sont en couple.

Madame est prévoyante. Si le ménage se dissout, pense-t-elle, je serai sans logement.

En vue de régler un futur éventuel litige, les parties transigent.

Monsieur accorde à Madame, en prévision d’une éventuelle mésentente, et dans le but de sauvegarder la situation de Madame, le droit de pouvoir « dans l’avenir occuper le bien et y tolérer la présence de toutes personnes qu’elle souhaitera, et ce gratuitement et pour une durée illimitée. »

Et, on s’en doutait, ils finirent par se séparer.

Monsieur a quitté le bien occupé par Madame mais il aimerait le récupérer puisque l’usufruitier, c’est lui.

Il constate que le droit d’occupation a été consenti à durée indéterminée.

Or on peut toujours mettre un terme, moyennant préavis, à une convention conclue à durée indéterminée.

Monsieur essaye et Madame conteste.

Le tribunal de première instance du Hainaut déboute Monsieur.

Le tribunal relève que le droit d’occupation a été concédé pour une durée illimitée, Monsieur s’interdisant d’y mettre fin par un congé.

Le tribunal décide que ce droit a dès lors été concédé de façon irrévocable, ce qui ne méconnaît pas le principe général du droit de résiliation du contrat à durée indéterminée.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

En vertu de l’article 2052 du Code civil, dit la Cour de cassation, les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

Elle poursuit :

Le principe général du droit suivant lequel les conventions à durée indéterminée peuvent être résiliées à tout moment et par chacune des parties n’autorise pas une partie à une convention de transaction à révoquer unilatéralement un engagement souscrit à titre de concession transactionnelle, cet engagement fût-il souscrit pour une durée indéterminée.

Autrement dit, l’irrévocabilité de la transaction met en échec la résiliabilité du contrat d’occupation.

Het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk overeenkomsten van onbepaalde duur op elk ogenblik en door elk van de partijen kunnen worden beëindigd, machtigt een partij bij een dading niet om een verbintenis die zij daarin bij wijze van toegeving heeft aangegaan, eenzijdig te herroepen, zelfs al werd die verbintenis voor onbepaalde duur aangegaan.

Cass., 10 novembre 2016, rôle n° C.16.0142.F/10, www.juridat.be.

Maison kangourou

par Gilles Carnoy le

Une maison kangourou est un immeuble dans lequel deux familles vivent, souvent des jeunes et des personnes âgées.

La député Annemie Turtelboom s’est inquiétée des conséquences en matière cadastrale d’une telle utilisation (Chambre, Questions et Réponses, 2016-2017, QRVA 54/103, du 27 janvier 2017, p. 272).

Le Ministre des finances a pu la rassurer.

Le terme « maison kangourou » n’est pas un terme juridique, dit le Ministre, et n’est donc pas une nature cadastrale normalisée de la base de données patrimoniale (art. 471 et suivants CIR 92 et arrêté royal du 26 juillet 1877).

L’article 472, § 1, CIR/92 prévoit que la fixation du revenu cadastral est déterminée par parcelle ; s’il n’existe pas de division juridique, il n’y aura qu’un seul revenu cadastral.

Certes, une réévaluation du revenu cadastral peut avoir lieu en cas de modification du bien, s’il est agrandi, reconstruit ou significativement modifié. Mais ce ne sera pas le cas si l’habitation est partagée, ou du seul fait que deux familles décident de vivre ensemble.

En réalité, Madame Turtelboom devrait plutôt se préoccuper d’urbanisme.

Si deux logements distincts sont installés dans un immeuble qui n’en accueillait qu’un, un permis d’urbanisme doit être demandé (art. 98, § 1, 12°, CoBAT).

Un permis est requis pour « modifier le nombre de logements dans une construction existante. »

Si le permis couvrant la maison ne prévoit qu’un logement, l’utilisation nouvelle devra faire l’objet d’une autorisation urbanistique.

Toutefois s’il s’agit d’un seul logement, mais partagé, il n’est pas question de modifier le nombre de logement.

La cohabitation, comme la colocation, bien organisée, ne crée en principe pas des logements différents.

Trouble de voisinage et intrusion

par Gilles Carnoy le 26 mars 2017

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause. Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

Droit de clôturer un fonds grevé d’une servitude de passage

par Gilles Carnoy le 25 mars 2017

Dans les villes et faubourgs, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à clôturer les propriété respectives (art. 663 du Code civil).

Oui, mais que se passe-t-il si une servitude de passage existe entre ces propriétés ?

L’article 701 du Code civil dispose que le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

La Cour de cassation française a rendu un arrêt reconnaissant que l’on peut concilier les obligations :

« Mais attendu que, le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conservant le droit de se clore, sauf à ne rien entreprendre qui puisse diminuer l’usage de celle-ci ou la rendre plus incommode, la cour d’appel, qui a retenu souverainement que M. et Mme X pouvaient poser un portail ayant la largeur intégrale du chemin d’accès municipal (…), laquelle était suffisante pour permettre la desserte de la servitude de passage par tous véhicules, a légalement justifié sa décision ; »

Cass., fr., troisième chambre civile, 23 juin 2016, www.legifrance.com.

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