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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Promotion en superficie et TVA sur les frais de commercialisation : suite et fin ?

Le 27 janvier dernier, nous évoquions un arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du  1er octobre 2020 (affaire C‑405/19, Vos Aannemingen BVBA contre l’Etat belge)[1].

Cet arrêt traitait de la possibilité pour un promoteur, ayant érigé des constructions sur le terrain d’un tiers en vertu d’un droit de superficie, de déduire l’entièreté de la TVA sur les frais de commercialisation, ceci alors qu’une partie de ces frais profite au tréfoncier pour la vente du terrain.

La Cour de cassation, qui avait posé les questions préjudicielles à la Cour de Justice, a rendu son arrêt le 21 mai 2021 (RG F.18.0046.N). Il est notamment commenté dans le Fiscologue n° 1721, p.11.

La Cour de cassation met fin à l’espoir de voir le promoteur déduire l’entièreté des frais de commercialisation lorsque la promotion est en RDA.

La Cour estime que la TVA relative aux frais de commercialisation n’est pas déductible dans la mesure où une partie desdits frais profitent à la vente réalisé par le tiers, propriétaire du terrain.

La Cour de cassation estime que la Cour d’appel de Gand (28 novembre 2017) a légalement justifié sa décision compte tenu des circonstances du cas d’espèce.

Le « lien direct et immédiat » qui existe, d’un point de vue commercial, entre la vente du terrain et des constructions, n’implique pas le « lien direct et immédiat » entre l’opération à l’entrée et l’opération à la sortie requis pour opérer une déduction de la TVA.

La Cour de cassation ne s’accroche donc pas à la « réalité économique et commerciale » de l’opération de vente d’immeuble issue d’une promotion immobilière réalisée grâce à un droit de superficie.

Au contraire, elle va valider le point de vue de la Cour d’appel qui s’appuyait notamment sur le fait que les frais de commercialisation peuvent être imputés sur le prix revenant au tréfoncier (autrement dit, pris en considération pour évaluer la proportion du prix total lui revenant), ce qui démontre bien qu’une partie des frais de commercialisation est directement rattachée à l’opération de vente du terrain.

C’est ce que disait la Cour de Justice dans sa réponse à la troisième question préjudicielle.

La position adoptée par la Cour de cassation, sur base des réponses de la Cour de Justice, peut à notre avis être approuvée.

Certes le propriétaire du terrain profitera des frais de commercialisation. Dès lors, permettre au promoteur de déduire l’intégralité de la TVA reviendra à octroyer artificiellement et indirectement un droit à déduction de la TVA au bénéficie du propriétaire du terrain.

Dans ce type d’opération, il conviendra donc à l’avenir de prévoir une répartition de la prise en charge des frais de publicités, ou de laisser ces frais à charge du promoteur mais en prenant en considération l’impact financier qu’aura un rejet partiel de la déductibilité de la TVA.

Le plan financier du promoteur déjà fort chargé ces temps-ci par les hausses de prix, devra intégrer ce surcoût.

Notons enfin que la Cour de cassation valide la méthode de l’administration, suivie par la Cour d’appel, pour déterminer la quote-part de TVA déductible. La TVA est déductible dans la proportion suivante : (valeur des constructions / (valeur des constructions + valeur du terrain)).

La photo : une jolie maison moderniste à Uccle, avenue du Vert Chasseur, qui abrite un bureau d’architecte d’intérieur (Alexis Dumont, 1933). La même année, cet architecte a réalisé le garage Citroën à Yzer.


[1] https://gillescarnoy.be/2021/01/27/promotion-en-rda-et-tva-sur-les-frais-de-commercialisation/

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Vendre un immeuble à un Etat étranger

Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question. Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement. Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit […]

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Les actes portant acquisition d’un immeuble en Belgique par un Etat étranger sont enregistrés gratuitement sous condition de réciprocité dans l’Etat étranger en question.

Cela figure dans l’article 161, 6°, du Code des droits d’enregistrement.

Il faut que l’immeuble soit destiné à l’installation de la représentation diplomatique ou consulaire de l’Etat étranger en Belgique, soit l’ambassade, ou à l’habitation du chef de poste.

La résidence de l’ambassadeur est donc visée.

La même exemption est donnée dans les Traités de Vienne du 18 avril 1861 et du 24 avril 1963 en matière de représentation diplomatique et consulaire.

Il faut cependant adresser une demande au Ministre des affaires étrangères belge expliquant l’acquisition et donnant l’assurance de la réciprocité.

Une instruction expresse donnée par le Ministre au receveur de l‘enregistrement est requise.

En général, c’est le notaire instrumentant qui se charge de cette requête.

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