Un immeuble situé à La Louvière, destiné à l’activité de garage–atelier, est vendu en 2011 au prix de 900.000 €.

L’acte authentique contient une clause que l’on retrouve souvent dans les actes :

« Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par des tiers avec les prescriptions du CWATUPE. Le vendeur déclare en outre qu’à sa connaissance, l’immeuble n’est affecté par le fait d’un tiers, d’aucun acte ou travail irrégulier. »

La suite est classique : après la vente l’acquéreur constate des infractions urbanistiques et environnementales. Il en fait grief au vendeur dix mois après la vente.

L’acheteur poursuit la régularisation urbanistique de la situation infractionnelle et réclame au vendeur le remboursement des frais de cette démarche (31.086,72 €).

La demande de l’acheteur est basée sur l’obligation de garantie souscrite par le vendeur dans le contrat de vente telle qu’elle est reprise plus haut.

Par un arrêt du 21 avril 2016 (rôle n° 2014/RG/1020, www.juridat.be), la Cour d’appel de Mons donne gain de cause à l’acquéreur.

L’arrêt est motivé comme suit :

« En vertu de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer à l’acheteur une chose conforme au contrat.

En l’espèce, les appelantes se sont expressément engagées à délivrer un immeuble exempt de toute infraction urbanistique puisque l’acte qui lie les parties indique que ‘Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par des tiers avec les prescriptions du CWATUPE.

Le vendeur déclare en outre qu’à sa connaissance, l’immeuble n’est affecté par le fait d’un tiers, d’aucun acte ou travail irrégulier. »

Il résulte des pièces (…) qu’au moment de sa délivrance, l’immeuble vendu n’était pas en conformité avec les prescriptions du CWATUPE, de sorte que les appelantes ont manqué à leur obligation de délivrance, ce qui a causé aux intimés un dommage consistant dans le coût des prestations et travaux nécessaires pour supprimer la situation infractionnelle de l’immeuble. »

(…) En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que les manquements des appelantes devaient être réparés par l’octroi d’une indemnité aux intimés. »

Qu’en penser ?

La Cour sanctionne l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur.

Elle considère en effet que la clause citée ci-dessus décrit l’état du bien (libre d’infraction urbanistique) en sorte que le bien doit être délivré comme tel.

Cette motivation interpelle à deux titres.

L’obligation de délivrance d’une chose conforme porte sur l’état apparent, celui qui est décelable au retirement et qui fait l’objet de l’agréation.

Cette matière est étrangère à un vice non apparent comme l’est en principe une infraction urbanistique ; la clause procède donc, en réalité, d’un autre registre que la délivrance.

Ensuite, l’agréation éteint toute possibilité d’invoquer un vice de conformité, même occulte.

La Cour de cassation n’en démord pas et c’est pour cette raison qu’elle a dû étendre la notion de vice caché au vice fonctionnel (Cass., 19 octobre 2007, R.C.J.B., 2010, p. 5).

Dans la logique de cette jurisprudence (contestée et sans doute contestable) de la Cour de cassation, après l’agréation, en l’espèce 10 mois après la délivrance, l’acheteur ne pouvait plus invoquer que la garantie des vices cachés.

Il ne pouvait plus invoquer un défaut de conformité et faire sanctionner l’obligation de délivrance.

En d’autres termes, l’arrêt de la Cour d’appel de Mons ne se comprend que si on l’inscrit dans le mouvement jurisprudentiel qui prétend résister à l’enseignement de la Cour de cassation (sur ce courant voy. S. Damas, « Le défaut de la chose vendue selon le droit commun de la vente (art. 1602 à 1649 du Code civil », in Les défauts de la chose, Anthemis, Limal, 2015, p. 13).

D’ailleurs, dans son commentaire de l’arrêt qui nous occupe, Madame Thiry considère que la Cour aurait dû appuyer sa décision sur la garantie des vices cachés (J. Thiry, « L’immeuble entaché d’une infraction ; défaut de conformité ou vice caché », Obligations, contrats er responsabilités, Anthemis, Limal, juillet – août 2016, n° 10, p. 2).

Cette explication ne paraît cependant pas satisfaisante.

En effet, la Cour a voulu sanctionner une clause précise de l’acte garantissant l’absence d’infraction urbanistique.

Cette clause organise un régime précis de garantie qui ne se confond pas avec les garanties légales (vice caché, éviction) mais qui s’y ajoute et qui le renforcent.

Reprenons la clause :

« Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par des tiers avec les prescriptions du CWATUPE. Le vendeur déclare en outre qu’à sa connaissance, l’immeuble n’est affecté par le fait d’un tiers, d’aucun acte ou travail irrégulier. »

Lorsque l’acte stipule pareille clause, le vendeur prend un engagement spécifique qui doit trouver sa sanction propre sans qu’il soit fait appel aux obligations légales (délivrance conforme et garantie).

La clause se suffit à elle-même et ne se réduit pas à l’expression ou à la répétition des obligations légales du vendeur.

Il s’agit de ce que l’on appelle une garantie de fait spéciale par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

J’en ai parlé dans mon article http://gillescarnoy.be/2015/07/22/la-garantie-de-fait-special/.

Cette garantie, si elle est considérée comme autonome, ne dépend ni de l’agréation, ni du bref délai, ni des autres conditions des garanties et obligation du Code civil.

Elle est sanctionnée comme telle car c’est la volonté des parties (principe de la convention-loi de l’article 1134 du Code civil).

La pratique notariale a considérablement fait évoluer le droit de la vente grâce au caractère supplétif de la plupart des dispositions du Code civil en la matière.

La clause indiquée ci-dessus est l’expression de ce phénomène. On en verra d’autres plus loin.

Penchons-nous sur un autre arrêt, de la Cour d’appel de Liège (26 juin 2014, rôle 2013/RG/750, www.lex.be).

La Cour retient que l’infraction d’urbanisme constitue un vice caché (une annexe et la cuisine non couvertes par un permis) dont le vendeur ne peut s’exonérer s’il en avait connaissance.

La Cour apprécie la validité de la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés au regard d’une clause habituelle dans les actes, qui s’exprime comme suit :

« Les vendeurs déclarent n’avoir réalisé aucune construction ni aucune modification à la construction ou aux annexes en contravention aux prescriptions applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire ».

Pour la Cour d’appel de Liège, cette déclaration implique que les vendeurs s’étaient assurés de la régularité de la situation urbanistique de l’immeuble mis en vente par leurs soins.

Par conséquent, « la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente ne peut sortir ses effets dès lors que les vendeurs pouvaient et devaient connaître le vice dont la chose vendue était affectée.

Ils ne pouvaient dès lors, sans mauvaise foi, vendre comme normale et régulière une chose qui ne l’était pas. »

C’est ainsi qu’une clause similaire à celle mentionnée ci-avant est interprétée comme une présomption de connaissance de vice, excluant l’exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans une autre clause de l’acte.

Comme on l’a vu, une telle déclaration peut plutôt être comprise comme une garantie autonome qui s’ajoute aux garanties légales (garantie de fait spéciale).

Il existe d’autres clauses types qui, au contraire, tendent à réduire la marge de manœuvre de l’acquéreur.

La clause : « la partie acquéreuse déclare avoir pris toutes les informations à propos des prescriptions urbanistiques grevant le bien vendu et dispense la partie venderesse de toute justification à cet égard.  (…) Elle déclare avoir pris connaissance des dispositions du CWATUPE (…). »

Le tribunal de première instance de Nivelles considère que « cette clause est parfaitement valable car elle n’anéantit pas l’obligation contractée par le débiteur ni ne l’affranchit des conséquences dommageables de son dol (…) » (Civ., Nivelles, 9 septembre 2011, Rev. Not. Bel., 2013, p, 265).

On voit que le tribunal traite pareille clause comme une exonération classique de responsabilité : mais est-ce possible pour ce qui touche aux renseignements urbanistiques ?

L’aménagement du territoire est une matière d’ordre public ; l’article 281 CoBAT relatif à l’information urbanistique est d’ailleurs pénalement sanctionnée (art. 300, 3°, CoBAT).

La clause en question est alors licite sauf si elle a pour effet de dispenser le vendeur de délivrer les renseignements urbanistiques et d’assumer les conséquences de la non-exécution de cette délivrance.

On doit donc nuancer la jurisprudence du tribunal Nivellois.

Il existe aussi des clauses dites « de prudence » (C. Melotte, « La responsabilité des professions juridiques », Kluwer, Waterloo, 2006, p. 54).

Ce sont des déclarations des parties qu’elles s’estiment instruites et suffisamment informées et de ce qu’elles prennent la responsabilité de la transaction.

Ces clauses sont en principe licites. En effet, elles ne constituent :

• Ni une exonération de garantie des vices cachés,
• Ni une déclaration d’agréation de l’objet de la vente,
• Ni une déclaration de cause d’éviction permettant exonération.

Enfin, certaines clauses contiennent l’engagement de l’acquéreur de rechercher lui-même la conformité urbanistique. En ce cas, l’acquéreur souscrit une obligation personnelle.

Cette obligation ne supprime pas celle du vendeur de délivrer l’information urbanistique. À ce titre, la clause est licite.

Les fautes concurrentes doivent en principe conduire à un partage de responsabilité, sauf dol du vendeur, selon la théorie de l’équivalence des conditions.

Ce partage de responsabilité ne doit pas conduire, à mon avis, à considérer que le vendeur a été dispensé d’exécuter son obligation d’ordre public de délivrer les renseignements urbanistiques.

Enfin, on constate encore des clauses contenant la reconnaissance des parties de ce que le notaire a délivré son devoir de conseil.

L’article 8 de la loi organique du notariat du 16 mars 1803 dispose qu’il est interdit au notaire de recevoir un acte qui contient une disposition en sa faveur.

Une déclaration des parties n’est pas à proprement parler une disposition en faveur du notaire, du moins si elle est bien rédigée.

Cette clause ne présente en réalité qu’un un effet probatoire : le notaire est dispensé de prouver avoir exercé son devoir de conseil.

Le notaire ne peut se dispenser du devoir de conseil ; l’art. 6 est d’ordre public (conseil et impartialité ; voy. aussi CDE, art. VI.83.30 et VI.84).

La clause reconnaissant que ce devoir a été exécuté ne réalise pas une dispense de ce devoir ; elle est donc licite.

Poursuivons sur une autre interrogation relative aux garanties légales au regard du droit commun, et donc en l’absence de garantie de fait spéciale.

Une partie de plus en plus importante de la doctrine appréhende l’infraction d’urbanisme grevant l’immeuble vendu comme un vice caché.

La publication de Justine Thiry, mentionnée plus haut, le confirme.

Quelle est la nature réelle de la garantie en matière d’infraction d’urbanisme (garantie d’éviction ou garantie des vices cachés) ?

Dans un arrêt du 10 mai 2012, la Cour d’appel de Liège juge que l’acquéreur qui découvre que l’immeuble est affecté d’une infraction d’urbanisme, n’est pas admis à fonder son action sur la garantie d’éviction (R.G.D.C., 2015, n° 1, p. 23).

En effet, dit la Cour, « il n’existe aucune action des vendeurs ni aucune revendication de la part de tiers qui tendrait à enlever (à l’acquéreur), en tout ou en partie, la propriété ou l’usage de la chose vendue. »

Cette jurisprudence est approuvée par Monsieur Onclin dans sa note « L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés ? », même revue.

Et pourtant, rien dans la loi n’exige que l’éviction, entendez l’atteinte à la propriété ou la jouissance, provienne du vendeur ou d’un tiers.

C’est ainsi que peu avant, la même Cour d’appel de Liège décide que « le vendeur est tenu de tout manquement quelconque à la possession de la chose vendue, telle qu’elle a été précisée dans le contrat. »

La Cour a vu une éviction parce que le bien n’était pas régularisable et devait être détruit (7 février 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1813).

La Cour d’appel de Mons, en revanche, traite la situation au titre de l’erreur sur la substance de la chose (une vente d’un dancing dont une partie était construite sans permis d’urbanisme).

La Cour écarta la demande fondée sur la garantie d’éviction au motif de ce que celle-ci suppose un trouble de la possession né de la prétention d’un tiers (Appel, Mons, 87 janvier 2008, J.L.M.B., 2008, p. 1465).

Monsieur Kohl se demande si l’action en garantie d’éviction n’aurait pas pu être accueillie (B. Kohl, « La vente d’immeuble (de gré à gré) », in Chronique notariales, avril 2010, n° 51, p. 55).

Qu’en penser finalement ?

L’article 1626 du Code civil fait obligation au vendeur de « … garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente. »

Il s’agit, contrairement au défaut de la chose (vice caché), d’un trouble de droit par :

• Éviction par un tiers (droit) ou par le vendeur (droit ou fait) : entrave à la propriété,
• Découverte d’une charge grevant le bien : diminue la possession.

La circonstance que l’immeuble vendu soit grevé d’une infraction d’urbanisme répond-elle à l’éviction ?

En principe non car :

• L’infraction d’urbanisme n’est pas une prétention de tiers,
• Elle est un risque de remise en état, d’indemnisation ou de paiement de plus-value illicite,
• Elle laisse la propriété indemne.

La circonstance que l’immeuble vendu soit grevé d’une infraction d’urbanisme révèle-t-elle une charge non déclarée ?

• Une charge n’est pas nécessairement une revendication de tiers (même si elle doit être « prétendues » au sens de l’article 1626 du Code civil),
• L’urbanisme relève plutôt de la servitude légale d’utilité publique qui grève tous les immeubles ; le permis lève cette servitude (mécanisme dérogatoire) ou constate que les actes et travaux respectent à la servitude.

Or les servitudes font l’objet d’une disposition spécifique (article 1638) : les servitudes sont visées par la garantie d’éviction sauf si elles sont naturelles et légales ou apparentes.

Les prescriptions d’urbanisme, vues comme une servitude légales ne constituent donc pas une charge au sens des articles 1626 et 1638 du Code civil.

C’est ainsi qu’une servitude d’alignement dans un plan de secteur prévoyant une route nationale a été exclue de la garantie d’éviction (Appel, Bruxelles, 4 juin 1998, R.G.A.R., 2000, n° 13.204).

Notons que le traitement des servitudes au titre de la garantie d’éviction est une nouveauté, si j’ose dire, du Code civil ; dans l’ancien droit, les servitudes grevant un bien vendu étaient traitées comme un vice caché.

En conclusion, après hésitation, la jurisprudence s’oriente vers la sanction du vice caché fonctionnel lorsqu’une infraction d’urbanisme est découverte après la vente et l’agréation (Anvers, 28 juin 1999, R.G.D.C., 2000, p. 690).

La doctrine moderne est également en ce sens (Fr. Onclin, note sous Appel, Liège, 10 mai 2012, R.G.D.C., 2015, n° 1, p. 23).

Mais il ne faut pas s’arrêter aux mécanismes de garantie du Code civil. La plupart des actes contiennent des clauses spécifiques issues de la pratique notariale.

Ces clauses doivent en principe être appliquées comme telle, sans rattachement nécessaire aux garanties légales et indépendamment du bref délai, de l’agréation ou des exonérations de garantie.

Le praticien devra donc systématiquement vérifier si ces clauses sont simplement l’expression des garanties légales ou leur modalisation, ou s’il s’agit d’un mécanisme autonome qui doit être mis en œuvre sans référence aux obligations garanties légales.

La photo : l’immeuble dénommé cascade le long des étangs d’Ixelles (1939, René Ajoux).