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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie de fait spécial

Les actes de vente d’immeuble contiennent parfois des clauses très précises qui organisent rigoureusement le régime des garanties.

Comme dans les conventions de cession d’actions, ces clauses s’articulent sur deux volets : une  déclaration de conformité » et une garantie d’exactitude des déclarations.

En voici un exemple, tiré d’un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 19 juin 2014 (rôle n° 2013/RG/380, www.juridat.be) :

Garantie des vices. Le Vendeur déclare que le Bien est quitte et libre de tout vice du sol, du soussol, de constructions, apparent ou non apparent, vétusté, pollution du sol ou du soussol (en ce compris les eaux souterraines) ou autre considération environnementale. Le Bien est en bon état d’entretien et de fonctionnement (…).

 Garantie du Vendeur. Le Vendeur s’engage à indemniser l’Acquéreur, dans les plus brefs délais, de tout dommage encouru par ce dernier et résultant de tout manquement aux déclarations et garanties visées dans les présentes « Conditions Générales » ainsi que dans la rubrique « Environnement » ciaprès, à savoir tout dommage encouru par l’Acquéreur qui ne l’aurait pas été si tous les faits allégués dans les déclarations et garanties visées ciavant avaient été exacts et complets. Les Parties conviennent toutefois que les informations contenues dans le dossier d’information remis à l’Acquéreur antérieurement à la signature du Compromis et dont le contenu est listé en Annexe 3, constitueront des réserves aux déclarations et garanties visées ciavant et viendront limiter leur portée, pour autant toutefois que lesdites informations soient suffisamment détaillées afin de permettre à un acquéreur normalement prudent et diligent d’en évaluer l’impact (…).

Ce dispositif contractuel garantir formellement l’absence de tout vice de construction apparent ou non apparent.

Il s’agit d’une garantie de fait spécial par rapport à la garantie de droit inhérente à la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », tome IV, 4ième édition par Anne Meinertzhagen‐Limpens, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 292).

Certains auteurs considèrent que le bref délai visé à l’article 1648 du Code civil ne s’applique pas dans l’hypothèse d’une garantie de fait spécial (H. De Page, op.cit., p. 292 ; J. Van Rijn et J. Heenen, « Principes de droit commercial », Tome III, 2ième édition, Bruxelles, 1981, p. 548).

D’autres auteurs doutent de cette solution qui implique une présomption de renonciation par le vendeur au bénéfice du court délai, alors qu’une renonciation ne se présume pas (Ch. Jassogne, « La garantie découlant de la vente : principes et clauses particulières », Ann. Dr. Lg., 1988, p. 448 ; P. Harmel, « Théorie générale de la vente », Rép. not., Tome VII ‐ La vente, Livre I, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 272).

En réalité, il faut voir l’intention des parties.

Soit celles-ci ont voulu exprimer ou illustrer la garantie légale et le bref délai s’appliquera.

Soit elles ont entendu créer une obligation autonome qui s’ajoute à la garantie légale ; en ce dernier cas le délai de prescription de droit commun s’appliquera, soit dix ans (art.  2262 du Code civil).

Le vendeur doit être attentif à ce genre de clause.

Il croit être mieux protégé par une rédaction qui réorganise le régime légal mais ignore souvent qu’en s’écartant du régime légal, jusqu’à créer une obligation autonome, il perd le bénéfice du bref délai.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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