Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ?

Pour répondre à ta question, il faut :

1. Définir ce qu’est une réception,
2. Distinguer les contrats d’entreprise et de vente.

Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est :

1. Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise,
2. Le contrat attache généralement à la réception provisoire un effet de constat de la conformité de travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise (sauf remarques mineures à lever pour la réception définitive),
3. En règle, contractuellement, le point de départ de la garantie décennale,
4. La levée de la garantie d’achèvement dans la loi Breyne,
5. L’interruption des éventuelles indemnités de retard.

Comme on le voit, il s’agit d’une étape finale du contrat d’entreprise. Cette étape se déroule donc entre les parties au contrat d’entreprise.

Cela explique que lorsque le bien est vendu en cours de contrat, dans son état au moment de la vente, l’acheteur reprend le contrat et participe à la réception.

Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit :

1. Exécuter l’ouvrage dans les délais, selon les plans d’architecte, le cahier des charges et les règles de l’art,
2. Garantir les vices décennaux (solidité et stabilité de l’ouvrage) à dater de la réception provisoire,
3. Garantir les vices véniels (non décennaux) non apparents à la réception, pendant dix ans (si invoqués dans un délai « utile »),
4. Dans la promotion immobilière, en vente ou entreprise, le promoteur a une obligation de délivrer un bien exempt de vice.

Le maître de l’ouvrage doit, quant à lui, réceptionner l’ouvrage et en payer le prix.

Par contre, dans la vente, le vendeur doit :

1. Délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu,
2. En garantir la jouissance paisible (garantie d’éviction),
3. En garantie la jouissance utile (garantie des vices cachés),
4. Et s’il est promoteur-vendeur Breyne, assumer la responsabilité décennale.

L’acheteur doit, quant à lui, retirer le bien, l’agréer et en payer le prix.

Comment exécuter ces obligations quand le bien est vendu en cours d’entreprise ?

Soit le maître de l’ouvrage vend en l’état où se trouve le bien :

1. La délivrance et l’agréation opèrent à l’occasion d’un état d’avancement de l’ouvrage,
2. Le contrat d’entreprise est transmis à l’acheteur et poursuivi par lui, avec le consentement de toutes les parties, et à la décharge du vendeur,
3. C’est l’acheteur qui procèdera à la réception de l’ouvrage,
4. Le vendeur ne devra garantie que des vices existant au moment de la vente sauf à s’en exonérer dans la vente (pour autant qu’il ne soit pas professionnel).

Soit le maître de l’ouvrage vend en état de futur achèvement :

1. La délivrance et l’agréation sont alors reportées à la réception provisoire de l’ouvrage sans réserve (sauf sur des points mineurs),
2. Le vendeur maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’acheteur participent à la réception provisoire, les premiers pour réceptionner l’ouvrage et le dernier pour agréer l’objet de la vente,
3. Le vendeur reste tenu aux garanties d’éviction et de vices cachés,
4. Le vendeur sera également tenu à la garantie décennale s’il vend sous le régime de la loi Breyne,
5. Le vendeur transmet à l’acheteur les droits et garanties du contrat d’entreprise via l’article 1615 du Code civil et par l’effet de la clause subrogatoire de la vente.

En  résumé, lorsqu’un promoteur acquiert d’un développeur :

1. Si le promoteur a acquis et revendu au public en cours d’entreprise, il fait la réception avec son acheteur pour valoir délivrance et agréation.
2. Le développeur ne peut y procéder lui-même que si un dispositif contractuel particulier l’a prévu par report de transfert de propriété et report de délivrance à la réception, et pour autant que le promoteur ait adopté ce dispositif dans la revente.
3. Dans ce dernier cas, c’est le promoteur qui invitera son acheteur à participer à la réception en précisant qu’elle vaudra agréation.

On ne perdra pas de vue que si le vendeur vend un immeuble d’habitation (ou mixte) en travaux avec l’engagement de le mettre en état d’habitabilité, la loi Breyne s’applique même si l’acquéreur est une personne morale qui n’entend pas revendre immédiatement.

La photo : non, ce n’est pas le Guggenheim à New York, c’est le Wolubilis à Woluwé…