Introduction

L’agent immobilier, à la location ou à la vente, doit délivrer une information fiable aux candidats intéressés. C’est une obligation personnelle de l’agent immobilier ; ce n’est pas une obligation du vendeur ou du bailleur que l’agent exécute pour le compte de ce dernier.

Cela veut dire que l’agent immobilier qui méconnait cette obligation engage sa responsabilité non seulement envers son commettant mais aussi, directement, envers le candidat acheteur ou le candidat locataire.

Sans parler de la PEB, il existe deux types d’obligation d’information. Une obligation générale, déposée dans les articles 12 et 53 du Code de déontologie. Une obligation spécifique en matière d’urbanisme, qui trouve son fondement dans les articles 99 et 281 du CoBAT.

Or, justement, ces deux dispositions viennent d’être modifiées par l’ordonnance du 3 avril 2014 et les implications de ces modifications sont lourdes pour les agents immobiliers courtiers.

L’information urbanistique, à Bruxelles, doit être délivrée à deux étapes : lors de la publicité et dans la convention qui suit.

Comment délivrer cette information ? L’article 275 CoBAT prévoit que Les Communes sont tenues de délivrer dans les trente jours aux personnes qui le demandent les renseignements urbanistiques. Ces renseignements urbanistiques devront figurer dans la publicité et dans la convention (c’est-à-dire déjà dans le compromis).

Quels sont les renseignements urbanistiques visés par l’article 275 CoBAT ?

–        La destination urbanistique,

–        Les conditions auxquelles un projet de construction est soumis (PPAS, PL, etc.),

–        L’existence d’un plan d’expropriation visant le bien,

–        La situation du bien dans un périmètre de préemption,

–        L’existence d’une mesure de protection du patrimoine ou d’une mesure en cours (liste de sauvegarde ou classement),

–        L’enregistrement du bien comme site d’activité inexploité.

–        À partir du 1^er novembre 2014, l’information urbanistique portera aussi sur l’existence éventuelle d’un plan d’alignement en vigueur sur le bien.

Mais il y a plus. La nouvelle ordonnance pose que « à toute personne intervenant à l’occasion de la mutation d’un bien immobilier », les Communes sont tenues de communiquer :

1. Tous les renseignements sur les permis et certificats d’urbanisme (délivrés, refusés, périmés ou en recours).

C’est un élément important puisque l’information relative aux permis délivrés n’est plus laissée à la déclaration du vendeur, qui subsiste cependant au stade du compromis ou de l’acte. Désormais, l’information sur les permis fera partie des informations directement données par le Commune et dont la publicité et l’acte devra faire mention.

2. « La ou les affectations et utilisations licites du bien dans chacune de ses composantes, ainsi que leur répartition spatiale, en ce compris le nombre d’unités de logement éventuellement présentes dans le bien et considérées comme régulières, ainsi que leur localisation; lorsque l’affectation ou l’utilisation de tout ou partie d’un bien a été modifiée avant que cette modification soit soumise par la réglementation à l’obtention d’un permis d’urbanisme et sans que la situation modifiée ait fait l’objet d’un permis d’urbanisme, le renseignement est donné à titre indicatif. »

Cette information est capitale en matière de division d’habitation. L’acte devra mentionner le nombre et la localisation des logements. La division horizontale d’un immeuble n’est soumise à permis que depuis le 1er janvier 2010, même si depuis le 9 janvier 1996, certains travaux accompagnant la modification du nombre ou de la répartition des logements étaient soumis à permis. C’est pourquoi, les situations crées avant que la division horizontales soit soumise à permis, seront aussi mentionnées, mais à titre indicatif.

3. Les constats d’infractions relatifs au bien.

Ce dispositif renforce la publicité foncière organisée par les articles 311 et 312 CoBAT qui prévoient la transcription à la conservation des hypothèques de la citation en réparation urbanistique (par exemple la remise en état), du jugement portant cette condamnation et du certificat du fonctionnaire délégué attestant que le jugement a été exécuté ou que l’intéressé a obtenu un permis. Il en va de même pour la remise en état après un permis à durée limitée.

On voit que le nombre et la qualité des renseignements urbanistiques a considérablement augmenté.

On note d’emblée le délai de délivrance d’un mois : cela pose problème car si l’agent immobilier ne dispose que d’une exclusivité limitée, il en perd déjà une partie… En effet, il ne pourra solliciter des offres avant de réaliser une publicité complète.

Le nouvel article 275 s’applique à dater du 1^er décembre 2014. Les autres dispositions sont entrées en vigueur le 1^er août 2014. Cela signifie que depuis le 1^er août, tout ce qui figure dans l’actuel article 275 doit être demandé et inséré dans la publicité à la vente et à la location.

Voyons à présent à quels stades l’information urbanistique doit être délivrée.

La publicité

Les articles 280 et 281 CoBAT réglementent la publicité à la vente et à la location. Il s’agit de la phase précontractuelle et non sa première étape que constitue l’annonce à la vente.

L’article 280 vise le notaire. L’article 281 vise le propriétaire et l’agent immobilier. Pour ces derniers, la publicité doit indiquer :

–        La destination urbanistique la plus récente et la plus précise du bien en utilisant la dénomination prévue aux différents plans d’affectation du sol.

–        La situation du bien concernant :

–        un périmètre de préemption,

–        une mesure de protection du patrimoine,

–        l’inventaire des sites d’activité inexploités.

Ici encore, les choses vont changer le 1er août 2014. Le vendeur et l’agent immobilier devront compléter l’information précontractuelle en y ajoutant « tous les renseignements urbanistiques recueillis en application de l’article 275 ou l’adresse du site internet sur lequel tous ces renseignements sont disponibles et la possibilité d’obtenir gratuitement du notaire ces renseignements en format papier. »

C’est donc la totalité des renseignements urbanistiques vus plus haut que le vendeur et son agent immobilier devront mettre à la disposition des candidats acquéreurs et locataire avant la vente ou la location.

Logiquement, les nouveaux articles 280 et 281 s’arrêtent à cela ; les informations de l’article 275 absorbent en effet celles qui figurent dans la version ancienne de ces dispositions.

Toutefois, subsiste l’obligation de mentionner dans la publicité la « destination urbanistique la plus récente » mais il s’agit à présent de la destination urbanistique « licite ». Cette précision est étonnante. On voit mal l’information précontractuelle porter sur une destination urbanistique non licite…

De plus, l’article 98, § 1er, 5°, b), CoBAT définit la destination d’un bien comme celle « indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme, ou à défaut d’un tel permis ou de précision dans ce permis, l’affectation indiquée dans les plans d’affectation du sol. » On voit mal comment une telle destination ne serait pas licite.

On notera que les informations urbanistiques pourront être rendues disponibles sur un site de l’Internet. C’est pratique mais cela présente un sérieux problème de preuve en cas de litige survenant postérieurement à la vente. En effet, les sites comme immoweb ou ceux des agences, sont fréquemment rafraichis et ne mentionnent généralement plus le bien après la vente.

Si une dispute surgit sur la qualité de l’information précontractuelle après que le site ait été modifié, et que les versions archivées n’ont pas été conservées, un sérieux problème de preuve se posera pour l’agent immobilier.

Concernant la location, on notera que le notaire ne doit délivrer l’information urbanistique que pour les locations de plus de neuf ans. C’est normal car seuls les baux de plus de neuf années doivent être transcrits ce qui requiert un acte notarié (art. 1 et 2 de la loi hypothécaire).

Ce qui est moins normal, c’est que le propriétaire et l’agent immobilier doivent exécuter les obligations d’information urbanistique pour toute location, même de courte durée, ce qui est très lourd. Et le délai de délivrance des renseignements urbanistiques ralentira fatalement les mises en location.

Enfin, on a vu plus haut que c’est « à toute personne intervenant à l’occasion de la mutation d’un bien immobilier », que les Communes sont tenues de communiquer les renseignements urbanistiques. Or dans la location, l’agent immobilier n’intervient pas dans une mutation. Il devra alors veiller à être muni d’un mandat du propriétaire pour disposer d’un titre lui permettant de réclamer les informations.

Dans la convention (compromis et acte)

Nous sommes ici en matière de vente, constitution de droit réel et location de plus de neuf ans. Le siège de la matière est l’article 99 CoBAT. Il faut mentionner dans l’acte authentique :

–        L’affectation par les plans d’affectation du sol.

–        Si le bien vendu a fait l’objet de la délivrance d’un permis d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme, le vendeur doit le déclarer.

–        À défaut, le vendeur doit déclarer qu’aucun engagement n’est pris quant à la possibilité d’effectuer sur le bien des actes et travaux soumis à permis préalable.

Ces deux déclarations doivent aussi figurer dans le compromis. L’agent immobilier doit y être attentif s’il assiste son client dans la rédaction du compromis.

L’ordonnance du 3 avril 2014 a modifié la première mention qui intéresse l’acte authentique du notaire. À partir du 1^er  août 2014, il ne suffira plus de mentionner l’affectation donnée au bien par les plans d’urbanisme. Il faudra insérer dans l’acte la mention de « tous les renseignements urbanistiques recueillis en application de l’article 275. »

La déclaration urbanistique

Il faut enfin considérer l’article 6 de l’ordonnance du 8 mai 2014. Il s’agit de l’ordonnance modifiant le CoBAT pour y insérer la déclaration urbanistique.

De quoi s’agit-il ?

On se souvient de la loi cadenas (29 juin 1975) relative aux implantations commerciales, remplacée par la loi du 13 août 2004 relative à l’autorisation d’implantations commerciales. À l’époque, l’implantation d’une grande surface requérait un permis socio-économique.

La loi fédérale n’a pas résisté à la régionalisation ni, surtout, au droit communautaire. La directive service transposée à présent dans le Code de droit économique interdit en principe les régimes d’autorisation préalable (art. III.2).

Il n’est donc plus question de soumettre l’implantation de grandes surfaces à un permis préalable. Le droit de l’urbanisme est cependant venu prendre le relai. En effet, l’article 98, § 1, s’est vu complété d’un point 13° qui prévoit qu’est soumis à permis d’urbanisme l’acte de :

« Modifier de manière importante l’activité commerciale dans un immeuble déjà affecté à des fins commerciales, à l’exclusion des commerces de gros, ayant une surface commerciale nette (telle que définie à l’article 4/2) de plus de 400 mètres carrés. »

De plus, tout projet de construction nouvelle qui prévoit l’implantation d’un commerce de détail ou l’extension d’un tel commerce, ou encore le changement d’affectation vers le commerce de détail, doit faire l’objet d’une déclaration urbanistique préalable (art. 205/1, § 1er, alinéa 1, nouveau, CoBAT).

Logiquement, l’article 99 CoBAT prévoit que la déclaration du vendeur doit aussi porter sur le fait que le bien a fait l’objet d’une déclaration urbanistique.

Le vendeur doit aussi déclarer qu’aucun acte visé à l’article 205/1 ne peut être effectué tant que la déclaration urbanistique préalable n’a pas été faite et qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité de réaliser un tel acte. L’agent immobilier qui assistera son client dans la rédaction du compromis doit y être attentif.

Quant à l’article 275, il doit aussi tenir compte de la nouvelle notion de déclaration urbanistique préalable.

Un § 3 est ajouté qui dispose que la Commune délivre à toute personne qui intervient dans une mutation (par une location !) les déclarations urbanistiques préalables visées à l’article 205/1.

L’ordonnance du 8 mai 2014 entre en vigueur le 1^er juillet 2014 mais ses modifications aux articles 99 et 275 n’entreront en vigueur qu’à une date fixée par un arrêté du Gouvernement.

Les sanctions

Ici aussi, les choses ont changé. On voit apparaître un nouvel intervenant : le fonctionnaire sanctionnateur.

Un nouvel article 300/1 CoBAT dispose que si le Parquet ne poursuit pas l’infraction urbanistique, il en avise le fonctionnaire sanctionnateur qui peut imposer une amende administrative.

Cela désengorgera les tribunaux. Les sanctions financières pourront être plus commodément imposées et les poursuites rendues plus simples. La répression sera donc plus efficace.

La procédure pourra être précédée d’une étape de conciliation à la demande du Collège des Bourgmestre et échevins (art. 313/4, § 2). Le fonctionnaire sanctionnateur pourra décider de mesures de sursis ou de suspension.

L’agent immobilier est concerné : en effet, l’article 300, 3°, CoBAT érige en infraction urbanistique le fait de « réaliser une publicité non conforme aux dispositions prévues par l’article 281 (…) ». Cette disposition est en vigueur.

Autrement dit, l’agent immobilier qui n’adapte pas sa publicité à ce qui précède, se trouve en situation d’infraction.