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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Spéculer, c’est risquer (II)

Celui qui spécule prend un risque ; c’est en cela qu’il s’écarte d’une gestion en bon père de famille.

La plus-value qui en résultera sera alors taxable sur pied de l’article 90, 1°, CIR/92.

Il reste que la  gestion  normale  du  patrimoine  privé  peut  impliquer  une spéculation, à condition que le risque pris ne soit pas déraisonnable.

Selon Madame Igalson (« Les cessions immobilières et le régime des plus-values », Séminaire Van Ham & Van Ham, 19 mai 2009, p. 27), si le contribuable dispose de fonds propres ou ne met pas en danger son patrimoine ou sa famille pour acquérir, la spéculation réalisée ne sort pas de la gestion normale du patrimoine privé.

Donc en soi la spéculation n’est pas suffisante, contrairement à ce que laisse entendre le texte.

Comment synthétiser la matière ?

  1. En principe la plus-value immobilière n’est pas taxée sauf si un texte le prévoit expressément.
  2. Si les conditions des articles 90, 8° (terrain) et 10° (terrain bâti) sont rencontrées (revente dans les cinq ans ou huit ans pour les terrains), taxation de la plus-value sur cette base. Le taux est de 16,5 % ou 33 % pour les terrains dans les cinq premières années.
  3. Mais si la plus-value ressort d’une opération spéculative, elle sera taxée sur pied de l’article 90, 1°, au taux de 33 % ; en effet l’article 90, 1° débute par ces termes « sans préjudice des dispositions du 8° et du 10° …».
  4. Enfin, si le bien vendu avec plus-value est affecté à une activité professionnelle, ou s’il a été acquis dans le cadre d’une activité professionnelle, la plus-value sera taxée comme revenu professionnel, mais la taxation pourra être étalée sur la durée d’amortissement sous condition de remploi (art. 47 CIR/92).

Notons qu’un bien est acquis dans le cadre d’une activité professionnelle lorsque les opérations immobilières forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Revenons aux antiquaires (actu de hier). Ils ont eu gain de cause devant la Cour d’appel de Bruxelles, relativement à la taxation donnée par l’article 90, 1°, CIR/92.

Mais ils ont revendu dans les cinq ans. Ils pourraient donc encore être taxés sur base de l’article 90, 10°, cette fois.

Certes, après la longue procédure le délai d’imposition est dépassé.

Mais l’administration peut encore taxer « en raison de tout ou partie des mêmes éléments d’imposition », après annulation de la cotisation, grâce à la seconde chance que lui donne l’article 356 CIR/92.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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