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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Vente par mandataire sous réserve de ratification par le vendeur

Un agent immobilier mandaté pour vendre un immeuble peut soumettre le compromis à la ratification ultérieure de son mandant.

En ce cas, que vaut un tel contrat ?

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

Le tribunal de première instance de Bruxelles voit les choses autrement, mais erronément.

Pour le tribunal, il ne s’agit pas d’une condition purement potestative prohibée par l’article 1174 du Code civil puisque la réalisation de la condition (ratification) dépend de la volonté du créancier de l’obligation et non du débiteur (Civ., Brux., 28 novembre 1989, R.G.E.N., 1992, p. 365).

Pour le tribunal, la convention signée sous réserve de ratification est une promesse d’achat qui n’engage immédiatement que les candidats acquéreurs.

C’est oublier que le vente engage les deux parties, et pas seulement l’acheteur.

Dans la vente à ratifier par le vendeur, il est vrai que la condition n’affecte pas l’engagement de l’acheteur, mais le vendeur, lui, ne s’engage par mandataire que s’il ratifie, c’est-à-dire s’il le décide de manière purement potestative.

La nullité de l’engagement du vendeur ne laisse pas survivre celui de l’acheteur ou plutôt du candidat acheteur.

À défaut d’engagement du vendeur, le contrat est dépourvu de cause et est nul à ce titre ; il ne survit donc pas, même comme offre unilatérale de l’acheteur.

Et pourtant, le tribunal de première instance d’Anvers fait la même erreur (Civ., Anvers, 12 octobre 1986, R.G.E.N., 1988, p. 35) : pour le tribunal, il n’y a pas de condition potestative de la part de celui qui s’oblige dans un compromis de vente souscrit avec un agent immobilier sous réserve de l’accord des propriétaires de l’immeuble objet de la convention. Selon le tribunal, ce compromis s’analyserait soit en une promesse de contrat par l' »acheteur », soit en une offre d’achat de ce dernier.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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