Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (XI)

L’article 32, alinéa 3, CIR/92 prévoit la requalification en revenu professionnel du loyer payé par la société à son dirigeant, pour la part qui excède 5/3 du RC revalorisé. Cela vise donc un rapport de bail d’immeuble entre le dirigeant et sa société.

L’article 7, § 1, CIR/92 distingue les biens immobiliers donnés en location et les biens immobiliers sur lesquels un droit d’emphytéose ou de superficie est constitué.

Il est donc tentant pour le dirigeant de conclure avec sa société non pas un bail simple mais un bail emphytéotique ou un usufruit, afin de prévenir le risque de requalification.

La manœuvre est cependant risquée. S’il apparaît que les parties n’ont pas accepté toutes les conséquences d’un droit d’emphytéose, le fisc peut invoquer la simulation et se prévaloir de l’existence d’un bail pour requalifier en revenus professionnels la partie du loyer excédant 5/3 RC revalorisé.

Rappelons à ce sujet que le bailleur est tenu, à la conclusion du bail, de délivrer un bien conforme à sa destination et, en cours de bail, d’entretenir le bien loué. Ces obligations n’existent pas dans l’emphytéose et le nu-propriétaire n’est tenu que des grosses réparations dans l’usufruit.

Sur la partie du loyer requalifiée, les intérêts d’emprunt pour acquérir l’immeuble ne seront pas déductibles. De plus la majoration des revenus professionnels aura des conséquences sur le brutage des cotisations sociales du dirigeant indépendant.

Si les parties ont correctement assumé les conséquences des actes posés, qui ne peuvent dès lors être requalifiés, il faut encore voir si l’administration ne peut invoquer l’abus fiscal, lequel, rappelons-le, ne suppose ni fraude ni simulation.

L’abus fiscal suppose simplement que le contribuable  se place, en violation des objectifs d’une disposition du Code (l’article 32) en-dehors du champ d’application de cette disposition, sans pouvoir y trouver une justification non fiscale.

Il sera difficile d’éviter une requalification sur pied de l’article 344, § 1, CIR/92. Cela signifie que la base imposable et le calcul de l’impôt sont rétablis en manière telle que l’opération est soumise à un prélèvement conforme à l’objectif de la loi (l’art. 32, al. 3), comme si l’abus n’avait pas eu lieu.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close