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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations.

L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes en vertu de l’article 35 précité, lorsqu’il s’agit d’actes ou de déclarations constatant la cession, à titre onéreux, de biens immobiliers situés en Belgique ou de droits réels portant sur ces biens, par un non résident ou une société non résidente.

Or les non-résidents sont taxés sur les plus-values immobilières. Les commerçants non-résidents sont taxés sur les bénéfices produits par l’aliénation ou la location d’immeubles belges ainsi que par la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires, selon l’article 228, § 2, 3°, a) CIR/92, même sans intervention d’un établissement  fixe (personne physique) ou stable (société).

Les non-résidents personnes physiques non commerçantes sont taxés sur les revenus divers (art. 90, 1° à 12° CIR/92) au titre de l’article 228, § 2, 9°, g) (immeuble non bâti) et i) (immeuble bâti). Il en va de même pour les plus-values sur des droits réels.

Le droit de taxer  ces revenus immobiliers appartient en effets, en règle, au pays où l’immeuble est situé selon les articles 6 et 13 des conventions-types OCDE préventives de double imposition.

C’est donc le notaire qui devra retenir le montant de l’impôt sur le prix de revente et le payer selon le mode de perception du précompte professionnel.

Il devra donc, sous sa responsabilité, calculer l’impôt en s’aidant du titre de propriété pour vérifier la plus-value, selon le barème du précompte professionnel pour les non-résidents et le majorer des additionnels locaux forfaitaires de 6,7 %.

Commentaires

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    Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 1er juin 2011 (rôle n° 2008/RG/1438) condamne le notaire à des dommages envers l’Etat belge pour ne pas avoir retenu le précompte sur la plus-value. Appliquant les articles 270,5° et 228, § 2, 3°, a) et 87, 8° CIR/92, l’art. 210bis AR/CIR/92 et l’art. 35 CDE, la Cour reconnaît que le notaire devait retenir le précompte dû par une société néerlandaise (art. 227, 1° ou 2° CIR/92). Or cette société est dissoute après liquidation, ce qui rend impossible le paiement de l’impôt. Selon l’article 412bis CIR/92 le précompte professionnel est payable lors de l’enregistrement de l’acte. L’art. 433 CIR/92 prévoit que le notaire requis de dresser un acte d’aliénation d’immeuble est personnellement responsable du paiement des impôts, sauf à effectuer une déclaration au receveur des contributions du ressort où le bien est situé. Le notaire est donc responsable du non-paiement de l’impôt.

    novembre 7, 2011

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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