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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations.

L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes en vertu de l’article 35 précité, lorsqu’il s’agit d’actes ou de déclarations constatant la cession, à titre onéreux, de biens immobiliers situés en Belgique ou de droits réels portant sur ces biens, par un non résident ou une société non résidente.

Or les non-résidents sont taxés sur les plus-values immobilières. Les commerçants non-résidents sont taxés sur les bénéfices produits par l’aliénation ou la location d’immeubles belges ainsi que par la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires, selon l’article 228, § 2, 3°, a) CIR/92, même sans intervention d’un établissement  fixe (personne physique) ou stable (société).

Les non-résidents personnes physiques non commerçantes sont taxés sur les revenus divers (art. 90, 1° à 12° CIR/92) au titre de l’article 228, § 2, 9°, g) (immeuble non bâti) et i) (immeuble bâti). Il en va de même pour les plus-values sur des droits réels.

Le droit de taxer  ces revenus immobiliers appartient en effets, en règle, au pays où l’immeuble est situé selon les articles 6 et 13 des conventions-types OCDE préventives de double imposition.

C’est donc le notaire qui devra retenir le montant de l’impôt sur le prix de revente et le payer selon le mode de perception du précompte professionnel.

Il devra donc, sous sa responsabilité, calculer l’impôt en s’aidant du titre de propriété pour vérifier la plus-value, selon le barème du précompte professionnel pour les non-résidents et le majorer des additionnels locaux forfaitaires de 6,7 %.

Commentaires

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    Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 1er juin 2011 (rôle n° 2008/RG/1438) condamne le notaire à des dommages envers l’Etat belge pour ne pas avoir retenu le précompte sur la plus-value. Appliquant les articles 270,5° et 228, § 2, 3°, a) et 87, 8° CIR/92, l’art. 210bis AR/CIR/92 et l’art. 35 CDE, la Cour reconnaît que le notaire devait retenir le précompte dû par une société néerlandaise (art. 227, 1° ou 2° CIR/92). Or cette société est dissoute après liquidation, ce qui rend impossible le paiement de l’impôt. Selon l’article 412bis CIR/92 le précompte professionnel est payable lors de l’enregistrement de l’acte. L’art. 433 CIR/92 prévoit que le notaire requis de dresser un acte d’aliénation d’immeuble est personnellement responsable du paiement des impôts, sauf à effectuer une déclaration au receveur des contributions du ressort où le bien est situé. Le notaire est donc responsable du non-paiement de l’impôt.

    novembre 7, 2011

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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