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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations.

L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes en vertu de l’article 35 précité, lorsqu’il s’agit d’actes ou de déclarations constatant la cession, à titre onéreux, de biens immobiliers situés en Belgique ou de droits réels portant sur ces biens, par un non résident ou une société non résidente.

Or les non-résidents sont taxés sur les plus-values immobilières. Les commerçants non-résidents sont taxés sur les bénéfices produits par l’aliénation ou la location d’immeubles belges ainsi que par la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires, selon l’article 228, § 2, 3°, a) CIR/92, même sans intervention d’un établissement  fixe (personne physique) ou stable (société).

Les non-résidents personnes physiques non commerçantes sont taxés sur les revenus divers (art. 90, 1° à 12° CIR/92) au titre de l’article 228, § 2, 9°, g) (immeuble non bâti) et i) (immeuble bâti). Il en va de même pour les plus-values sur des droits réels.

Le droit de taxer  ces revenus immobiliers appartient en effets, en règle, au pays où l’immeuble est situé selon les articles 6 et 13 des conventions-types OCDE préventives de double imposition.

C’est donc le notaire qui devra retenir le montant de l’impôt sur le prix de revente et le payer selon le mode de perception du précompte professionnel.

Il devra donc, sous sa responsabilité, calculer l’impôt en s’aidant du titre de propriété pour vérifier la plus-value, selon le barème du précompte professionnel pour les non-résidents et le majorer des additionnels locaux forfaitaires de 6,7 %.

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  1. Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 1er juin 2011 (rôle n° 2008/RG/1438) condamne le notaire à des dommages envers l’Etat belge pour ne pas avoir retenu le précompte sur la plus-value. Appliquant les articles 270,5° et 228, § 2, 3°, a) et 87, 8° CIR/92, l’art. 210bis AR/CIR/92 et l’art. 35 CDE, la Cour reconnaît que le notaire devait retenir le précompte dû par une société néerlandaise (art. 227, 1° ou 2° CIR/92). Or cette société est dissoute après liquidation, ce qui rend impossible le paiement de l’impôt. Selon l’article 412bis CIR/92 le précompte professionnel est payable lors de l’enregistrement de l’acte. L’art. 433 CIR/92 prévoit que le notaire requis de dresser un acte d’aliénation d’immeuble est personnellement responsable du paiement des impôts, sauf à effectuer une déclaration au receveur des contributions du ressort où le bien est situé. Le notaire est donc responsable du non-paiement de l’impôt.

    novembre 7, 2011

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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