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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations.

L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes en vertu de l’article 35 précité, lorsqu’il s’agit d’actes ou de déclarations constatant la cession, à titre onéreux, de biens immobiliers situés en Belgique ou de droits réels portant sur ces biens, par un non résident ou une société non résidente.

Or les non-résidents sont taxés sur les plus-values immobilières. Les commerçants non-résidents sont taxés sur les bénéfices produits par l’aliénation ou la location d’immeubles belges ainsi que par la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires, selon l’article 228, § 2, 3°, a) CIR/92, même sans intervention d’un établissement  fixe (personne physique) ou stable (société).

Les non-résidents personnes physiques non commerçantes sont taxés sur les revenus divers (art. 90, 1° à 12° CIR/92) au titre de l’article 228, § 2, 9°, g) (immeuble non bâti) et i) (immeuble bâti). Il en va de même pour les plus-values sur des droits réels.

Le droit de taxer  ces revenus immobiliers appartient en effets, en règle, au pays où l’immeuble est situé selon les articles 6 et 13 des conventions-types OCDE préventives de double imposition.

C’est donc le notaire qui devra retenir le montant de l’impôt sur le prix de revente et le payer selon le mode de perception du précompte professionnel.

Il devra donc, sous sa responsabilité, calculer l’impôt en s’aidant du titre de propriété pour vérifier la plus-value, selon le barème du précompte professionnel pour les non-résidents et le majorer des additionnels locaux forfaitaires de 6,7 %.

Commentaires

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    Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 1er juin 2011 (rôle n° 2008/RG/1438) condamne le notaire à des dommages envers l’Etat belge pour ne pas avoir retenu le précompte sur la plus-value. Appliquant les articles 270,5° et 228, § 2, 3°, a) et 87, 8° CIR/92, l’art. 210bis AR/CIR/92 et l’art. 35 CDE, la Cour reconnaît que le notaire devait retenir le précompte dû par une société néerlandaise (art. 227, 1° ou 2° CIR/92). Or cette société est dissoute après liquidation, ce qui rend impossible le paiement de l’impôt. Selon l’article 412bis CIR/92 le précompte professionnel est payable lors de l’enregistrement de l’acte. L’art. 433 CIR/92 prévoit que le notaire requis de dresser un acte d’aliénation d’immeuble est personnellement responsable du paiement des impôts, sauf à effectuer une déclaration au receveur des contributions du ressort où le bien est situé. Le notaire est donc responsable du non-paiement de l’impôt.

    novembre 7, 2011

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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