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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire et la vente d’un immeuble appartenant à un non-résident

L’article 35 C. En. fait obligation au notaire de faire enregistrer les actes et déclarations de leur ministère et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l’exigibilité résulte desdits actes et déclarations.

L’article 270, 5°CIR/92 dispose que sont redevables du précompte professionnel ceux qui ont l’obligation de faire enregistrer les actes en vertu de l’article 35 précité, lorsqu’il s’agit d’actes ou de déclarations constatant la cession, à titre onéreux, de biens immobiliers situés en Belgique ou de droits réels portant sur ces biens, par un non résident ou une société non résidente.

Or les non-résidents sont taxés sur les plus-values immobilières. Les commerçants non-résidents sont taxés sur les bénéfices produits par l’aliénation ou la location d’immeubles belges ainsi que par la constitution ou la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires, selon l’article 228, § 2, 3°, a) CIR/92, même sans intervention d’un établissement  fixe (personne physique) ou stable (société).

Les non-résidents personnes physiques non commerçantes sont taxés sur les revenus divers (art. 90, 1° à 12° CIR/92) au titre de l’article 228, § 2, 9°, g) (immeuble non bâti) et i) (immeuble bâti). Il en va de même pour les plus-values sur des droits réels.

Le droit de taxer  ces revenus immobiliers appartient en effets, en règle, au pays où l’immeuble est situé selon les articles 6 et 13 des conventions-types OCDE préventives de double imposition.

C’est donc le notaire qui devra retenir le montant de l’impôt sur le prix de revente et le payer selon le mode de perception du précompte professionnel.

Il devra donc, sous sa responsabilité, calculer l’impôt en s’aidant du titre de propriété pour vérifier la plus-value, selon le barème du précompte professionnel pour les non-résidents et le majorer des additionnels locaux forfaitaires de 6,7 %.

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  1. Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 1er juin 2011 (rôle n° 2008/RG/1438) condamne le notaire à des dommages envers l’Etat belge pour ne pas avoir retenu le précompte sur la plus-value. Appliquant les articles 270,5° et 228, § 2, 3°, a) et 87, 8° CIR/92, l’art. 210bis AR/CIR/92 et l’art. 35 CDE, la Cour reconnaît que le notaire devait retenir le précompte dû par une société néerlandaise (art. 227, 1° ou 2° CIR/92). Or cette société est dissoute après liquidation, ce qui rend impossible le paiement de l’impôt. Selon l’article 412bis CIR/92 le précompte professionnel est payable lors de l’enregistrement de l’acte. L’art. 433 CIR/92 prévoit que le notaire requis de dresser un acte d’aliénation d’immeuble est personnellement responsable du paiement des impôts, sauf à effectuer une déclaration au receveur des contributions du ressort où le bien est situé. Le notaire est donc responsable du non-paiement de l’impôt.

    novembre 7, 2011

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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