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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendre en TVA ou en droits d’enregistrement ?

Le vendeur professionnel est assujetti pour les opérations qui entrent dans son activité. Ainsi, les livraisons de biens immeubles, et les constitutions ou cession de droits réels sur immeuble, par un tel assujetti, sont toujours soumises à la TVA.

En revanche, l’assujetti qui n’a pas l’activité de vendeur d’immeuble, par exemple un restaurateur ou un expert-comptable, devra opter pour soumettre à la TVA une opération sur immeuble. Il en va de même pour la personne qui n’est pas assujettie, et qui ferait choix de vendre un immeuble sous le régime de la TVA.

Rappelons que cela ne concerne que les immeubles neufs. Depuis le 26 avril 2002, un immeuble reste neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.

Cela se comprend aisément en cas de construction d’un immeuble. Mais le Manuel de la TVA (n° 152/2) reconnaît que « dans l’esprit du texte de l’article 44, § 3, 1°, du Code, il y a lieu de considérer comme bâtiment neuf, non seulement le bâtiment nouvellement construit, mais également le bâtiment ancien qui a subi des transformations telles qu’il acquiert de ce fait les caractéristiques d’un bâtiment neuf. »

A cet effet, il ne faut pas seulement considérer les transformations radicales qui rendent neuf un bâtiment ancien. L’administration admet en effet que l’on se trouvera également devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment, terrain exclu, après achèvement de ces travaux (Décision n° E.T. 19.497, du 20 février et du 29 avril 1976, troisième cas).

L’administration ne considère pour cette condition que les travaux matériels, à l’exclusion des travaux intellectuels (architecte, coordinateur de sécurité). L’administration exige aussi que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral attribué au bâtiment.

Le propriétaire d’un bien immeuble profondément restauré peut donc le vendre sous le régime des droits d’enregistrement, ou faire choix de soumettre l’opération à la TVA, auquel cas les droits d’enregistrement ne seront dus qu’au tarif fixe de 25 € (art. 159, 8, C. En.).

L’intérêt de l’option pour la TVA est évidemment de récupérer la taxe qui a grevé les travaux de rénovation.

Le propriétaire non assujetti devient sur option un assujetti occasionnel.

Tout comme l’assujetti pour une autre activité, il doit respecter les formalités de l’arrêté royal n° 14, c’est-à-dire pour l’essentiel introduire une déclaration auprès du contrôle TVA avant la vente (mais pas avant les travaux) et mentionner la soumission de la vente à la TVA dans le premier acte réalisant celle-ci (le compromis). La déclaration TVA doit être introduire dans le mois  de la cession de l’immeuble. Cette déclaration opère une compensation entre la TVA reçue de l’acheteur et celle qui a été payée à l’occasion de la rénovation.

A première vue l’option paraît intéressante dès lors qu’elle entraine la récupération de la TYVA payée. La situation n’est pas rare. Le propriétaire d’un bien qui entend rénover profondément son immeuble pour le vendre, ou aménager pour la vente une partie de sa propriété, se trouve confronté à ce choix.  Et cela n’intéresse pas seulement le propriétaire personne physique car la règle peut aussi intéresser une société immobilière non assujettie à la TVA.

Pour voir ce qu’il en est réellement, il faut partir du prix de vente du bien. Ce prix constitue le maximum que l’acheteur consentira  payer, c’est-à-dire taxe comprise (sauf si la vente intervient avec un assujetti vendeur professionnel).

Supposons que l’acheteur dispose d’un budget de 500 € maximum. Ce montant représente en fait, pour le vendeur, 413 € + 87 € TVA (21 %) ou 444 € + 56 € (12,5 %) de droits d’enregistrement (notons qu’en Région flamande les droits s’élèvent à 10 % et non 12,5 %).

Quel est le prix de revient pour le vendeur assujetti occasionnel lorsque la vente est soumise à la TVA ?

Supposons que la TVA soit due sur les travaux au taux de 6 %.

Achat du bien                           100,00

Droits d’enregistrement            12,50

Travaux                                    200,00

TVA                                              12,00

Total                                       324,50

Déterminons à présent la marge du vendeur assujetti occasionnel :

Prix HTVA                                413,00

TVA récupérée                           12,00

– prix de revient                        324,50

Total                                         100,50

Deux remarques : (1) la TVA est calculé sur la totalité, terrain compris car on suppose que l’opération intervient après le 31 décembre 2010. (2) Les travaux devraient en principe atteindre davantage pour rencontrer la règle des 60 %, mais c’est sans importance pour la simulation.

Déterminons à présent la marge du vendeur s’il vend en régime droits d’enregistrement :

Prix                                         444,00

– prix de revient                     324,50

Total                                      119,50

Il est donc plus intéressant de ne pas exercer l’option de soumettre l’opération à la TVA.

Supposons à présent que la TVA soit due sur les travaux au taux de 21 %.

Déterminons la marge du vendeur assujetti occasionnel lorsque la vente est soumise à la TVA :

Achat du bien                           100,00

Droits d’enregistrement            12,50

Travaux                                    200,00

TVA                                             42,00

Total                                       354,50

Prix HTVA                                413,00

TVA récupérée                           42,00

– prix de revient                         354,50

Total                                         100,50

Déterminons à présent la marge du vendeur s’il vend en régime droits d’enregistrement :

Prix                                         444,00

– prix de revient                    354,50

Total                                       89,50

C’est donc lorsque la TVA n’est pas due au taux réduit que l’option présente un intérêt.

Ce cas de figure est-il possible ? Ce pourra être le cas si les travaux ne portent pas sur la transformation du bien ou sa rénovation (cadre XXXI du tableau A de l’arrêté royal n° 20) mais sur la démolition suivie de la reconstruction du bien (cadre XXXVII).

En effet, la démolition – reconstruction bénéficie toujours en 2010  du taux réduit de 6 %, pour autant que le permis d’urbanisme ait été introduit avant le 1er avril 2010, mais cette mesure pourrait très bien ne pas être reconduite en 2011.

Notons que la question du taux réduit n’a aucune influence sur la soumission de la vente d’un bien « rendu neuf » par des travaux. On peut parfaitement considérer comme neuf en TVA un bien rénové au taux de 6 % (Guide pratique de la fiscalité, VII.b 37/179).

Il est donc important de pouvoir justifier que les travaux se limitent à la transformation ou à la rénovation du bâtiment. Le vendeur sera bien inspiré de réaliser un reportage photo et un solide dossier d’architecte révélant avec précision la nature des travaux.

La distinction entre une transformation profonde et une reconstruction n’est pas toujours aisée à établir. Citons la circulaire n° 6 du 22 août 1986 :

« On entend par « transformation », aussi bien la transformation extérieure de l’immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes.

De même, l’existence d’une transformation n’est pas critiquée lorsque la rénovation s’appuie d’une manière significative sur d’anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover.

Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l’érection d’un nouvel immeuble :

1° la reconstruction d’un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l’immeuble ancien ou d’éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d’intégration dans le tissu urbain) ;

2° en cas de construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété, sont cessibles avec application de la T.V.A.;

3° en cas de construction par le propriétaire d’un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d’être cédé sous le régime de la T.V.A., comme distinct de l’ancien immeuble ;

4° en cas de transformation radicale d’une grange ou autre annexe d’une exploitation agricole en une maison d’habitation.

Enfin, il faut aussi retenir que le bâtiment rénové prend le statut « neuf » est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment. C’est dans ce délai qu’il faudra revendre.

Mais si les travaux n’ont pas provoqué d’interruption d’occupation ou d’utilisation ? Selon la circulaire n° 24/2002 du 6 décembre 2002, il faut alors que le bâtiment soit cédé au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle de la déclaration préalable d’option (n° 57).

On sera aussi attentif au mode calcul du total des travaux pour la règle des 60 %. Il faut prendre en considération les travaux intervenus dans les deux années qui précèdent la déclaration d’option, et ce même si l’occupation n’a pas été interrompue. C’est aussi dans cette période que les travaux de modification radicale doivent avoir été réalisés.

Et c’est également cette période de deux ans de travaux qui limite les taxes à récupérer. Les travaux réalisés avant cette période n’ouvrent plus le droit à déduction (déclaration de l’AFER a du 14 octobre 2004).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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