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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La TVA à 6% et la promotion immobilière

Le taux de la TVA de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Quid des permis modificatifs après cette date ? Si la demande porte sur les mêmes travaux, il ne devrait pas y avoir de problème.

Le même taux de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour les cessions de droits réels sur des bâtiments neufs, seulement sur les premiers 50.000 € du prix, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Si ce n’est les premiers 50.000 € du prix, la TVA à la vente du bâtiment neuf reste au taux de 21 %.

Et au 1er janvier 2011, la TVA de 21 % sera applicable sur le bâtiment et sur le sol, si le même promoteur vend le bâti avec le sol.

Jusque là, seuls les droits d’enregistrement (10 % en Flandre et 12,5 % ailleurs dans le Royaume) sont dus sur le terrain.

La TVA à 6 % sur la démolition – reconstruction en 2010, alors que la vente reste à 21 %, peut temporairement modifier le modèle économique de la promotion.

Le propriétaire du terrain n’a plus intérêt à attendre.

Il est préférable de vendre le bien en son état et de conclure un contrat d’entreprise à 6 % avec le nouveau propriétaire, plutôt que de rénover à 6 % récupérable et vendre achevé à 21 %.

Le coût fiscal sera moins lourd pour l’acheteur final qui pourra donc davantage payer au promoteur. Bref, les acheteurs deviennent maîtres d’ouvrage.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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