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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA à 6% et la promotion immobilière

Le taux de la TVA de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Quid des permis modificatifs après cette date ? Si la demande porte sur les mêmes travaux, il ne devrait pas y avoir de problème.

Le même taux de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour les cessions de droits réels sur des bâtiments neufs, seulement sur les premiers 50.000 € du prix, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Si ce n’est les premiers 50.000 € du prix, la TVA à la vente du bâtiment neuf reste au taux de 21 %.

Et au 1er janvier 2011, la TVA de 21 % sera applicable sur le bâtiment et sur le sol, si le même promoteur vend le bâti avec le sol.

Jusque là, seuls les droits d’enregistrement (10 % en Flandre et 12,5 % ailleurs dans le Royaume) sont dus sur le terrain.

La TVA à 6 % sur la démolition – reconstruction en 2010, alors que la vente reste à 21 %, peut temporairement modifier le modèle économique de la promotion.

Le propriétaire du terrain n’a plus intérêt à attendre.

Il est préférable de vendre le bien en son état et de conclure un contrat d’entreprise à 6 % avec le nouveau propriétaire, plutôt que de rénover à 6 % récupérable et vendre achevé à 21 %.

Le coût fiscal sera moins lourd pour l’acheteur final qui pourra donc davantage payer au promoteur. Bref, les acheteurs deviennent maîtres d’ouvrage.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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