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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA à 6% et la promotion immobilière

Le taux de la TVA de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Quid des permis modificatifs après cette date ? Si la demande porte sur les mêmes travaux, il ne devrait pas y avoir de problème.

Le même taux de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour les cessions de droits réels sur des bâtiments neufs, seulement sur les premiers 50.000 € du prix, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Si ce n’est les premiers 50.000 € du prix, la TVA à la vente du bâtiment neuf reste au taux de 21 %.

Et au 1er janvier 2011, la TVA de 21 % sera applicable sur le bâtiment et sur le sol, si le même promoteur vend le bâti avec le sol.

Jusque là, seuls les droits d’enregistrement (10 % en Flandre et 12,5 % ailleurs dans le Royaume) sont dus sur le terrain.

La TVA à 6 % sur la démolition – reconstruction en 2010, alors que la vente reste à 21 %, peut temporairement modifier le modèle économique de la promotion.

Le propriétaire du terrain n’a plus intérêt à attendre.

Il est préférable de vendre le bien en son état et de conclure un contrat d’entreprise à 6 % avec le nouveau propriétaire, plutôt que de rénover à 6 % récupérable et vendre achevé à 21 %.

Le coût fiscal sera moins lourd pour l’acheteur final qui pourra donc davantage payer au promoteur. Bref, les acheteurs deviennent maîtres d’ouvrage.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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