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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Fallait-il acheter sur plan avant le 1er janvier 2011 pour éviter la TVA sur le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, lors de l’achat d’un bâtiment neuf avec le terrain attenant, la TVA est appliquée sur le prix de l’ensemble. On ne distingue donc plus la TVA de 21 % sur le bâti neuf et les droits d’enregistrement de 12,5 % (Bruxelles) sur le sol.

De nombreuses agences immobilières se sont ruées sur cet évènement pour tenter de convaincre les acheteurs d’acquérir un appartement sur plan avant la date fatidique du 1er janvier 2011, en faisant ainsi l’économie de la différence de taxe sur le terrain.

Est-ce de la publicité mensongère ? Oui, dans une large mesure.

Pour que la TVA frappe l’aliénation du terrain, il faut que celui-ci soit vendu simultanément avec le bâtiment. Dans la vente sur plan, régie par la loi Breyne, le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4). Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Aussi, dans le cas d’une vente sur plan, si la construction n’est pas encore entamée, le client ne devient propriétaire, lors de la signature du contrat, que du terrain. Il devient propriétaire du bâtiment construit à mesure de la construction, par accession.

Dans ce cas, le terrain n’est pas vendu simultanément avec le bâtiment, de sorte que la TVA n’est pas applicable. Si le bien est partiellement construit, et que la convention opère le transfert d’un bâtiment existant, même inachevé, l’ensemble (construction et terrain) sera vendu sous le régime de la TVA.

La TVA intéresse au premier chef les consommateurs qui ne déduisent pas la taxe grevant leur acquisition. Or, dans la plupart des cas, les consommateurs sont acquéreurs immobiliers dans une vente sur plan, et, justement, dans ce cas la TVA ne s’appliquera que si le bâtiment existe déjà.

Donc l’argument de vente tiré de la TVA imminente au 1er janvier 2011, doit être solidement nuancé…

Le 14 janvier 2011

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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