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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Fallait-il acheter sur plan avant le 1er janvier 2011 pour éviter la TVA sur le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, lors de l’achat d’un bâtiment neuf avec le terrain attenant, la TVA est appliquée sur le prix de l’ensemble. On ne distingue donc plus la TVA de 21 % sur le bâti neuf et les droits d’enregistrement de 12,5 % (Bruxelles) sur le sol.

De nombreuses agences immobilières se sont ruées sur cet évènement pour tenter de convaincre les acheteurs d’acquérir un appartement sur plan avant la date fatidique du 1er janvier 2011, en faisant ainsi l’économie de la différence de taxe sur le terrain.

Est-ce de la publicité mensongère ? Oui, dans une large mesure.

Pour que la TVA frappe l’aliénation du terrain, il faut que celui-ci soit vendu simultanément avec le bâtiment. Dans la vente sur plan, régie par la loi Breyne, le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4). Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Aussi, dans le cas d’une vente sur plan, si la construction n’est pas encore entamée, le client ne devient propriétaire, lors de la signature du contrat, que du terrain. Il devient propriétaire du bâtiment construit à mesure de la construction, par accession.

Dans ce cas, le terrain n’est pas vendu simultanément avec le bâtiment, de sorte que la TVA n’est pas applicable. Si le bien est partiellement construit, et que la convention opère le transfert d’un bâtiment existant, même inachevé, l’ensemble (construction et terrain) sera vendu sous le régime de la TVA.

La TVA intéresse au premier chef les consommateurs qui ne déduisent pas la taxe grevant leur acquisition. Or, dans la plupart des cas, les consommateurs sont acquéreurs immobiliers dans une vente sur plan, et, justement, dans ce cas la TVA ne s’appliquera que si le bâtiment existe déjà.

Donc l’argument de vente tiré de la TVA imminente au 1er janvier 2011, doit être solidement nuancé…

Le 14 janvier 2011

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La société loue pour son personnel

Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ? Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ? Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins […]

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Comment est taxé le bailleur lorsqu’il loue à une société qui affecte le bail à l’habitation d’un membre de son personnel, ou à son dirigeant ?

Le bailleur conserve-t-il la taxation sur le RC indexé augmenté de 40 % ?

Ou sera-t-il taxé sur base du revenu locatif net, c’est-à-dire le loyer brut et les charges moins le forfait de frais de 40 % (qui ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé), sans descendre sous le RC indexé majoré de 40 % ?

Selon l’article 7 CIR :

« § 1. Les revenus des biens immobiliers sont : (…)

2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location : (…)

bbis) le revenu cadastral majoré de 40 % quand il s’agit de biens immobiliers bâtis, donnés en location à une personne morale autre qu’une société, en vue de les mettre à disposition :

– d’une personne physique pour occupation exclusivement à des fins d’habitation ; – de plusieurs personnes physiques pour occupation conjointement et exclusivement à des fins d’habitation ; »

Donc s’il s’agit d’une société locataire qui loue pour loger une personne, le revenu immobilier taxable à l’IPP aux taux progressifs par tranche sera :

Art. 7, § 1, 2°, « c) le montant total du loyer et des avantages locatifs (…). »

Bref, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Il vaut donc mieux louer à la personne physique qui va habiter le bien, et qui paiera le loyer avec une allocation logement qui lui sera payée par la société.

Il sera taxé sur cette allocation. Tout comme il sera taxé sur l’avantage résultant de la prise en charge du loyer si la société loue directement.

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