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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Fallait-il acheter sur plan avant le 1er janvier 2011 pour éviter la TVA sur le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, lors de l’achat d’un bâtiment neuf avec le terrain attenant, la TVA est appliquée sur le prix de l’ensemble. On ne distingue donc plus la TVA de 21 % sur le bâti neuf et les droits d’enregistrement de 12,5 % (Bruxelles) sur le sol.

De nombreuses agences immobilières se sont ruées sur cet évènement pour tenter de convaincre les acheteurs d’acquérir un appartement sur plan avant la date fatidique du 1er janvier 2011, en faisant ainsi l’économie de la différence de taxe sur le terrain.

Est-ce de la publicité mensongère ? Oui, dans une large mesure.

Pour que la TVA frappe l’aliénation du terrain, il faut que celui-ci soit vendu simultanément avec le bâtiment. Dans la vente sur plan, régie par la loi Breyne, le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4). Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Aussi, dans le cas d’une vente sur plan, si la construction n’est pas encore entamée, le client ne devient propriétaire, lors de la signature du contrat, que du terrain. Il devient propriétaire du bâtiment construit à mesure de la construction, par accession.

Dans ce cas, le terrain n’est pas vendu simultanément avec le bâtiment, de sorte que la TVA n’est pas applicable. Si le bien est partiellement construit, et que la convention opère le transfert d’un bâtiment existant, même inachevé, l’ensemble (construction et terrain) sera vendu sous le régime de la TVA.

La TVA intéresse au premier chef les consommateurs qui ne déduisent pas la taxe grevant leur acquisition. Or, dans la plupart des cas, les consommateurs sont acquéreurs immobiliers dans une vente sur plan, et, justement, dans ce cas la TVA ne s’appliquera que si le bâtiment existe déjà.

Donc l’argument de vente tiré de la TVA imminente au 1er janvier 2011, doit être solidement nuancé…

Le 14 janvier 2011

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Vente sans mandat

Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ? Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète. Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ? En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La […]

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Que si passe-t-il lorsqu’une personne vend un immeuble sans mandat du propriétaire ?

Par exemple lorsque l’agent immobilier croit pouvoir accepter une offre complète.

Le propriétaire peut-il ratifier un acte conclu sans mandat ?

En principe non. La personne qui a agi en son nom personnel et sans procuration est tenue à l’obligation contractée. La doctrine classique estime qu’une ratification ultérieure n’y change rien, dès lors que la ratification visée à l’article 1998, alinéa 2, du Code civil n’a trait qu’à l’acte accompli sans pouvoir par un mandataire, et non à l’absence totale de mandat.

Dans un arrêt du 24 octobre 2008 (C.08.0065.N), la Cour de cassation opte cependant pour une interprétation souple et extensive du concept de ratification.

Elle reconnaît que la ratification par une partie d’un acte juridique accompli par une autre partie sans mandat et en son nom personnel est valable en droit.

La ratification peut dès lors aussi constituer un remède pour les cas où il n’y avait pas de mandat au moment de la conclusion du contrat.

Toutefois, ce type de ratification fait naître rétroactivement un mandat avec pour conséquence que le tiers se voit imposer un autre cocontractant que celui avec qui il a traité.

La Cour de cassation décide que ce tiers n’est pas tenu de donner des effets juridiques à cette ratification. La ratification d’un acte posé sans mandat ne vaut donc qu’entre le mandant et son mandataire, sans pouvoir être imposée au tiers. Si le tiers accepte la ratification, il n’a de lien de droit qu’avec la mandant.

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