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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Fallait-il acheter sur plan avant le 1er janvier 2011 pour éviter la TVA sur le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, lors de l’achat d’un bâtiment neuf avec le terrain attenant, la TVA est appliquée sur le prix de l’ensemble. On ne distingue donc plus la TVA de 21 % sur le bâti neuf et les droits d’enregistrement de 12,5 % (Bruxelles) sur le sol.

De nombreuses agences immobilières se sont ruées sur cet évènement pour tenter de convaincre les acheteurs d’acquérir un appartement sur plan avant la date fatidique du 1er janvier 2011, en faisant ainsi l’économie de la différence de taxe sur le terrain.

Est-ce de la publicité mensongère ? Oui, dans une large mesure.

Pour que la TVA frappe l’aliénation du terrain, il faut que celui-ci soit vendu simultanément avec le bâtiment. Dans la vente sur plan, régie par la loi Breyne, le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4). Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Aussi, dans le cas d’une vente sur plan, si la construction n’est pas encore entamée, le client ne devient propriétaire, lors de la signature du contrat, que du terrain. Il devient propriétaire du bâtiment construit à mesure de la construction, par accession.

Dans ce cas, le terrain n’est pas vendu simultanément avec le bâtiment, de sorte que la TVA n’est pas applicable. Si le bien est partiellement construit, et que la convention opère le transfert d’un bâtiment existant, même inachevé, l’ensemble (construction et terrain) sera vendu sous le régime de la TVA.

La TVA intéresse au premier chef les consommateurs qui ne déduisent pas la taxe grevant leur acquisition. Or, dans la plupart des cas, les consommateurs sont acquéreurs immobiliers dans une vente sur plan, et, justement, dans ce cas la TVA ne s’appliquera que si le bâtiment existe déjà.

Donc l’argument de vente tiré de la TVA imminente au 1er janvier 2011, doit être solidement nuancé…

Le 14 janvier 2011

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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