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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ?

En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ?

Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées.

Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le dommage.

Dans un premier temps, la jurisprudence a suivi cette thèse.

Un arrêt du 31 janvier 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.06.0250.N, www.juridat.be) reconnaît cependant que l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Puis est venu l’arrêt du 29 octobre 2009 de la Cour de cassation (rôle n° C.08.0436.N ; T. not., 2011, p. 424, note J. Toury et L. Denys).

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait jugé que « l’impôt habituel (sic) n’est pas directement et nécessairement l’effet de l’expropriation et ne constitue, dès lors, pas un dommage indemnisable. »

Cet arrêt fut cassé selon l’attendu suivant : « l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est imposée dans le chef du contribuable en tant que plus-value forcée, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur. »

Tout récemment, un arrêt du 13 octobre 2016 de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence (rôle n° C.14.0580.F, www.juridat.be).

La Cour s’exprime de manière particulièrement claire :

« Pour le surplus, l’article 16 de la Constitution dispose que nul ne peut être privé de sa propriété pour cause d’utilité publique que moyennant une juste et préalable indemnité.

Pour être juste, l’indemnité d’expropriation doit être équivalente à la somme à débourser pour se procurer un immeuble de la même valeur que celui dont l’exproprié est dépossédé.

L’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est taxable à l’impôt sur les revenus dans le chef de son bénéficiaire à raison de la plus-value réalisée qui en résulte, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur.

En tant qu’il soutient le contraire, le moyen manque en droit. »

On peut penser que dorénavant, cette question ne suscitera plus de discussion.

Notons que la plus-value forcée peut être étalée en cas de réinvestissement (art. 47 CIR/92). L’impôt est alors payé sur 33 ou 20 ans.

Il faut en déduire que, dans ce cas seulement, l’indemnité de taxation doit faire l’objet d’une actualisation.

La photo : Place de Vieille Halle aux blés à Bruxelles. De nombreuses maisons sont classées. En 1964, un plan d’aménagement en prévoyait la démolition (une époque de fou !). Il y a quelques années, c’était un endroit désert. Aujourd’hui c’est l’une des places very hype de la Capitale. Cela montre qu’il ne faut jamais désespérer de la Ville. Elle renaît toujours.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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