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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité d’expropriation et impôt

L’indemnité d’expropriation doit-elle intégrer l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée à l’occasion de l’expropriation ?

En d’autres termes, faut-il majorer l’indemnité de la taxation qu’elle va provoquer ?

Les autorités expropriantes y ont toujours été opposées.

Elles font habituellement valoir que l’impôt constitue une cause juridique propre qui rompt le lien de causalité entre l’expropriation et le dommage.

Dans un premier temps, la jurisprudence a suivi cette thèse.

Un arrêt du 31 janvier 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.06.0250.N, www.juridat.be) reconnaît cependant que l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Puis est venu l’arrêt du 29 octobre 2009 de la Cour de cassation (rôle n° C.08.0436.N ; T. not., 2011, p. 424, note J. Toury et L. Denys).

Dans cette affaire, la Cour d’appel de Bruxelles avait jugé que « l’impôt habituel (sic) n’est pas directement et nécessairement l’effet de l’expropriation et ne constitue, dès lors, pas un dommage indemnisable. »

Cet arrêt fut cassé selon l’attendu suivant : « l’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est imposée dans le chef du contribuable en tant que plus-value forcée, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur. »

Tout récemment, un arrêt du 13 octobre 2016 de la Cour de cassation confirme cette jurisprudence (rôle n° C.14.0580.F, www.juridat.be).

La Cour s’exprime de manière particulièrement claire :

« Pour le surplus, l’article 16 de la Constitution dispose que nul ne peut être privé de sa propriété pour cause d’utilité publique que moyennant une juste et préalable indemnité.

Pour être juste, l’indemnité d’expropriation doit être équivalente à la somme à débourser pour se procurer un immeuble de la même valeur que celui dont l’exproprié est dépossédé.

L’impôt dû sur l’indemnité d’expropriation présente un lien de causalité avec l’expropriation.

Si l’indemnité d’expropriation est taxable à l’impôt sur les revenus dans le chef de son bénéficiaire à raison de la plus-value réalisée qui en résulte, cette indemnité doit être majorée de l’impôt dû sur celle-ci afin de permettre à l’exproprié de se procurer un bien de la même valeur.

En tant qu’il soutient le contraire, le moyen manque en droit. »

On peut penser que dorénavant, cette question ne suscitera plus de discussion.

Notons que la plus-value forcée peut être étalée en cas de réinvestissement (art. 47 CIR/92). L’impôt est alors payé sur 33 ou 20 ans.

Il faut en déduire que, dans ce cas seulement, l’indemnité de taxation doit faire l’objet d’une actualisation.

La photo : Place de Vieille Halle aux blés à Bruxelles. De nombreuses maisons sont classées. En 1964, un plan d’aménagement en prévoyait la démolition (une époque de fou !). Il y a quelques années, c’était un endroit désert. Aujourd’hui c’est l’une des places very hype de la Capitale. Cela montre qu’il ne faut jamais désespérer de la Ville. Elle renaît toujours.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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