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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Jusque quand le locataire peut faire utilement enregistrer son bail ?

La question est la suivante : le locataire apprend que le bien est vendu.

Il s’agit d’un bail de droit commun (bureau, entrepôt, bail étudiant non affecté à la résidence principale).

Le locataire se précipite pour soumettre son bail à la formalité de l’enregistrement afin de le rendre opposable à l’acquéreur.

La vente est réalisée par une offre acceptée ou un compromis mais l’acte n’est pas encore passé.

Cet enregistrement sera-t-il efficace ?

La matière est régie par l’article 1743 qui dispose que :

« Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu’il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».

Le preneur peut-il encore faire enregistrer son bail dans l’intervalle de temps séparant la signature du compromis et la passation de l’acte authentique de vente ?

Trois théories, résumées par la doctrine [1], se disputent la solution correcte à cette problématique.

1.

Monsieur De Page estime que le bail doit avoir date certaine avant le compromis car l’article 1er de la loi hypothécaire ne peut être invoqué par le preneur, ce dernier n’étant pas un tiers au sens de cette disposition qui ne règle que les conflits « temporels » de droits réels.

Cette thèse est soutenue par deux arrêts de la Cour de cassation[2], mais ces arrêts concernent l’hypothèse d’acquéreurs mettant fin au bail avant la transcription de la vente.

2.

Le Prof. Dabin considère quant à lui que le preneur doit être considéré comme tiers au sens de la loi hypothécaire et que la date certaine (ou non) du bail doit s’apprécier en comparaison avec la date de l’acte authentique de vente.

Cela serait notamment (et partiellement) confirmé par le fait que l’acquéreur d’un immeuble grevé d’un bail de résidence principale ne peut donner congé au preneur que par un préavis preneur cours à dater de la transcription de la vente.

3.

La doctrine récente se prévaut davantage du principe selon lequel, si l’acquéreur est tiers au contrat de bail originel, d’où la nécessité d’une date certaine, le preneur est lui aussi un tiers au contrat de vente non encore transcrit.

La date certaine de la vente ou du bail ne peut en toute hypothèse avoir lieu que dans les conditions reprises à l’article 1328 du Code civil. Il s’agit donc d’une théorie de la course à l’enregistrement : enregistrement du bail vs enregistrement du compromis de vente.

Cette dernière thèse, outre qu’elle a le mérite de la simplicité, est soutenue par un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 1944[3] qui est suivi par la jurisprudence et une grande partie de la doctrine[4].

4.

A noter que M. Van Molle soulève très justement que même si le compromis est enregistré antérieurement au bail, encore faut-il que le transfert de propriété, ou en tout cas la jouissance du bien, ait lieu immédiatement selon ce compromis.

*

En résumé, selon nous, la jurisprudence et une grande part de la doctrine, le contrat de bail ne sera pas opposable au nouvel acquéreur à condition que :

  • Le compromis de vente soit enregistré avant le bail ;
  • Le compromis de vente prévoit un transfert immédiat de la propriété ou de la jouissance.

En pratique cela veut dire que dans la plupart des cas, le locataire pourra rendre son bail opposable s’il le fait enregistrer avant l’acte authentique.

L’acquéreur qui sait le bien occupé par un bail non enregistré a tout intérêt à rester discret.

Notons que des règles particulières gouvernent les baux spécifiques (bail commercial – art. 12, bail à ferme – art. 55 et bail de résidence principale – art. 9).

[1] B. LOUVEAUX, Le droit du bail, Bruxelles, De Boeck, 1993, p. 272.

[2] Cass. 8 avril 1957, Pas. 1957, I, 970 ; Cass. 30 octobre 1958, Pas. 1959, I, 216

[3] Cass., 10 février 1944, Pas., I, p. 197.

[4] M. VAN MOLLE, « Le contrat de bail et la vente du bien : clauses de l’acte et clauses du bail », in B. KHOL (dir.), Le bail dans la pratique, Bruxelles, Larcier, 2016, pp. 257-259.

La photo : la Cathédrale Saints-Michel-et-Gudule de Bruxelles (construction commencée en 1226). Belle illustration de style gothique brabançon, le problème étant qu’elle est flanquée de deux horribles immeubles (voir ci-dessous).

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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