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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

vendre un lot avant lotissement

Peut-on vendre un lot d’un lotissement avant la délivrance du permis de lotir, d’un permis d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

En droit civil, on peut certes vendre un bien futur, pour autant qu’il soit déterminable.

Mais la réponse est négative, et ce même sous la condition suspensive de l’obtention dudit permis.

Cela résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2011 rendu sous le régime de l’ancien article 89, § 1er, du CWATUPE, devenu l’article 88, § 1 (Cass., 24 février 2011, Pas., I, 2011, p. 194 ; P.-Y. Erneux et M. von Kuegelgen, « La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes  issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 229 ;  B. Kohl et Fr. Onclin, « Exigences administratives et condition suspensive dans la vente immobilière », note sous l’arrêt précité in R.C.J.B., 2014, p. 13).

Peut-on alors accorder ou céder une option d’achat sur un lot avant la délivrance d’un permis de lotir, d’urbanisation ou d’un verkavelingsvergunning ?

La réponse est également négative.

En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain.  Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un des ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. »

On ne peut donc ni céder ni offrir de céder.

La convention qui « offre » la vente correspond à la promesse de vente.

Cette opération, même sous condition suspensive, est prohibée avant le lotissement, et la prohibition est d’ordre public .

En Wallonie, l’interdiction vise « l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente », notion assez large pour comprendre les promesses de vente.

En Flandre l’article 4.1.1., 14°, V.C.R.O. donne une définition très proche de la réglementation bruxelloise (…te verkopen of te verhuren voor méér dan negen jaar, … of om één van deze overdrachtsvormen aan te bieden...).

Cett disposition évoque expressément la vente sous condition suspensive dans la définition de l’acte de lotir et l’interdiction est posée par l’article 4.2.15, § 1, V.C.R.O.

Rappelons enfin que la publicité à la vente est pareillement interdite avant la délivrance du permis.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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