Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (II)

Comment prémunir le tiers acquéreur des effets de la réduction de la donation ?

Tout d’abord il est évident qu’il convient d’obtenir du donateur qu’il renonce aux charges de la donation et au droit de retour conventionnel.

Mais cela ne suffit pas.

Dans le rapport au Centre d’étude et de législation du notariat (1993-1994, dossier 1916), Me Pierre Van den Eynde propose une solution construite sur une garantie fournie par le donateur.

Il est en effet concevable que le donateur se porte caution de l’obligation du donataire vendeur de garantir l’éviction de l’acheteur.

Cette garantie vise bien sûr l’éviction trouvant sa cause dans le fait que le titre du vendeur est une donation.

Cette obligation personnelle de garantie sera transmise aux héritiers (art. 2017 Code civil) qui se trouveront dans la situation de créanciers en réduction et de débiteurs de garantie de l’éviction en résultant…

Cela neutralise les effets de la réduction en faveur du tiers acquéreur, les héritiers réservataires ne pouvant plus que se tourner vers le donataire vendeur.

Si le donateur garantit le donataire, est-ce indirectement une nouvelle libéralité (rapportable et réductible) ? Me Van den Eynde répond par la négative. J’en suis moins sûr.

Si le donateur garantit directement l’acheteur, et se porte codébiteur de garantie, le résultat atteint pour l’acquéreur mais les héritiers trouvent dans la succession une action contributoire contre le donataire.

En ce dernier cas, on ne pourra certainement pas parler d’une libéralité accessoire en faveur du donataire de l’immeuble.

Enfin, la cause de cette caution est-elle illicite, puisqu’en définitive le mobile déterminant l’opération est de contourner les effets de la réserve (art. 1131 et 1133 du Code civil) ?

Pas nécessairement car il ne s’agit pas de priver les héritiers réservataires de leurs droits mais de les concentrer vers le seul donataire.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

Lire plus arrow_forward

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

close