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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Précisions sur l’abattement (I)

Nombreux sont les acheteurs qui ont bénéficié de l’abattement et qui ont ensuite oublié les conditions, ou qui n’ont pu les respecter.

Le problème se situe souvent dans le respect de deux des conditions de l’abattement, à savoir :

  • le maintien de la résidence dans la Région de Bruxelles-Capitale,
  • et l’établissement de la résidence dans l’immeuble dans les deux ans de l’acte.

La récente réforme n’a modifié que la condition de maintien dans la Région : c’est à présent dans l’immeuble qu’il faut maintenir la résidence pendant cinq ans, donc par hypothèse dans la Région.

Si le départ hors de la Région est dû à un cas de force majeure, on peut demander une exonération.

Sinon, l’article 46bis, 2°, alinéa 3 et 4, C. enreg. dispose que les droits complémentaires sont dus par l’acquéreur.

L’administration réagit souvent après un long délai et c’est souvent une bien mauvaise surprise pour l’acquéreur.

Se pose alors la question de savoir si la demande de l’administration est prescrite.

L’article 214 prévoit que la prescription est acquise après deux ans pour les :

« 1° des droits et amendes dus sur un acte ou une convention, après deux ans à compter seulement du jour de l’enregistrement d’un acte ou écrit qui révèle à l’Administration la cause de l’exigibilité des droits et amendes d’une manière suffisante pour exclure la nécessité de toute recherche ultérieure. »

Le fait générateur est de ne jamais établir sa résidence dans l’immeuble acheté et/ou d’établir sa résidence hors de la Région (à l’époque) dans les cinq ans (hors de l’immeuble à présent).

Ces faits générateurs ne requièrent nullement de passer un acte. L’article 214, 1°, ne s’applique donc pas.

Les autres dispositions de l’article 214 visent des cas spécifiques et étrangers à l’abattement.

C’est donc la règle subsidiaire de l’article 217, 7°, qui s’applique :

« Il y a prescription pour le recouvrement : … 7° des droits et amendes dus en dehors des cas prévus aux numéros précédents, y compris ceux qui sont afférents à une simulation, à une dissimulation de prix ou à tout autre fait non constaté ou inexactement constaté dans un acte enregistré, après quinze ans à compter du jour où est née l’action de l’État. »

Le délai est donc de 15 ans … ce qui laisse toute le temps à l’administration de chasser les redevables de droits.

Il appartient à l’acquéreur de restituer puisque le fait générateur est connu de lui seul et sous sa maîtrise : l’administration ne peut suivre les redevables dans leurs mouvements.

On ne peut donc pas a priori mettre la responsabilité de l’administration en cause en cas de demande jugée tardive.

En cas de revente dans les deux ans, l’acquéreur peut percevoir la restitution de 36 % des droits qu’il a payés.

Cela ne doit pas alerter l’administration car les conditions étaient de s’installer dans l’immeuble dans les deux ans, mais pas d’y rester, et de résider dans la Région mais pas dans l’immeuble.

À présent, il faut rester dans l’immeuble pendant cinq ans. Mais cela ne signifie pas nécessairement que l’on ne peut le revendre.

Enfin, si l’acquéreur doit restituer l’abattement, il pourrait à la revente dans les deux ans demander restitution de 36 %  de ces droits sur base de l’article 212.

Mais cette demande est, quant à elle, prescrite par deux ans (art.215) !

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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