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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde.

On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire qu’il sera effectivement taxé sur l’avantage).

Notons que cela s’entend sans préjudice de l’article 49 CIR/92, ce qui signifie que l’administration pourrait encore refuser la déduction des frais inhérent à cette opération.

Un arrêt de la Cour d’appel de Mons du 21 novembre 2012 (fisconet.be) illustre ces principes. Il s’agit de travaux d’aménagement réalisés par une société usufruitière.

Les nus propriétaires en profitent lorsque l’usufruit prend fin.

L’article 599, alinéa 2, du Code civil prévoit que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

La question est de savoir si l’administration peut tout de même y voir une base taxable à titre d’avantage anormal et bénévole dans le chef de l’ex usufruitier qui a effectué les travaux.

 Cour d’appel de Mons relève qu’à l’extinction de l’usufruit les nus propriétaires n’ont pas exigé de la société usufruitière qu’elle retire à ses frais les constructions réalisées.

Il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les nus propriétaires entendaient conserver les travaux réalisés et en faire profit sans indemnité comme le permet l’article 599 du Code civil.

La valeur de ces travaux, puisque non imposable chez les nus propriétaires, doit être taxable dans le chef de la société comme avantage anormal ou bénévole.

Il en irait autrement si les travaux étaient indemnisables (régime des travaux importants qui ne sont pas financés par les seuls revenus du bien objet de l’usufruit).

Notons que la valeur des améliorations peut être taxable dans le chez des nus propriétaires comme ATN (avantage de toute nature) si ceux-ci ont le statut fiscal de dirigeants de la société usufruitière. Des fiches fiscales doivent être établies, à défaut de quoi une cotisation spéciale de 309 % sera appliquée…

Cette jurisprudence doit être approuvée sous une réserve : il faut vérifier la date d’exécution des travaux.

Si ceux-ci sont menés en fin d’usufruit, avec une raisonnable prévisibilité de ce qu’ils profiteront aux nus propriétaires, il peut effectivement en résulter un avantage.

En revanche, si la durée de l’usufruit permet d’amortir les travaux, ou s’ils indispensables et ne peuvent être éviter, l’avantage pourra être contesté.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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