Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Usufruit et avantage anormal ou bénévole

L’article 26, alinéa 1, CIR/92 prévoit que l’avantage anormal ou bénévole accordé à un tiers est réintégré dans la base imposable de l’entreprise qui l’accorde.

On est donc taxé sur l’avantage que l’on accorde sans contrepartie raisonnable, sauf si l’avantage intervient dans la détermination des revenus imposables du bénéficiaire (ce qui ne veut pas dire qu’il sera effectivement taxé sur l’avantage).

Notons que cela s’entend sans préjudice de l’article 49 CIR/92, ce qui signifie que l’administration pourrait encore refuser la déduction des frais inhérent à cette opération.

Un arrêt de la Cour d’appel de Mons du 21 novembre 2012 (fisconet.be) illustre ces principes. Il s’agit de travaux d’aménagement réalisés par une société usufruitière.

Les nus propriétaires en profitent lorsque l’usufruit prend fin.

L’article 599, alinéa 2, du Code civil prévoit que « l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ».

La question est de savoir si l’administration peut tout de même y voir une base taxable à titre d’avantage anormal et bénévole dans le chef de l’ex usufruitier qui a effectué les travaux.

 Cour d’appel de Mons relève qu’à l’extinction de l’usufruit les nus propriétaires n’ont pas exigé de la société usufruitière qu’elle retire à ses frais les constructions réalisées.

Il faut en déduire, dit la Cour d’appel, que les nus propriétaires entendaient conserver les travaux réalisés et en faire profit sans indemnité comme le permet l’article 599 du Code civil.

La valeur de ces travaux, puisque non imposable chez les nus propriétaires, doit être taxable dans le chef de la société comme avantage anormal ou bénévole.

Il en irait autrement si les travaux étaient indemnisables (régime des travaux importants qui ne sont pas financés par les seuls revenus du bien objet de l’usufruit).

Notons que la valeur des améliorations peut être taxable dans le chez des nus propriétaires comme ATN (avantage de toute nature) si ceux-ci ont le statut fiscal de dirigeants de la société usufruitière. Des fiches fiscales doivent être établies, à défaut de quoi une cotisation spéciale de 309 % sera appliquée…

Cette jurisprudence doit être approuvée sous une réserve : il faut vérifier la date d’exécution des travaux.

Si ceux-ci sont menés en fin d’usufruit, avec une raisonnable prévisibilité de ce qu’ils profiteront aux nus propriétaires, il peut effectivement en résulter un avantage.

En revanche, si la durée de l’usufruit permet d’amortir les travaux, ou s’ils indispensables et ne peuvent être éviter, l’avantage pourra être contesté.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

Lire plus arrow_forward

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

  • Sitothèque

  • close