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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (II)

On a vu dans l’article précédent, qu’en France, la Cour de cassation exclut le mandat apparent dans un acte où interviennent des notaires car ceux-ci ont l’obligation de vérifier les pouvoirs.

Faut-il approuver la jurisprudence française ?

On a tendance, à première vue, à questionner cette jurisprudence. En effet, la croyance légitime est celle de la partie qui croit avoir contracté avec un véritable mandataire.

Donc l’erreur légitime doit exister dans le chef des parties, pas de leur notaire. C’est l’acheteur, pas son notaire, qui contracte et c’est dans son chef qu’il faut déceler une croyance légitime.

Certes, son notaire a commis une négligence en n’empêchant pas la survenance de cette croyance légitime, mais cela ne rend pas illégitime la croyance de l’acheteur.

On peut même penser que c’est même tout le contraire. L’erreur du notaire de l’acheteur qui ne vérifie pas les pouvoirs de son confrère mandataire apparent du vendeur, conforte l’acheteur dans une croyance légitime.

Sans doute, mais le caractère légitime de l’erreur doit être objectif et ne peut s’alimenter de considération subjective.

En effet, c’est dans le chef d’un tiers, le mandant apparent, que la théorie du mandat apparent génère des obligations. L’apparence qui lui est opposée doit donc être objectivement légitime.

Et pour la même raison, il faut que l’apparence légitime lui soit imputable, même si elle ne doit pas être fautive.

Si une partie est assistée d’un notaire sur qui pèse un devoir de vérification des pouvoirs, une erreur sur ceux-ci ne peut être objectivement légitime, ce qui exclut la théorie du mandat apparent.

Ceci est vrai même si la négligence du notaire génère une croyance subjectivement légitime dans le chef de la partie qui traite avec le mandataire apparent.

On peut donc approuver la jurisprudence française.

(à suivre)

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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