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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un immeuble à la condition d’un vendre un autre

On a vu qu’il existait une controverse sur la question de savoir si l’achat d’un immeuble sous la condition suspensive de la vente d’un autre immeuble constituait une condition purement potestative.

Voyons à présent une autre manière de formuler la même situation, avec d’autres conséquences juridiques.

Monsieur et Madame achètent un immeuble ; ils doivent pour cela vendre deux immeubles qu’ils possèdent déjà. Le compromis contient en conséquence la clause suivante :

« Madame W. déclare être propriétaire d’un immeuble à … et Monsieur G. déclare être propriétaire d’un immeuble à …  Ces immeubles sont actuellement mis en vente. L’acte authentique relatif aux présentes sera passé au plus tard dans les deux mois de la vente des deux immeubles ci-dessus. La partie venderesse marque son accord sur cette condition.

Toutefois, si à la date du …, les immeubles ci-avant décrits n’étaient pas vendus tous les deux par acte authentique, la présente vente serait nulle et non avenue et le vendeur retrouverait la liberté de vendre son bien. »

À la date prévue, les immeubles n’étaient pas vendus.

La question qui se pose est de savoir si cette clause réalise une vente sous la condition purement ou simplement potestative de la vente par l’acheteur d’un bien lui appartenant.

La Cour d’appel de Liège (arrêt du 6 novembre 2012, rôle n° 2011/RG/1404, www.juridat.be) voit les choses différemment.

Elle juge que cette clause doit s’analyser en une condition résolutoire : si, à telle date, les deux immeubles concernés ne sont pas vendus, il est mis fin au contrat.

Cette condition n’est pas purement potestative, dit la Cour, mais simplement potestative, n’étant pas tributaire de la seule volonté des acquéreurs, mais dépendant également des évènements et des tiers.

Cette condition n’est pas stipulée uniquement « à l’avantage » des vendeurs qui retrouvent alors la liberté de vendre leur bien, mais aussi des acheteurs qui n’ont plus l’obligation de verser le prix d’achat.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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