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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue.

Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, et de conclure l’opération. Cette mission relève du mandat en ce qu’elle suppose de poser des actes juridiques.

Dans ses rapports avec un consommateur, l’agent immobilier doit respecter l’article 2, 1°, de l’A.R. du 12 janvier 2007 qui impose d’exprimer clairement dans le contrat « une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue. »

L’article 9 du Code de déontologie ne dit rien d’autres, mais il s’applique à toutes les missions, pas seulement celles conclues avec des commettants consommateurs : « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier agit en dehors de son mandat ? Quand il négocie et conclut la vente sous la limite fixée par son mandant ?

L’article 58 du Code de déontologie en fait un manquement disciplinaire : « l’agent immobilier courtier ne peut engager son commettant que conformément aux termes de son mandat. »

Sur le plan civil, le commettant mandant n’est pas lié par les actes du mandataire excédant le mandat. L’effet de représentation ne joue que dans le cadre du mandat. Si l’agent immobilier a outrepassé son mandat, le commettant mandant ne sera donc pas tenu : il ne sera pas lié par une vente à des conditions qu’il n’a pas autorisées.

Le principe est déposé dans l’article 1998 du Code civil mais il comporte deux exceptions : le mandant sera tenu s’il ratifie expressément ou tacitement l’engagement (art. 1998 in fine).

Le mandant sera aussi tenu envers le tiers si ce dernier peut invoquer un mandat apparent permettant à l’agent immobilier de conclure aux conditions litigieuses.

Selon la théorie du mandant apparent, une personne peut être liée envers les tiers par des actes accomplis par celui qui présente l’apparence d’être son mandataire, pour autant que l’apparence puisse être imputée à cette personne (Cass., 20 janvier 2000, R.D.C., 2000, p. 483, obs. P.A. Foriers ;  Cass., 25 juin 2004, rôle n° C020122F, www.juridat.be).

Si donc une apparence de mandat existe, pour conclure aux conditions litigieuses, et si cette apparence est imputable au commettant par son fait (qui ne doit pas être fautif) le tiers pourrait faire valoir la vente. Pour un exemple de notaire négociateur, mandataire apparent, voyez Cass., 2 septembre 2010, rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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