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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (I)

L’agent immobilier est un prestataire de service lorsque sa mission consiste à chercher et présenter un candidat amateur au prix convenu. La qualification de louage de service sera alors retenue.

Mais ce service peut se doubler d’un mandat lorsque l’agent immobilier est aussi investi d’une mission de négocier la vente, dans une fourchette de prix, et de conclure l’opération. Cette mission relève du mandat en ce qu’elle suppose de poser des actes juridiques.

Dans ses rapports avec un consommateur, l’agent immobilier doit respecter l’article 2, 1°, de l’A.R. du 12 janvier 2007 qui impose d’exprimer clairement dans le contrat « une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue. »

L’article 9 du Code de déontologie ne dit rien d’autres, mais il s’applique à toutes les missions, pas seulement celles conclues avec des commettants consommateurs : « lorsqu’un projet de convention qu’il propose à son commettant potentiel comporte un mandat, l’agent immobilier est tenu de le stipuler de manière claire et apparente. »

Que se passe-t-il lorsque l’agent immobilier agit en dehors de son mandat ? Quand il négocie et conclut la vente sous la limite fixée par son mandant ?

L’article 58 du Code de déontologie en fait un manquement disciplinaire : « l’agent immobilier courtier ne peut engager son commettant que conformément aux termes de son mandat. »

Sur le plan civil, le commettant mandant n’est pas lié par les actes du mandataire excédant le mandat. L’effet de représentation ne joue que dans le cadre du mandat. Si l’agent immobilier a outrepassé son mandat, le commettant mandant ne sera donc pas tenu : il ne sera pas lié par une vente à des conditions qu’il n’a pas autorisées.

Le principe est déposé dans l’article 1998 du Code civil mais il comporte deux exceptions : le mandant sera tenu s’il ratifie expressément ou tacitement l’engagement (art. 1998 in fine).

Le mandant sera aussi tenu envers le tiers si ce dernier peut invoquer un mandat apparent permettant à l’agent immobilier de conclure aux conditions litigieuses.

Selon la théorie du mandant apparent, une personne peut être liée envers les tiers par des actes accomplis par celui qui présente l’apparence d’être son mandataire, pour autant que l’apparence puisse être imputée à cette personne (Cass., 20 janvier 2000, R.D.C., 2000, p. 483, obs. P.A. Foriers ;  Cass., 25 juin 2004, rôle n° C020122F, www.juridat.be).

Si donc une apparence de mandat existe, pour conclure aux conditions litigieuses, et si cette apparence est imputable au commettant par son fait (qui ne doit pas être fautif) le tiers pourrait faire valoir la vente. Pour un exemple de notaire négociateur, mandataire apparent, voyez Cass., 2 septembre 2010, rôle n° C.10.0014.F, www.judidat.be).

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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