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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété et infraction d’urbanisme

Une dame fut poursuivie avec son mari pour avoir, comme auteur ou coauteur, construit une marquise, une pergola et un chalet en bois sans permis d’urbanisme préalable, et pour avoir maintenu les travaux illégaux.

L’arrêt de la Cour d’appel de Mons condamne l’épouse (le mari étant entre-temps décédé) et se borne à relever qu’elle était copropriétaire de l’immeuble et informée des travaux réalisés par son mari.

Or cela ne constitue pas un acte de participation conscient et volontaire au sens de l’article 66 du Code pénal, oppose la dame dans un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation rejette le moyen. En effet, la prévention de maintien de travaux illégaux consiste dans l’abstention coupable de mettre fin à leur existence.

Cette abstention est imputable à la personne qui a autorité sur l’immeuble. Or la dame a cette qualité dès lors qu’elle a acheté le bien avec son mari et qu’elle en est restée propriétaire après le décès de celui-ci.

La Cour d’appel ne devait donc pas vérifier si les conditions de la participation étaient réunies, le délit étant commis comme auteur ou coauteur.

L’arrêt ajoute qu’une demande de régularisation ne supprime pas l’infraction de construction sans permis mais permet seulement de mettre fin à l’infraction de maintien.

L’introduction d’une demande de régularisation n’est pas élisive des infractions déjà commises.

La dame faisait encore valoir que l’ordre de remettre les lieux en état n’avait été adressé par le collège échevinal qu’à son mari, ce qui implique que, pour elle, l’autorité administrative n’a fait aucun choix.

Ce moyen est également rejeté.

L’infraction concerne des ouvrages édifiés et maintenus sans permis sur un immeuble appartenant à deux époux.

De la circonstance que l’ordre d’enlever les aménagements litigieux n’a été adressé qu’à un des copropriétaires, dit la Cour de cassation, il ne résulte pas que le même mode de réparation n’a pas été également choisi à l’égard de l’autre, la mesure étant par nature indivisible.

Cass., 10 avril 2013, rôle n° P.12.2017.F, www.juridat.be.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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