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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net…

Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement.

Lorsqu’une convention de vente d’immeuble exprime un prix qui ne correspond pas au prix réel, il y a simulation. Selon Monsieur de Page, « il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. La simulation suppose donc deux conventions, contemporaines l’une de l’autre, mais dont l’une n’est destinée qu’à donner le change. Il n’existe au fond qu’une seule convention réelle, la convention secrète » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. II, 3ème éd., n° 618).

La simulation est licite sauf lorsqu’il vise à frauder les droits des tiers ou du fisc. Le Code civil réglemente les effets de la simulation (art. 1321) en retenant que les tiers ne peuvent se voir opposer l’acte secret. Ils peuvent  leur choix s’en tenir à l’acte simulé ou invoquer l’acte simulé en agissant en déclaration de  simulation. Notons que le fisc doit toujours rechercher l’acte réel, car l’impôt doit être établi que la réalité.

Avant de voir les conséquences fiscales de la simulation sur le prix, voyons ses effets en droit civil. Depuis longtemps, la Cour de cassation considère qu’accord simulatoire n’affecte pas la validité de la vente elle-même (Cass., 10 novembre 1949, Pas., 1950, I, p. 141). Dans un arrêt du 18 mars 1988, la Cour de cassation précise que « lorsque, lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais que la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison » (Pas., 1988, I, p. 868).

La convention de simulation est donc nulle, mais pas la vente. Quel est l’effet de cette nullité entre parties ? On sait que la nullité entraîne les restitutions réciproques. Mais l’acheteur qui a payé un dessous-de-table ne  pourrait le répéter, par application de l’adage in pari causa turpitudinis cessat repetitio. Si le dessous-de-table n’est pas payé, le vendeur dispose-t’il d’une action  (l’actio negri) ? Non, cette action ne serait pas recevable à défaut d’intérêt légitime (art. 17 et 18 du Code judiciaire) ni fondée (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Il y a d’autres simulations dans la vente d’immeuble, comme la donation déguisée. Il s’agit d’une vente pour un prix normal mais il est convenu de ce que ce prix ne sera pas payé en totalité ou partiellement. L’acte réel est donc une donation que le fisc taxera comme telle. En revanche, si après la vente, le vendeur accorde une réduction du prix, ce sera une donation mobilière qui pourra profiter du taux réduit (voyez mes articles « vente ou donation » (I) et (II).

Enfin, opposer un acte simulé à l’administration consiste enfin à confectionner un faux en écriture privée et à en faire usage. C’est un crime (art. 196 et 197 du Code pénal) correctionnalisé.

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Catégorie: Brèves, Prix, Vente

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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