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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223 ; Cass., 13 novembre  1959, Pas., 1960, l, p. 313). Le vendeur est donc tenu à une obligation de loyauté (ne pas vendre un immeuble vicié) mais aussi à une obligation de compétence (déceler les vices).

La présomption de connaissance est irréfragable en France (Cass., Fr., 24 mai 1954, J.C.P., 1995, II, n° 8565). En Belgique, la jurisprudence admet que le vendeur puisse se libérer autrement en démontrant que le vice était indécelable (Cass., 6 mai 1977, Pas., 1977, I, p. 902). En d’autres termes, l’ignorance invincible constitue la force majeure. Ce tempérament est important pour le vendeur intermédiaire, qui n’est pas le constructeur et qui se contente d’agir comme marchand de biens.  Depuis l’arrêt du 6 mai 1977, seul le  vendeur spécialiste est désormais assimilé  au constructeur et, à ce titre,  débiteur de l’obligation  de connaissance des  vices (Cass., 27 juin  1985, J.T., 1986, p. 511 ;  Cass., 15 juin  1989, Pas., 1989, l, p. 1117)

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas.,  1991, l, p. 346), la Cour de cassation confirme sa position en précisant que le caractère indécelable du vice caché ne dépend pas des moyens techniques dont le vendeur spécialisé dispose. C’est donc une notion in abstracto et non in concreto (voy. aussi Th. Vansweevelt, “Het begrip « gespecialiseerde verkoper » en de beoordeling in abstracto van de onoverkomelijke onwetendheid bij de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper”, R.W., 1992-1993, p. 431). Cela fait dire à la doctrine que le caractère invincible du vice doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du vendeur (P. A. Foriers, « Conformité et garantie dans la vente », in La  vente, Bruges, Die  Keure, 2002, p.  46 : L. Simont, J. De Grave et P. A. Foriers, « Examen  de jurisprudence  (1976  à 1980). Les  contrats spéciaux », R.C.J.B., 1985, p. 158).

Toute clause contraire est inopérante. La bonne foi du vendeur spécialisé est également sans effet. Il doit démontrer le caractère invincible de l’ignorance du vice. Notons qu’une exonération de cette garantie est aussi être nulle et interdite envers un consommateur selon l’article 74, 14° LPMC.

Enfin, la qualité de l’acheteur est aussi sans effet. La garantie du vendeur professionnel s’applique que l’acheteur soit profane ou professionnel (Bruxelles, 17 juin 2009, R.G.D.C., 2013, p. 110).

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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