Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223 ; Cass., 13 novembre  1959, Pas., 1960, l, p. 313). Le vendeur est donc tenu à une obligation de loyauté (ne pas vendre un immeuble vicié) mais aussi à une obligation de compétence (déceler les vices).

La présomption de connaissance est irréfragable en France (Cass., Fr., 24 mai 1954, J.C.P., 1995, II, n° 8565). En Belgique, la jurisprudence admet que le vendeur puisse se libérer autrement en démontrant que le vice était indécelable (Cass., 6 mai 1977, Pas., 1977, I, p. 902). En d’autres termes, l’ignorance invincible constitue la force majeure. Ce tempérament est important pour le vendeur intermédiaire, qui n’est pas le constructeur et qui se contente d’agir comme marchand de biens.  Depuis l’arrêt du 6 mai 1977, seul le  vendeur spécialiste est désormais assimilé  au constructeur et, à ce titre,  débiteur de l’obligation  de connaissance des  vices (Cass., 27 juin  1985, J.T., 1986, p. 511 ;  Cass., 15 juin  1989, Pas., 1989, l, p. 1117)

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas.,  1991, l, p. 346), la Cour de cassation confirme sa position en précisant que le caractère indécelable du vice caché ne dépend pas des moyens techniques dont le vendeur spécialisé dispose. C’est donc une notion in abstracto et non in concreto (voy. aussi Th. Vansweevelt, “Het begrip « gespecialiseerde verkoper » en de beoordeling in abstracto van de onoverkomelijke onwetendheid bij de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper”, R.W., 1992-1993, p. 431). Cela fait dire à la doctrine que le caractère invincible du vice doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du vendeur (P. A. Foriers, « Conformité et garantie dans la vente », in La  vente, Bruges, Die  Keure, 2002, p.  46 : L. Simont, J. De Grave et P. A. Foriers, « Examen  de jurisprudence  (1976  à 1980). Les  contrats spéciaux », R.C.J.B., 1985, p. 158).

Toute clause contraire est inopérante. La bonne foi du vendeur spécialisé est également sans effet. Il doit démontrer le caractère invincible de l’ignorance du vice. Notons qu’une exonération de cette garantie est aussi être nulle et interdite envers un consommateur selon l’article 74, 14° LPMC.

Enfin, la qualité de l’acheteur est aussi sans effet. La garantie du vendeur professionnel s’applique que l’acheteur soit profane ou professionnel (Bruxelles, 17 juin 2009, R.G.D.C., 2013, p. 110).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La vente globale

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ? « En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix. Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente […]

Lire plus arrow_forward

J’achète plusieurs immeubles: faut il un accord sur la valeur de chaque immeuble ou un prix global suffit-il ?

« En vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix.

Lorsque l’objet de la vente porte sur plusieurs choses, la vente est parfaite dès que les parties sont convenues du prix global sans qu’il soit requis que le prix soit déterminé pour chaque chose.

Dans la mesure où le moyen, en cette branche, repose sur le soutènement contraire, il manque en droit », dit la Cour de cassation.

Cass., 29 novembre 2019, rôle n° C.19.0045.F, www.juridat.be.

  • Sitothèque

  • close