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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223 ; Cass., 13 novembre  1959, Pas., 1960, l, p. 313). Le vendeur est donc tenu à une obligation de loyauté (ne pas vendre un immeuble vicié) mais aussi à une obligation de compétence (déceler les vices).

La présomption de connaissance est irréfragable en France (Cass., Fr., 24 mai 1954, J.C.P., 1995, II, n° 8565). En Belgique, la jurisprudence admet que le vendeur puisse se libérer autrement en démontrant que le vice était indécelable (Cass., 6 mai 1977, Pas., 1977, I, p. 902). En d’autres termes, l’ignorance invincible constitue la force majeure. Ce tempérament est important pour le vendeur intermédiaire, qui n’est pas le constructeur et qui se contente d’agir comme marchand de biens.  Depuis l’arrêt du 6 mai 1977, seul le  vendeur spécialiste est désormais assimilé  au constructeur et, à ce titre,  débiteur de l’obligation  de connaissance des  vices (Cass., 27 juin  1985, J.T., 1986, p. 511 ;  Cass., 15 juin  1989, Pas., 1989, l, p. 1117)

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas.,  1991, l, p. 346), la Cour de cassation confirme sa position en précisant que le caractère indécelable du vice caché ne dépend pas des moyens techniques dont le vendeur spécialisé dispose. C’est donc une notion in abstracto et non in concreto (voy. aussi Th. Vansweevelt, “Het begrip « gespecialiseerde verkoper » en de beoordeling in abstracto van de onoverkomelijke onwetendheid bij de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper”, R.W., 1992-1993, p. 431). Cela fait dire à la doctrine que le caractère invincible du vice doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du vendeur (P. A. Foriers, « Conformité et garantie dans la vente », in La  vente, Bruges, Die  Keure, 2002, p.  46 : L. Simont, J. De Grave et P. A. Foriers, « Examen  de jurisprudence  (1976  à 1980). Les  contrats spéciaux », R.C.J.B., 1985, p. 158).

Toute clause contraire est inopérante. La bonne foi du vendeur spécialisé est également sans effet. Il doit démontrer le caractère invincible de l’ignorance du vice. Notons qu’une exonération de cette garantie est aussi être nulle et interdite envers un consommateur selon l’article 74, 14° LPMC.

Enfin, la qualité de l’acheteur est aussi sans effet. La garantie du vendeur professionnel s’applique que l’acheteur soit profane ou professionnel (Bruxelles, 17 juin 2009, R.G.D.C., 2013, p. 110).

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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