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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223 ; Cass., 13 novembre  1959, Pas., 1960, l, p. 313). Le vendeur est donc tenu à une obligation de loyauté (ne pas vendre un immeuble vicié) mais aussi à une obligation de compétence (déceler les vices).

La présomption de connaissance est irréfragable en France (Cass., Fr., 24 mai 1954, J.C.P., 1995, II, n° 8565). En Belgique, la jurisprudence admet que le vendeur puisse se libérer autrement en démontrant que le vice était indécelable (Cass., 6 mai 1977, Pas., 1977, I, p. 902). En d’autres termes, l’ignorance invincible constitue la force majeure. Ce tempérament est important pour le vendeur intermédiaire, qui n’est pas le constructeur et qui se contente d’agir comme marchand de biens.  Depuis l’arrêt du 6 mai 1977, seul le  vendeur spécialiste est désormais assimilé  au constructeur et, à ce titre,  débiteur de l’obligation  de connaissance des  vices (Cass., 27 juin  1985, J.T., 1986, p. 511 ;  Cass., 15 juin  1989, Pas., 1989, l, p. 1117)

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas.,  1991, l, p. 346), la Cour de cassation confirme sa position en précisant que le caractère indécelable du vice caché ne dépend pas des moyens techniques dont le vendeur spécialisé dispose. C’est donc une notion in abstracto et non in concreto (voy. aussi Th. Vansweevelt, “Het begrip « gespecialiseerde verkoper » en de beoordeling in abstracto van de onoverkomelijke onwetendheid bij de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper”, R.W., 1992-1993, p. 431). Cela fait dire à la doctrine que le caractère invincible du vice doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du vendeur (P. A. Foriers, « Conformité et garantie dans la vente », in La  vente, Bruges, Die  Keure, 2002, p.  46 : L. Simont, J. De Grave et P. A. Foriers, « Examen  de jurisprudence  (1976  à 1980). Les  contrats spéciaux », R.C.J.B., 1985, p. 158).

Toute clause contraire est inopérante. La bonne foi du vendeur spécialisé est également sans effet. Il doit démontrer le caractère invincible de l’ignorance du vice. Notons qu’une exonération de cette garantie est aussi être nulle et interdite envers un consommateur selon l’article 74, 14° LPMC.

Enfin, la qualité de l’acheteur est aussi sans effet. La garantie du vendeur professionnel s’applique que l’acheteur soit profane ou professionnel (Bruxelles, 17 juin 2009, R.G.D.C., 2013, p. 110).

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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