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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vendeur professionnel et vendeur spécialisé (I)

Le vendeur professionnel doit délivrer l’immeuble sans vice. À cet effet, il doit prendre toutes les mesures nécessaires pour déceler les vices éventuels. Aussi, lorsqu’un vice survient, il est tenu à la garantie du dommage subi par l’acheteur ; en réalité, le vendeur est présumé connaître le vice (Cass., 4 mai 1939, Pas., 1939, I, p. 223 ; Cass., 13 novembre  1959, Pas., 1960, l, p. 313). Le vendeur est donc tenu à une obligation de loyauté (ne pas vendre un immeuble vicié) mais aussi à une obligation de compétence (déceler les vices).

La présomption de connaissance est irréfragable en France (Cass., Fr., 24 mai 1954, J.C.P., 1995, II, n° 8565). En Belgique, la jurisprudence admet que le vendeur puisse se libérer autrement en démontrant que le vice était indécelable (Cass., 6 mai 1977, Pas., 1977, I, p. 902). En d’autres termes, l’ignorance invincible constitue la force majeure. Ce tempérament est important pour le vendeur intermédiaire, qui n’est pas le constructeur et qui se contente d’agir comme marchand de biens.  Depuis l’arrêt du 6 mai 1977, seul le  vendeur spécialiste est désormais assimilé  au constructeur et, à ce titre,  débiteur de l’obligation  de connaissance des  vices (Cass., 27 juin  1985, J.T., 1986, p. 511 ;  Cass., 15 juin  1989, Pas., 1989, l, p. 1117)

Dans un arrêt du 7 décembre 1990 (Pas.,  1991, l, p. 346), la Cour de cassation confirme sa position en précisant que le caractère indécelable du vice caché ne dépend pas des moyens techniques dont le vendeur spécialisé dispose. C’est donc une notion in abstracto et non in concreto (voy. aussi Th. Vansweevelt, “Het begrip « gespecialiseerde verkoper » en de beoordeling in abstracto van de onoverkomelijke onwetendheid bij de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper”, R.W., 1992-1993, p. 431). Cela fait dire à la doctrine que le caractère invincible du vice doit s’apprécier en fonction du degré de spécialisation du vendeur (P. A. Foriers, « Conformité et garantie dans la vente », in La  vente, Bruges, Die  Keure, 2002, p.  46 : L. Simont, J. De Grave et P. A. Foriers, « Examen  de jurisprudence  (1976  à 1980). Les  contrats spéciaux », R.C.J.B., 1985, p. 158).

Toute clause contraire est inopérante. La bonne foi du vendeur spécialisé est également sans effet. Il doit démontrer le caractère invincible de l’ignorance du vice. Notons qu’une exonération de cette garantie est aussi être nulle et interdite envers un consommateur selon l’article 74, 14° LPMC.

Enfin, la qualité de l’acheteur est aussi sans effet. La garantie du vendeur professionnel s’applique que l’acheteur soit profane ou professionnel (Bruxelles, 17 juin 2009, R.G.D.C., 2013, p. 110).

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Tout le dommage et rien que le dommage

Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré. Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital. Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction. Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas […]

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Un médecin est licencié irrégulièrement d’un hôpital et non réintégré.

Il invoque cette circonstance avec succès pour obtenir la rupture du contrat aux torts de l’hôpital.

Il se voit attribuer une indemnité correspondant au préavis qui lui revenait vu son ancienneté, son l’âge et sa fonction.

Mais la Cour d’appel de Mons ne s’arrête pas là.

Elle lui accord en outre une indemnité de 15.000 € « pour perte d’une chance de pouvoir poursuivre sa carrière en assumant les fonctions qui étaient les siennes jusqu’à l’âge de soixante-cinq ans ou, à tout le moins, de retrouver, dans de bonnes conditions, une autre institution prête à l’accueillir ».

Cela ne fait un peu double emploi ?

La Cour de cassation casse l’arrêt montois au motif de ce que :

« Le juge qui constate que la faute d’une partie justifie la résolution judiciaire du contrat et qui accorde à l’autre partie la réparation du dommage consistant en la privation du profit qu’elle escomptait ne peut allouer en outre à celle-ci la réparation du dommage consistant en la perte de la chance de ne pas subir cette privation. »

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