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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Réglementation de la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction

CIMG8688Arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971

Art. 1er

§ 1er

Les conventions visées à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction mentionnent, ainsi que le prix total, la partie de ce prix qui correspond au coût du terrain.

Pour l’application du présent arrêté, est considéré comme prix du bâtiment:

a) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971: le prix total diminué du coût du terrain;

b) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 2, de cette loi: le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le prix du bâtiment est, jusqu’à 80 p.c. au plus, sujet à revision en raison des fluctuations des salaires et des charges sociales y afférentes, et en raison des fluctuations du prix des matériaux, matières ou produits utilisés ou mis en œuvre dans la construction.

§ 2

Pour l’application de la revision visée au présent article, il est tenu compte des dernières fluctuations des salaires, charges sociales et prix des matériaux, matières et produits, enregistrées avant le commencement des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel.

§ 3

La revision en raison des fluctuations des salaires et charges sociales ne peut porter au maximum que sur 50 p.c. du prix du bâtiment.

§ 4

Pour l’application du présent article, il faut entendre:

par fluctuations des salaires et charges sociales, les fluctuations basées sur le salaire horaire moyen formé par la moyenne des salaires des ouvriers qualifiés, spécialisés et manœuvres, fixés par la Commission paritaire nationale de l’industrie de la construction pour la catégorie correspondant au lieu où est situé le chantier de l’entreprise. Les salaires sont majorés du pourcentage global des charges sociales et assurances, tel qu’il est admis par le 1[Ministère des communications et de l’infrastructure]1;

par fluctuations des prix des matériaux, matières ou produits, les fluctuations basées sur l’indice mensuel calculé sur la base d’une consommation annuelle des principaux matériaux et matières par l’industrie de la construction sur le marché intérieur. Cet indice est déterminé par la Commission de la mercuriale des matériaux de construction siégeant au Ministère des affaires économiques.

§ 5

Le prix total, prévu dans le contrat, des travaux de transformation ou d’agrandissement visés à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971, doit s’élever à 80% au moins du prix de vente de l’immeuble dont la propriété est transférée et doit excéder 2[18.600 EUR]2.]1

Art. 2

§ 1er

La réception d’un ouvrage exécuté en vertu d’une convention visée à l’article 1er de la même loi doit répondre aux conditions minimales suivantes.

Seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive.

Le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste et adressée au vendeur ou à l’entrepreneur.

§ 2

Toutefois, et sauf preuve contraire, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage qui occupe ou qui utilise le bien ou les parties transformées ou agrandies de celui-ci, est présumé en accepter tacitement la réception provisoire.

L’acheteur ou le maître de l’ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s’il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur d’effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l’entrepreneur lui en aura faite par exploit d’huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception. Cette disposition ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble.

§ 3

Le vendeur ou l’entrepreneur qui reste propriétaire d’une partie de l’immeuble qu’il présente aux fins de réception n’exerce aucun des droits qui s’attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien.

Si la validité de la réception provisoire ou de la réception définitive des parties communes requiert la présence d’un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le vendeur ou l’entrepreneur lui aura fixé par exploit d’huissier, le tribunal statue sur la réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.

Art. 3

Le montant du cautionnement visé à l’article 12, alinéa 1er, de la même loi est égal à 5 p.c. du prix du bâtiment, arrondi le cas échéant au millier de francs supérieur.

Le cautionnement est constitué auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit en numéraire, soit en fonds publics, soit sous forme de cautionnement collectif conformément à l’arrêté royal du 11 mars 1926 autorisant les entrepreneurs, les concessionnaires et les adjudicataires de travaux d’utilité publique à user, par l’intermédiaire des sociétés agréées à cette fin, d’une garantie solidaire et collective, soit sous forme de cautionnement global, conformément à l’arrêté ministériel du 23 janvier 1937 relatif au cautionnement global.

Dans les trente jours à dater de la convention, le vendeur ou l’entrepreneur justifie auprès de l’acheteur ou du maître de l’ouvrage de la constitution dudit cautionnement en produisant l’avis signé par la Caisse des dépôts et consignations.

En cas de retard dans l’exécution ou en cas d’inexécution totale ou partielle de la convention, imputable au vendeur ou à l’entrepreneur, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage peut prélever sur le montant du cautionnement, les sommes dues pour le préjudice subi.

Lorsque la convention est conclue sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où le vendeur ou l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

Le cautionnement est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive, selon les modalités fixées à l’alinéa suivant.

Dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le vendeur ou l’entrepreneur, et sans préjudice de l’alinéa 4 du présent article, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage donne mainlevée à la Caisse des dépôts et consignations, pour la première ou la seconde moitié du cautionnement, selon le cas. A l’expiration de ce délai de quinze jours, le vendeur ou l’entrepreneur a droit, à titre d’indemnité, due par l’acheteur ou le maître de l’ouvrage, à un intérêt, au taux légal, sur le montant du cautionnement dont il n’a pas été donné mainlevée.

Art. 4

La garantie d’achèvement visée à l’article 12, alinéa 2, de la même loi, est donnée par voie de caution solidaire par laquelle un établissement de crédit au sens de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit, ou une entreprise hypothécaire au sens de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, 2[ou une entreprise d’assurances qui satisfait, selon le cas, au prescrit des articles 3 et 64 de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d’assurances,]2 s’engage, si le vendeur ou l’entrepreneur demeure en défaut, à payer à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le notaire mentionne dans l’acte de vente la convention de cautionnement et y joint une copie de celle-ci.

Dans les trente jours de la conclusion du contrat d’entreprise, l’entrepreneur délivre au maître de l’ouvrage une attestation de la caution.

Lorsque le contrat d’entreprise est conclu sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

L’engagement de la caution prend fin à la réception provisoire des travaux.

Art. 5

L’arrêté royal du 1er juillet 1969 organisant la protection des personnes qui acquièrent ou qui construisent des habitations sociales ou des habitations y assimilées est abrogé.

Art. 6

Le présent arrêté entre en vigueur en même temps que la loi du 9 juillet 1971, le 1er janvier 1972.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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