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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Réglementation de la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction

CIMG8688Arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971

Art. 1er

§ 1er

Les conventions visées à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction mentionnent, ainsi que le prix total, la partie de ce prix qui correspond au coût du terrain.

Pour l’application du présent arrêté, est considéré comme prix du bâtiment:

a) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971: le prix total diminué du coût du terrain;

b) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 2, de cette loi: le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le prix du bâtiment est, jusqu’à 80 p.c. au plus, sujet à revision en raison des fluctuations des salaires et des charges sociales y afférentes, et en raison des fluctuations du prix des matériaux, matières ou produits utilisés ou mis en œuvre dans la construction.

§ 2

Pour l’application de la revision visée au présent article, il est tenu compte des dernières fluctuations des salaires, charges sociales et prix des matériaux, matières et produits, enregistrées avant le commencement des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel.

§ 3

La revision en raison des fluctuations des salaires et charges sociales ne peut porter au maximum que sur 50 p.c. du prix du bâtiment.

§ 4

Pour l’application du présent article, il faut entendre:

par fluctuations des salaires et charges sociales, les fluctuations basées sur le salaire horaire moyen formé par la moyenne des salaires des ouvriers qualifiés, spécialisés et manœuvres, fixés par la Commission paritaire nationale de l’industrie de la construction pour la catégorie correspondant au lieu où est situé le chantier de l’entreprise. Les salaires sont majorés du pourcentage global des charges sociales et assurances, tel qu’il est admis par le 1[Ministère des communications et de l’infrastructure]1;

par fluctuations des prix des matériaux, matières ou produits, les fluctuations basées sur l’indice mensuel calculé sur la base d’une consommation annuelle des principaux matériaux et matières par l’industrie de la construction sur le marché intérieur. Cet indice est déterminé par la Commission de la mercuriale des matériaux de construction siégeant au Ministère des affaires économiques.

§ 5

Le prix total, prévu dans le contrat, des travaux de transformation ou d’agrandissement visés à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971, doit s’élever à 80% au moins du prix de vente de l’immeuble dont la propriété est transférée et doit excéder 2[18.600 EUR]2.]1

Art. 2

§ 1er

La réception d’un ouvrage exécuté en vertu d’une convention visée à l’article 1er de la même loi doit répondre aux conditions minimales suivantes.

Seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive.

Le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste et adressée au vendeur ou à l’entrepreneur.

§ 2

Toutefois, et sauf preuve contraire, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage qui occupe ou qui utilise le bien ou les parties transformées ou agrandies de celui-ci, est présumé en accepter tacitement la réception provisoire.

L’acheteur ou le maître de l’ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s’il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur d’effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l’entrepreneur lui en aura faite par exploit d’huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception. Cette disposition ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble.

§ 3

Le vendeur ou l’entrepreneur qui reste propriétaire d’une partie de l’immeuble qu’il présente aux fins de réception n’exerce aucun des droits qui s’attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien.

Si la validité de la réception provisoire ou de la réception définitive des parties communes requiert la présence d’un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le vendeur ou l’entrepreneur lui aura fixé par exploit d’huissier, le tribunal statue sur la réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.

Art. 3

Le montant du cautionnement visé à l’article 12, alinéa 1er, de la même loi est égal à 5 p.c. du prix du bâtiment, arrondi le cas échéant au millier de francs supérieur.

Le cautionnement est constitué auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit en numéraire, soit en fonds publics, soit sous forme de cautionnement collectif conformément à l’arrêté royal du 11 mars 1926 autorisant les entrepreneurs, les concessionnaires et les adjudicataires de travaux d’utilité publique à user, par l’intermédiaire des sociétés agréées à cette fin, d’une garantie solidaire et collective, soit sous forme de cautionnement global, conformément à l’arrêté ministériel du 23 janvier 1937 relatif au cautionnement global.

Dans les trente jours à dater de la convention, le vendeur ou l’entrepreneur justifie auprès de l’acheteur ou du maître de l’ouvrage de la constitution dudit cautionnement en produisant l’avis signé par la Caisse des dépôts et consignations.

En cas de retard dans l’exécution ou en cas d’inexécution totale ou partielle de la convention, imputable au vendeur ou à l’entrepreneur, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage peut prélever sur le montant du cautionnement, les sommes dues pour le préjudice subi.

Lorsque la convention est conclue sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où le vendeur ou l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

Le cautionnement est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive, selon les modalités fixées à l’alinéa suivant.

Dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le vendeur ou l’entrepreneur, et sans préjudice de l’alinéa 4 du présent article, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage donne mainlevée à la Caisse des dépôts et consignations, pour la première ou la seconde moitié du cautionnement, selon le cas. A l’expiration de ce délai de quinze jours, le vendeur ou l’entrepreneur a droit, à titre d’indemnité, due par l’acheteur ou le maître de l’ouvrage, à un intérêt, au taux légal, sur le montant du cautionnement dont il n’a pas été donné mainlevée.

Art. 4

La garantie d’achèvement visée à l’article 12, alinéa 2, de la même loi, est donnée par voie de caution solidaire par laquelle un établissement de crédit au sens de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit, ou une entreprise hypothécaire au sens de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, 2[ou une entreprise d’assurances qui satisfait, selon le cas, au prescrit des articles 3 et 64 de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d’assurances,]2 s’engage, si le vendeur ou l’entrepreneur demeure en défaut, à payer à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le notaire mentionne dans l’acte de vente la convention de cautionnement et y joint une copie de celle-ci.

Dans les trente jours de la conclusion du contrat d’entreprise, l’entrepreneur délivre au maître de l’ouvrage une attestation de la caution.

Lorsque le contrat d’entreprise est conclu sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

L’engagement de la caution prend fin à la réception provisoire des travaux.

Art. 5

L’arrêté royal du 1er juillet 1969 organisant la protection des personnes qui acquièrent ou qui construisent des habitations sociales ou des habitations y assimilées est abrogé.

Art. 6

Le présent arrêté entre en vigueur en même temps que la loi du 9 juillet 1971, le 1er janvier 1972.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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