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Réglementation de la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction

CIMG8688Arrêté royal du 21 octobre 1971 portant exécution de la loi du 9 juillet 1971

Art. 1er

§ 1er

Les conventions visées à l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction mentionnent, ainsi que le prix total, la partie de ce prix qui correspond au coût du terrain.

Pour l’application du présent arrêté, est considéré comme prix du bâtiment:

a) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 9 juillet 1971: le prix total diminué du coût du terrain;

b) dans les cas visés par l’article 1er, alinéa 2, de cette loi: le prix total des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le prix du bâtiment est, jusqu’à 80 p.c. au plus, sujet à revision en raison des fluctuations des salaires et des charges sociales y afférentes, et en raison des fluctuations du prix des matériaux, matières ou produits utilisés ou mis en œuvre dans la construction.

§ 2

Pour l’application de la revision visée au présent article, il est tenu compte des dernières fluctuations des salaires, charges sociales et prix des matériaux, matières et produits, enregistrées avant le commencement des travaux faisant l’objet de la demande de paiement partiel.

§ 3

La revision en raison des fluctuations des salaires et charges sociales ne peut porter au maximum que sur 50 p.c. du prix du bâtiment.

§ 4

Pour l’application du présent article, il faut entendre:

par fluctuations des salaires et charges sociales, les fluctuations basées sur le salaire horaire moyen formé par la moyenne des salaires des ouvriers qualifiés, spécialisés et manœuvres, fixés par la Commission paritaire nationale de l’industrie de la construction pour la catégorie correspondant au lieu où est situé le chantier de l’entreprise. Les salaires sont majorés du pourcentage global des charges sociales et assurances, tel qu’il est admis par le 1[Ministère des communications et de l’infrastructure]1;

par fluctuations des prix des matériaux, matières ou produits, les fluctuations basées sur l’indice mensuel calculé sur la base d’une consommation annuelle des principaux matériaux et matières par l’industrie de la construction sur le marché intérieur. Cet indice est déterminé par la Commission de la mercuriale des matériaux de construction siégeant au Ministère des affaires économiques.

§ 5

Le prix total, prévu dans le contrat, des travaux de transformation ou d’agrandissement visés à l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971, doit s’élever à 80% au moins du prix de vente de l’immeuble dont la propriété est transférée et doit excéder 2[18.600 EUR]2.]1

Art. 2

§ 1er

La réception d’un ouvrage exécuté en vertu d’une convention visée à l’article 1er de la même loi doit répondre aux conditions minimales suivantes.

Seul un acte écrit et contradictoire des parties fait la preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive.

Le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste et adressée au vendeur ou à l’entrepreneur.

§ 2

Toutefois, et sauf preuve contraire, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage qui occupe ou qui utilise le bien ou les parties transformées ou agrandies de celui-ci, est présumé en accepter tacitement la réception provisoire.

L’acheteur ou le maître de l’ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s’il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur d’effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l’entrepreneur lui en aura faite par exploit d’huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception. Cette disposition ne s’applique pas à la réception des parties communes d’un immeuble.

§ 3

Le vendeur ou l’entrepreneur qui reste propriétaire d’une partie de l’immeuble qu’il présente aux fins de réception n’exerce aucun des droits qui s’attachent à la copropriété lors de la réception des parties communes du bien.

Si la validité de la réception provisoire ou de la réception définitive des parties communes requiert la présence d’un des copropriétaires et si celui-ci omet de comparaître dans le délai raisonnable que le vendeur ou l’entrepreneur lui aura fixé par exploit d’huissier, le tribunal statue sur la réception en ce qui concerne le copropriétaire en défaut.

Art. 3

Le montant du cautionnement visé à l’article 12, alinéa 1er, de la même loi est égal à 5 p.c. du prix du bâtiment, arrondi le cas échéant au millier de francs supérieur.

Le cautionnement est constitué auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit en numéraire, soit en fonds publics, soit sous forme de cautionnement collectif conformément à l’arrêté royal du 11 mars 1926 autorisant les entrepreneurs, les concessionnaires et les adjudicataires de travaux d’utilité publique à user, par l’intermédiaire des sociétés agréées à cette fin, d’une garantie solidaire et collective, soit sous forme de cautionnement global, conformément à l’arrêté ministériel du 23 janvier 1937 relatif au cautionnement global.

Dans les trente jours à dater de la convention, le vendeur ou l’entrepreneur justifie auprès de l’acheteur ou du maître de l’ouvrage de la constitution dudit cautionnement en produisant l’avis signé par la Caisse des dépôts et consignations.

En cas de retard dans l’exécution ou en cas d’inexécution totale ou partielle de la convention, imputable au vendeur ou à l’entrepreneur, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage peut prélever sur le montant du cautionnement, les sommes dues pour le préjudice subi.

Lorsque la convention est conclue sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où le vendeur ou l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

Le cautionnement est libéré par moitiés, la première à la réception provisoire, la seconde à la réception définitive, selon les modalités fixées à l’alinéa suivant.

Dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le vendeur ou l’entrepreneur, et sans préjudice de l’alinéa 4 du présent article, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage donne mainlevée à la Caisse des dépôts et consignations, pour la première ou la seconde moitié du cautionnement, selon le cas. A l’expiration de ce délai de quinze jours, le vendeur ou l’entrepreneur a droit, à titre d’indemnité, due par l’acheteur ou le maître de l’ouvrage, à un intérêt, au taux légal, sur le montant du cautionnement dont il n’a pas été donné mainlevée.

Art. 4

La garantie d’achèvement visée à l’article 12, alinéa 2, de la même loi, est donnée par voie de caution solidaire par laquelle un établissement de crédit au sens de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit, ou une entreprise hypothécaire au sens de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, 2[ou une entreprise d’assurances qui satisfait, selon le cas, au prescrit des articles 3 et 64 de la loi du 9 juillet 1975 relative au contrôle des entreprises d’assurances,]2 s’engage, si le vendeur ou l’entrepreneur demeure en défaut, à payer à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage les sommes nécessaires à l’achèvement de la maison ou de l’immeuble dont fait partie l’appartement ou, le cas échéant, des travaux de transformation ou d’agrandissement.

Le notaire mentionne dans l’acte de vente la convention de cautionnement et y joint une copie de celle-ci.

Dans les trente jours de la conclusion du contrat d’entreprise, l’entrepreneur délivre au maître de l’ouvrage une attestation de la caution.

Lorsque le contrat d’entreprise est conclu sous une condition suspensive, le délai de trente jours court à partir du jour où l’entrepreneur a connaissance de la réalisation de cette condition.

L’engagement de la caution prend fin à la réception provisoire des travaux.

Art. 5

L’arrêté royal du 1er juillet 1969 organisant la protection des personnes qui acquièrent ou qui construisent des habitations sociales ou des habitations y assimilées est abrogé.

Art. 6

Le présent arrêté entre en vigueur en même temps que la loi du 9 juillet 1971, le 1er janvier 1972.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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