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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Requête en autorisation de pratiquer une saisie revendication

(Article 1462 du Code judiciaire)

A Monsieur le Juge des saisies auprès du tribunal de première instance de et à [·]

La SA Immo [·] dont le siège social est situé à [·], inscrite à la BCE sous le n° [·], ayant pour conseil [·] avocat à [·], auprès de qui elle élit domicile,

A l’honneur de Vous exposer :

Par bail du [·], elle a donné en location un bien  immeuble situé à [·] à la SPRL [·] ayant son siège social à [·], inscrite à la BCE sous le n° [·].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans prenant cours le [·] et se terminant le [·]. Le loyer mensuel de base s’élevait à [·] €.

Le bien est loué à usage de bureaux et se compose de [·].

La créance de loyers et charges échus de ma requérante est actuellement en péril pour les raisons suivantes.

Sans autre avertissement, la SPRL [·] a quitté les lieux le [·] pour s’installer à [·] où elle vient d’établir son siège social. Il s’agit d’une grave méconnaissance de l’obligation de garnir les lieux, suivant l’article 1752 du Code civil, privant d’assiette le privilège de la  requérante selon l’article 20, 1° de la loi hypothécaire.

La SPRL [·] est en défaut de payer les termes des mois de [·] à [·], de même que le précompte immobilier [·] et les charges des mois de [·]. La créance de la requérante s’élève à la somme de [·] € sans préjudice de l’indemnité de relocation contractuelle de 3 mois de loyer.

La requérante entend signifier une citation en résolution judiciaire et en paiement en même temps que l’ordonnance qu’elle Vous demande par la présente procédure.

Plusieurs rappels et mises en demeure ont été envoyés, en vain.

Cette situation constitue une grave violation des obligations contractuelle de la locataire et révèle un état d’insolvabilité qui démontre que les mesures demandées sont justifiées par la célérité.

La requérante est aussi en danger de perdre son privilège de bailleur du fait du déplacement non autorisé des meubles meublant le bien loué.

Il résulte des attestations produites au dossier de la requérante, émanant du gérant de l’immeuble et du locataire voisin, que les meubles indiqués ci-dessous se trouvent dans les lieux, ainsi que les deux véhicules de marque [·], type [·], qui étaient habituellement garés dans la cour de l’immeuble, donc dans le bien loué.

Le privilège du bailleur est fondé sur l’idée du gage et de la possession qu’il tient sur les meubles meublant par leur situation dans la propriété du bailleur.

Pour recouvrer la possession des biens formant l’assiette de son privilège spécial fondé sur le gage tacite, le bailleur doit revendiquer et saisir les meubles dans les quinze jours de leur déplacement (art. 20, 1° L.H.).

Aussi, pour ne pas perdre ce privilège et garantir sa créance, la requérante Vous demande l’autorisation de saisir les biens mobiliers que détient la SPRL [·] dans les locaux qu’elle vient d’investir.

Vous êtes compétent par application des articles 633, 1422, 1462, et 1395 du Code judiciaire.

A ces causes, la requérante Vous prie de :

Vu les articles 1 et 9 de la loi du 15 juin 1935 et l’article 1026 du Code judiciaire,

L’autoriser à faire pratiquer :

  • à charge de la SPRL [·], dont le siège social est situé à [·], BCE n° [·],
  • une saisie revendication.
  • Dans tous locaux, entrepôt, hangars, cour, parkings, caves et annexes situés à [·], et en tout autre lieu situé dans l’arrondissement judiciaire de [·], en quelques mains que se trouve le matériel et les meubles, sur base de l’article 1503 du Code judiciaire s’il échet,
  • Sur les biens ci-après désignés : machines-outils de [·], stock de [·] et accessoires, meubles de bureau, ordinateur, deux véhicules de marque [·] qui étaient garés dans la cour (donc dans les lieux loués), et tout ce qui se situe du fait de la locataire dans la surface indiquée plus haut,
  • Pour conserver le privilège du bailleur de l’article 20, 1° L.H. et pour sûreté d’une créance échue de [·] € en principal et une provision de 1.000 € pour les frais et 1.000 € pour les intérêts,
  • Autoriser la saisie même les jours fériés, légaux suivant l’article 1465 du Code judiciaire ainsi que les samedis, dimanches suivant l’article 47, alinéa 2, du Code judiciaire, la requérante demandant que les notifications par pli judiciaire soient remplacées par la signification à sa requête.
  • Réserver les dépens qui seront taxés dans la procédure au fond.

Bruxelles, le [·],

Pour la requérante, son conseil,

[·], avocat.

Inventaire des pièces : (bail, relevé de compte, attestations, mises en demeure, constat d’abandon, photos).

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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