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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat payante sur un immeuble

Entre les soussignés :

  1. Monsieur [·], profession : [·], époux de [·], né à [·] le [·], domicilié à [·], identifié au registre national sous le numéro [·],
  2. Monsieur [·], profession : [·], époux de [·], né à [·] le [·], domicilié à [·], identifié au registre national sous le numéro [·],

Agissant solidairement

Ci-après dénommés  » le cédant « 

 

Et :

La société anonyme [·], ayant son siège social à [·], inscrite à la B.C.E. sous le numéro [·], ici représentée par son administrateur délégué, Monsieur [·],

Ci-après dénommés  » le bénéficiaire « 

Il est convenu de ce qui suit :

Le cédant déclare par les présentes conférer au bénéficiaire, qui accepte, une option d’achat avec jouissance immédiate d’une durée maximale de vingt-quatre mois, sur le bien désigné ci-après, propriété indivise des cédants, et aux conditions suivantes :

1. désignation du bien :

Commune de [·] ([·]ième division : [·]) Ville de [·], adresse [·],

Un bâtiment industriel / résidentiel / de commerce situé à [·], cadastré section [·], numéro [·], pour une contenance de [·] ares, [·] centiares.

2. nature de l’option :

L’option est cessible. En raison de sa promesse, le cédant s’interdit pendant toute la durée de l’option, de vendre, promettre de vendre, louer ou conférer à un tiers un droit réel sur le bien, apporter le bien à une société ou en faire donation.

L’option porte sur le droit conféré au bénéficiaire d’acheter le bien pour quitte et libre à l’acte, en pleine propriété avec ou sans démembrement avec une société ou une personne à présenter.

3. Prix de la vente :

L’option d’achat permet au bénéficiaire d’acquérir le bien pour le prix de [·] euros ([·] € en toutes lettres) outre les frais, sauf nouvel accord intervenu entre les soussignés entre ce jour et celui de l’échéance de la présente option.

Ce prix ne pourra en aucune circonstance être revu à la hausse ou à la baisse, même si la valeur du bien vient à être modifiée par l’effet de la survenance d’un évènement imprévu durant le délai de validité de l’option.

3bis. Prix de l’option :

 

L’option est consentie moyennant un prix de [·] euros ([·] € en toutes lettres) par année écoulée. Si l’option n’est pas levée au terme des 24 mois, les deux paiements resteront acquis au promettant qui retrouvera possession du bien.

Si l’option est valablement levée, les paiements de l’option durant le délai de validité de l’option resteront acquis au cédant mais  seront imputés sur le prix de la vente.

En cas de retard de paiement imputable au bénéficiaire, il sera redevable  de plein droit et sans mise en demeure, d’un intérêt de retard au taux légal en matière civile.

4. durée de la présente option :

Il est expressément convenu entre les parties qu’à défaut d’autres accords intervenus entre eux, la présente option naît ce jour au profit du bénéficiaire pour se terminer dans vingt quatre mois, soit le [·].

Passée cette date et sauf nouvel accord le promettant sera délié de tout engagement vis-à-vis du bénéficiaire.

Le bénéficiaire pourra à tout moment renoncer à l’option suivant les mêmes formes que pour lever l’option. En ce cas, il restituera le bien et sera redevable du prix de l’option échu au moment de sa renonciation. La renonciation sera irrévocable et rendra immédiatement caduque la promesse de vente du cédant.

Si l’immeuble qui fait l’objet de l’option vient à périr par l’effet d’un cas fortuit indépendant du comportement d’une partie, ou si le bien est partiellement détruit au point que sa valeur à ce jour est réduite de moitié, la présente convention sera, de plein droit, caduque et chaque partie sera libérée de tout engagement en résultant, sans subrogation réelle sur toute indemnité ou reconstruction.  Le bénéficiaire devra remettre les lieux au cédant et ce dernier pourra conserver les montants payés ou exigibles avant la survenance de l’évènement.

Par cas fortuit il faut entendre tout évènement inconnu au moment des présentes, irrésistible, imprévisible et affectant matériellement ou juridiquement l’immeuble tel que l’incendie ou l’expropriation.

Si le bénéficiaire n’a pas fait couvrir les risques généraux affectant l’immeuble en valeur suffisante, il sera déchu du droit d’invoquer la caducité du présent contrat et devra restituer le bien en équivalent s’il ne préfère lever l’option.

5. conséquences et modalités de la levée d’option :

L’option devra être levée par lettre recommandée au plus tard le [·] le cachet de la poste faisant foi entre parties. L’option pourra cependant être levée par courrier électronique à l’adresse [·] s’il est muni d’un rapport de transmission et confirmé par lettre recommandée postée au plus tard le lendemain.

Dès la levée de l’option, la vente sera considérée comme parfaite entre les parties à charge de l’exécuter. Les effets de la vente seront suspendus à la date de la passation de l’acte authentique sauf le transfert des risques et de la jouissance, ainsi que la contribution aux frais et taxes liés à la jouissance qui interviennent à la date de la présente convention.

6. jouissance :

Le bénéficiaire reçoit dès à présent la jouissance du bien concerné. Il s’engage de ce fait à occuper l’immeuble en bon père de famille et à en assurer le maintien, la subsistance et le bon état général. Il souscrira une assurance couvrant les risques généraux, sa propre responsabilité, celle de ses préposés et les dommages pouvant survenir aux tiers et à ses préposés.

Le cédant est subrogé dans les droits contre l’assureur de dommage à l’immeuble.

Un état des lieux sera dressé dans les huit jours de la présente convention par l’expert [·] agréé par les deux parties. Cet expert est mandaté pour définir irrévocablement et sans recours les éventuels dégâts à réparer par le bénéficiaire et leur coût TVA comprise si l’option n’est pas levée. Sa décision devra être motivée et l’expert se basera sur une occupation destinée à apprécier l’aptitude du bien à répondre au projet du bénéficiaire et sans qu’il s’agisse d’une mise en destination effective du bien. Si l’expert ne peut accepter cette mission, les parties feront appel à Monsieur [·].

Le bénéficiaire ne pourra modifier le bien que de manière précaire et réversible, à charge de restituer les lieux en leur pristin état si l’option n’est pas levée, sauf si le cédant préfère faire profit des améliorations ou travaux.

La jouissance s’effectue aux seuls risques du bénéficiaire  tant sur le plan des autorisations administratives que de la compatibilité du bien au projet du bénéficiaire lequel se déclare professionnel averti capable d’apprécier l’aptitude du bien.

 

7. déclarations du cédant :

 

Le cédant  déclare :

  • que le bien concerné n’est pas inscrit dans un périmètre de préemption, n’est grevé d’aucun droit conventionnel de préemption, d’aucune autre option d’achat ni d’aucun droit de réméré.
  • qu’il n’est pas en état de faillite ni en règlement collectif de dette.
  • qu’il n’existe à ce jour aucun litige ou procédure ou saisie concernant le bien vendu ni envers des tiers (voisins, locataires occupants, etc.) ni envers des administrations publiques.
  • qu’il n’a pas fait dans l’immeuble de travaux ou obtenu une prime de rénovation pouvant entraîner une augmentation du revenu cadastral et que le revenu cadastral du bien vendu n’est pas à sa connaissance en instance de révision.
  • que le bien ne fait pas l’objet d’une location meublée soumise à permis préalable.
  • qu’à sa connaissance le bien vendu n’a pas fait l’objet d’un arrêté d’expropriation ni d’une mesure de protection du patrimoine.

8. conditions de la vente éventuelle

a) situation hypothécaire

Le bien sera vendu sous les garanties ordinaire de droit et pour être délivré quitte et libre de toute charge hypothécaire ou privilégiée, action en résolution ainsi que de tout empêchement généralement quelconque.

b) état du bien

Le bien sera vendu dans l’état où il se trouve et l’acquéreur déclare le connaître pour l’avoir visité. La vente interviendra avec agréation déjà conférée puisque le bénéficiaire en aura déjà eu possession.

c) servitudes et vices

Le bien sera vendu avec toutes les servitudes qui peuvent y être attachées, sans recours contre le vendeur de bonne foi ni de ce chef ni du chef de vices de construction et autres, apparents ou cachés, ainsi qu’avec toutes les mitoyennetés éventuelles. Le vendeur déclare ne pas connaître de servitude occulte qui grève le bien ni aucun vice caché.

d) superficie

Le bien sera vendu sans garantie de la superficie renseignée, la différence fût-elle de plus de 1/20.

e) transfert de la propriété

L’acquéreur aura la propriété du bien vendu à partir du jour de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement ; le bien reste cependant dès la signature des présentes aux risques et périls du bénéficiaire.

f) jouissance

Le vendeur déclarera que le bien est libre d’occupation de tiers et mis à la disposition du bénéficiaire dès ce jour, sans que cela ne vaille transfert de propriété ni vente. Les clés du bâtiment sont remises ce jour, la signature du bénéficiaire valant également reçu à cet effet. Le bénéficiaire aura la jouissance du bien à partir de jour par ce constitut possessoire, à charge de supporter les frais, impositions et taxes afférents au bien à compter du même moment comme dit ci-dessous.

g) impôts et taxe

Le bénéficiaire contribuera au paiement du précompte immobilier et des autres impôts, redevances et taxes à compter de son entrée en jouissance et ce jusqu’à la renonciation ou jusqu’à l’expiration de l’option d’achat.

h) frais

Tous les frais, droits et honoraires à résulter de l’acte et de ses suites seront supportés par l’acquéreur s’il lève l’option.

i) acte

Les parties, dûment averties de ce qu’elles auront chacune le droit de choisir leur notaire sans supplément de frais, ont désigné comme notaire pour dresser l’acte :

  • le vendeur : le notaire [·],
  • l’acquéreur : le notaire [·].

Après la levée de l’option, les parties s’obligent à comparaître devant le notaire pour la signature de l’acte authentique à la date fixée par le notaire instrumentant et au plus tard dans les deux mois  de la levée de l’option.

j) sécurité des chantiers

Les parties reconnaissent avoir été informées de la portée de l’arrêté royal du 25 janvier 2001 obligeant tout propriétaire qui effectue ou fait effectuer plusieurs travaux à la fois à faire appel à un coordinateur de chantier et imposant à tout vendeur la remise d’un dossier d’intervention ultérieur pour les travaux qu’il a effectués ou faits effectuer après le 1er mai 2001. Le bénéficiaire tiendra un D.I.U. pour les éventuels travaux effectués et s’engage à le remettre au cédant en cas de renonciation ou de non levée de la présente option.

k) exécution

Si l’acte authentique n’est pas signé à la date fixée, chacune des parties pourra  poursuivre l’exécution de la vente par voie judiciaire ou poursuivre la résolution judiciaire de la vente avec dommages et intérêts. Pour le cédant, les dommages ne pourront être inférieurs au montant du prix de l’option majoré de 10 % du prix de la vente.

l) urbanisme

Le cédant déclare qu’à défaut de permis d’urbanisme ou de certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu, il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien vendu aucun des actes et travaux (en ce compris la destination du bâtiment) visés par la législation urbanistique applicable au bien vendu.

Aucun de ces actes et travaux ne peuvent être effectués sur le bien vendu, tant que le permis d’urbanisme n’a pas été obtenu.

9. sort du prix de l’option :

Si l’option est levée, son prix sera imputé comme dit à l’article 3 ci-dessus.

Si l’option n’est pas levée, si le bénéficiaire y renonce ou si le contrat est dissout ou caduc pour faute ou par force majeure, quelle qu’en soit l’auteur ou la cause, les sommes versées par la bénéficiaire jusqu’à la fin de l’option resteront acquises de plein droit au cédant, sans compensation, justification ni indemnité d’aucune sorte.

10. caractère de la présente convention :

De convention expresse entre les parties, la présente ne pourra jamais être interprétée comme constitutive d’un bail et moins encore d’un bail commercial. Le bénéficiaire veillera à éviter toute confusion à cet égard en écartant tout usage visé par la loi du 30 avril 1951.

11. Frais :

Tous frais éventuels découlant de l’option, en ce compris l’enregistrement de la présente, seront exclusivement supportés par le bénéficiaire.

*

Fait en double exemplaire à [·] le [·], chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant.

Le cédant                                                                           Le bénéficiaire

Commentaires

  1. Cher Maître merci 1000x pour ce document, il m aide beaucoup
    Salutations dévouées, kathryn pezzot ipi 504696

    mai 10, 2013
  2. Bresart #

    Bonjour

    Est-ce que ce type d’option peut-être fait sur un bien en construction ?

    Bien à vous,

    novembre 22, 2013
  3. Stano #

    Bonjour,

    Concerne option d’achat avec jouissance immédiate,
    après les 24 mois si le prêt n’est plus accepté que faire? Pouvons nous rajouter une close qui mentionne sous réserve d’acceptation du prêt! car en deux ans beaucoup de choses peuvent arriver.

    septembre 4, 2014
  4. Lamby #

    Cher Maitre,
    ce document peut il etre modifié en ces sens :
    – option d’achat sur 10 années ?
    – prix de l’option = xxxeuros mensuel et à déduire à terme ?
    questions :
    – frais d’acquisition notamment notariaux se feront le le prix de vente à terme ou celui fixé initialement ?
    – la partie acquérante (personne morale) peut t’elle déduire ces avances d’une manière ou d’une autre ?
    – peut t’on prévoir que le bailleur continue à occuper une partie des batiment moyenant réduction supplémentaire du prix de vente de xxxeuros par mois également ???
    – ou doit t’on enregistrer cette option ??? devant notaire ??? frais ???
    milles mercis d’avance

    septembre 5, 2016

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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