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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mandat pour céder les actions d’une société immobilière

Madame [·], profession [·], domiciliée à [·], propriétaire de [·] actions nominatives de la SA Immo [·], et Madame [·], profession [·], domiciliée à [·], propriétaire de [·] actions nominatives de la SA Immo [·],

Ci-après « le Mandant »

Déclarent agir solidairement et constituer pour mandataire spécial leur père Monsieur [·], administrateur de société, domicilié à [·],

Ci-après « le Mandataire »

Ensemble « les Parties »,

Les Parties ont décidé de céder conjointement la totalité des actions qu’elles détiennent, représentant le capital et les droits de vote de la SA Immo [·] dont le siège social est situé à [·], inscrite à la BCE sous le n° [·].

Les formalités de due diligence sont en cours et le closing est prévu le [·].

Dans ce contexte, les Mandants donnent pouvoir au Mandataire pour, en leur nom et pour leur compte, promettant ratification au besoin, accomplir tous les actes d’administration, de conservation et de disposition à titre onéreux, concernant la cession de leurs actions, en ce compris :

  • Négocier, conclure et signer les contrats,
  • Négocier, conclure et souscrire tout engagement de garantie,
  • Approuver tout document comptable et s’engager sur des annexes intéressant la cession et concernant la société,
  • Procéder aux inscriptions dans le registre des actions nominatives,
  • Délivrer les actions et donner quittance,
  • Exercer les droits sociaux comme convenu dans la convention de cession, statuer sur le droit aux dividendes acquis,
  • Procéder à tous décomptes, partage de frais et rectification, en ce compris sur le prix
  • Transiger et compromettre en rapport avec ce qui précède,
  • et de manière générale poser tout acte nécessaire à la gestion et à la réalisation du projet commun de cession des actions, de ses suites et conséquences.

Le Mandant ratifie tous les actes déjà posés par le Mandataire en vue de la cession des actions, qu’ils soient nécessaires ou simplement utile.

Le mandat est gratuit, le Mandataire déclarant de surcroît prendre à sa charge les frais provoqués par l’accomplissement de sa mission de mandataire en raison de son intérêt dans la gestion du projet de cession.

Le mandat est donné conjointement. Il ne sera pas révocable par une seule des mandantes. Le mandat ne pourra être révoqué avant l’accomplissement de la mission, ou du moins avant un délai de six mois à dater de la présente.

Le Mandataire pourra renoncer à son mandat à tout instant, mais sa renonciation aura effet après un délai d’un mois pour permettre aux Mandats de prendre attitude dans l’affaire concernée.

Le Mandataire pourra exhiber la présente procuration auprès des tiers concernés et en laisser copie.

Chaque partie signe  la présente procuration en deux exemplaires représentant les intérêts distincts. Il est décidé de confier un exemplaire au Mandataire et de confier le second exemplaire à la Mandante [·].

Fait à [·], le [·] en deux originaux.

Signatures :

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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