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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le syndic fait réaliser une saisie-arrêt en cas de vente d’un lot

Modèle de lettre-courriel par lequel le syndic demande à l’huissier de réaliser une saisie-arrêt conservatoire en cas de vente d’un lot par un copropriétaire débiteur de charges

A envoyer à Monsieur [•], huissier de justice à [•], par courriel [•]

Bruxelles, le [•],

Mon cher Huissier,

Nous sommes le syndic de l’ACP [•], ayant son siège social à [•] mais faisant élection de domicile chez son syndic, inscrite à la BCE sous le n° [•].

Notre société est inscrite comme syndic auprès de l’IPI sous le n° [•].

L’ACP que nous représentons a une créance de [•] € en principal et [•] € en frais et intérêts (estimation) sur Monsieur [•], copropriétaire de l’appartement n° [•], domicilié à [•].

Monsieur [•] a vendu son lot dans la copropriété par acte du [•] du notaire [•] établi à [•].

Par application de l’article 577-11, § 1, 2°, du Code civil, nous avons préalablement transmis à ce notaire le montant des arriérés dus par le copropriétaire vendeur.

Ces arriérés de charges ont été communiqués et réclamés, en vain, et n’ont pas été contestés jusqu’à la vente.

L’article 577-11/1 du Code civil dispose que lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la vente, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le copropriétaire vendeur.

Si le vendeur conteste ces arriérés, ce qui apparaît aujourd’hui seulement, le notaire doit en aviser le syndic par lettre recommandée envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent l’acte authentique.

Nous avons justement fait l’objet de cette notification.

L’article 577-11/1 ajoute en ce cas qu’ « à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant. »

Nous vous demandons dès lors de bien vouloir réaliser une saisie-arrêt conservatoire entre les mains du notaire [•] de résidence à [•] sur le prix dû à Monsieur [•] par les acheteurs de son lot, passant entre les mains dudit notaire, à charge de Monsieur [•] et pour garantie du paiement par ce dernier des arriérés de charges dus à l’ACP [•].

Cette saisie-arrêt conservatoire s’appuie sur les articles 1445 du Code judiciaire et 577-11/1 du Code civil.

Il y a par ailleurs célérité dans la mesure où la vente du lot met en péril le recouvrement des arriérés de charges et en raison de la carence persistante du copropriétaire.

La saisie doit être signifiée au notaire dans les douze jours ouvrables de la vente, soit avant le [·], et être dénoncée au saisi dans les 8 jours de la saisie avec citation à comparaître devant Monsieur le juge de paix de [•] en paiement des charges dues.

Vous trouverez en fichiers attachés les scans du titre de créance de l’ACP, à savoir :

  •  Extrait de compte (historique) du copropriétaire concerné,
  • Lettre de rappel,
  • Lettre au notaire communiquant la créance de l’ACP,
  • Courrier du notaire requérant la saisie.

Nous vous remercions déjà.

Vous voudrez bien accuser réception du présent courriel.

Nous vous apporterons la provision sur frais à première demande de votre part.

Merci de bien vouloir tenir notre avocat Me [•] au courant de la date d’introduction de la procédure en recouvrement chez le juge de paix.

Nous vous prions de croire, cher Huissier, à l’assurance de notre considération distinguée.

Le syndic.

Pour trouver un huissier à proximité de l’ACP ou du notaire :

http://www.gerechtsdeurwaarders.be/fr/rechercher-huissier-de-justice

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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