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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le syndic fait réaliser une saisie-arrêt en cas de vente d’un lot

Modèle de lettre-courriel par lequel le syndic demande à l’huissier de réaliser une saisie-arrêt conservatoire en cas de vente d’un lot par un copropriétaire débiteur de charges

A envoyer à Monsieur [•], huissier de justice à [•], par courriel [•]

Bruxelles, le [•],

Mon cher Huissier,

Nous sommes le syndic de l’ACP [•], ayant son siège social à [•] mais faisant élection de domicile chez son syndic, inscrite à la BCE sous le n° [•].

Notre société est inscrite comme syndic auprès de l’IPI sous le n° [•].

L’ACP que nous représentons a une créance de [•] € en principal et [•] € en frais et intérêts (estimation) sur Monsieur [•], copropriétaire de l’appartement n° [•], domicilié à [•].

Monsieur [•] a vendu son lot dans la copropriété par acte du [•] du notaire [•] établi à [•].

Par application de l’article 577-11, § 1, 2°, du Code civil, nous avons préalablement transmis à ce notaire le montant des arriérés dus par le copropriétaire vendeur.

Ces arriérés de charges ont été communiqués et réclamés, en vain, et n’ont pas été contestés jusqu’à la vente.

L’article 577-11/1 du Code civil dispose que lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la vente, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le copropriétaire vendeur.

Si le vendeur conteste ces arriérés, ce qui apparaît aujourd’hui seulement, le notaire doit en aviser le syndic par lettre recommandée envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent l’acte authentique.

Nous avons justement fait l’objet de cette notification.

L’article 577-11/1 ajoute en ce cas qu’ « à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant. »

Nous vous demandons dès lors de bien vouloir réaliser une saisie-arrêt conservatoire entre les mains du notaire [•] de résidence à [•] sur le prix dû à Monsieur [•] par les acheteurs de son lot, passant entre les mains dudit notaire, à charge de Monsieur [•] et pour garantie du paiement par ce dernier des arriérés de charges dus à l’ACP [•].

Cette saisie-arrêt conservatoire s’appuie sur les articles 1445 du Code judiciaire et 577-11/1 du Code civil.

Il y a par ailleurs célérité dans la mesure où la vente du lot met en péril le recouvrement des arriérés de charges et en raison de la carence persistante du copropriétaire.

La saisie doit être signifiée au notaire dans les douze jours ouvrables de la vente, soit avant le [·], et être dénoncée au saisi dans les 8 jours de la saisie avec citation à comparaître devant Monsieur le juge de paix de [•] en paiement des charges dues.

Vous trouverez en fichiers attachés les scans du titre de créance de l’ACP, à savoir :

  •  Extrait de compte (historique) du copropriétaire concerné,
  • Lettre de rappel,
  • Lettre au notaire communiquant la créance de l’ACP,
  • Courrier du notaire requérant la saisie.

Nous vous remercions déjà.

Vous voudrez bien accuser réception du présent courriel.

Nous vous apporterons la provision sur frais à première demande de votre part.

Merci de bien vouloir tenir notre avocat Me [•] au courant de la date d’introduction de la procédure en recouvrement chez le juge de paix.

Nous vous prions de croire, cher Huissier, à l’assurance de notre considération distinguée.

Le syndic.

Pour trouver un huissier à proximité de l’ACP ou du notaire :

http://www.gerechtsdeurwaarders.be/fr/rechercher-huissier-de-justice

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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