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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le syndic fait réaliser une saisie-arrêt en cas de vente d’un lot

Modèle de lettre-courriel par lequel le syndic demande à l’huissier de réaliser une saisie-arrêt conservatoire en cas de vente d’un lot par un copropriétaire débiteur de charges

A envoyer à Monsieur [•], huissier de justice à [•], par courriel [•]

Bruxelles, le [•],

Mon cher Huissier,

Nous sommes le syndic de l’ACP [•], ayant son siège social à [•] mais faisant élection de domicile chez son syndic, inscrite à la BCE sous le n° [•].

Notre société est inscrite comme syndic auprès de l’IPI sous le n° [•].

L’ACP que nous représentons a une créance de [•] € en principal et [•] € en frais et intérêts (estimation) sur Monsieur [•], copropriétaire de l’appartement n° [•], domicilié à [•].

Monsieur [•] a vendu son lot dans la copropriété par acte du [•] du notaire [•] établi à [•].

Par application de l’article 577-11, § 1, 2°, du Code civil, nous avons préalablement transmis à ce notaire le montant des arriérés dus par le copropriétaire vendeur.

Ces arriérés de charges ont été communiqués et réclamés, en vain, et n’ont pas été contestés jusqu’à la vente.

L’article 577-11/1 du Code civil dispose que lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la vente, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le copropriétaire vendeur.

Si le vendeur conteste ces arriérés, ce qui apparaît aujourd’hui seulement, le notaire doit en aviser le syndic par lettre recommandée envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent l’acte authentique.

Nous avons justement fait l’objet de cette notification.

L’article 577-11/1 ajoute en ce cas qu’ « à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les douze jours ouvrables qui suivent la réception dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant. »

Nous vous demandons dès lors de bien vouloir réaliser une saisie-arrêt conservatoire entre les mains du notaire [•] de résidence à [•] sur le prix dû à Monsieur [•] par les acheteurs de son lot, passant entre les mains dudit notaire, à charge de Monsieur [•] et pour garantie du paiement par ce dernier des arriérés de charges dus à l’ACP [•].

Cette saisie-arrêt conservatoire s’appuie sur les articles 1445 du Code judiciaire et 577-11/1 du Code civil.

Il y a par ailleurs célérité dans la mesure où la vente du lot met en péril le recouvrement des arriérés de charges et en raison de la carence persistante du copropriétaire.

La saisie doit être signifiée au notaire dans les douze jours ouvrables de la vente, soit avant le [·], et être dénoncée au saisi dans les 8 jours de la saisie avec citation à comparaître devant Monsieur le juge de paix de [•] en paiement des charges dues.

Vous trouverez en fichiers attachés les scans du titre de créance de l’ACP, à savoir :

  •  Extrait de compte (historique) du copropriétaire concerné,
  • Lettre de rappel,
  • Lettre au notaire communiquant la créance de l’ACP,
  • Courrier du notaire requérant la saisie.

Nous vous remercions déjà.

Vous voudrez bien accuser réception du présent courriel.

Nous vous apporterons la provision sur frais à première demande de votre part.

Merci de bien vouloir tenir notre avocat Me [•] au courant de la date d’introduction de la procédure en recouvrement chez le juge de paix.

Nous vous prions de croire, cher Huissier, à l’assurance de notre considération distinguée.

Le syndic.

Pour trouver un huissier à proximité de l’ACP ou du notaire :

http://www.gerechtsdeurwaarders.be/fr/rechercher-huissier-de-justice

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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