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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption dans un bail

1. Cession

1.1. Le bail contenant les présentes dispositions est cessible par le bailleur, sans solidarité du bailleur avec le cessionnaire.

1.2. Le bailleur est libre de vendre le bien à tout investisseur ou acquéreur de son choix, sous réserve du droit de préemption convenu et modalisé ci-dessous. En cas de vente du bien sans exercice du droit de préemption, le bailleur fera servir et respecter le présent bail par l’acquéreur, en ce compris le droit de préemption en faveur du preneur.

1.3. Si le preneur renonce à exercer son droit de préemption, il ne perd pas ce droit pour ce qui concerne les dispositions subséquentes du bien loué en cours de bail.

2. Principe

2.1. Le bailleur accorde au preneur un droit de préemption, régi par les modalités et conditions qui suivent.

2.2. En cas de vente de l’immeuble loué par le bailleur, de stipulation d’option, de dation en paiement, d’échange, ou d’apport en société, et à l’exclusion d’une vente autorisée entre conjoints ou entre cohabitants légaux, entre parents en ligne directe et au premier degré, ascendant ou descendant, de cession de droits indivis entre bailleurs, de donation sans charge, d’attribution préférentielle par conventions matrimoniales entre époux ou de partage d’ascendant, le bailleur devra préalablement opérer une notification de disposition, datée et signée par lui et le cessionnaire ou par leur fondé de pouvoir.

2.3. Le bailleur s’engage à ne conclure aucun des actes de disposition énumérés plus haut, si ce n’est après avoir offert le bien ou partie du bien concerné et loué, par priorité au preneur dans les conditions et suivant la procédure prévues ci-après.

3. Durée

3.1. Les dispositions relatives au présent droit de préemption sont valables jusqu’à la fin du bail éventuellement renouvelé ou prorogé.

3.2. Le droit de préemption est exclu durant l’occupation précaire temporaire éventuellement convenue après la fin du bail.

3.3. Le preneur qui est en retard de paiement d’au moins un terme de loyer au moment de la notification de disposition, sera privé du droit de préempter pour cet acte de disposition.

4. Notification

4.1. Le bailleur doit notifier son intention de disposer du bien au preneur au moyen d’une lettre recommandée à la poste adressée aux domiciles réel et élu du preneur.

4.2. Cette notification mentionne :

a)     les parties de l’immeuble auxquelles l’opération se rapporte,

b)    le prix et les conditions de paiement ou les valeurs qui seront attribuées en contrepartie, et les éventuelles charges directement ou indirectement en contrepartie de la mutation,

c)     l’identité complète du candidat cessionnaire ou attributaire du bien.

d)    Le certificat de P.E.B. dans les conditions de l’article 17.2.

e)     En outre, le bailleur joint à sa notification tout document écrit, prouvant l’engagement irrévocable du candidat cessionnaire d’acquérir ou d’effectuer l’opération dont question, aux conditions mentionnées dans ladite notification.

4.3. La notification d’intention de vendre vaut offre liant le bailleur. Dès ce moment, il ne pourra plus faire état d’une offre concurrente d’un tiers et durant toute la procédure d’exercice du droit de préemption.

5. Suspension

5.1. Le droit du bailleur de disposer de l’immeuble est suspendu pendant la procédure permettant au preneur d’exercer son droit de préemption.

5.2. Toute opération de mutation par le bailleur au profit d’un tiers est censée convenue sous la condition suspensive du non exercice de son droit de préemption par le preneur.

6. Exercice du droit de préempter

6.1. Le preneur dispose, à peine de déchéance, d’un délai de trente jours calendrier à compter du lendemain de la date du cachet de la poste figurant sur la notification du bailleur, pour faire connaître à celui-ci son intention d’acquérir le bien, pour le prix et aux conditions indiqués dans la notification du bailleur.

6.2. Le délai se calcule en tenant compte des cachets postaux des lettres recommandées. A la réception par le bailleur de l’intention d’acheter, la vente devient parfaite et elle devra être authentifiée dans les 4 mois aux clauses et conditions d’usage dans l’arrondissement du bien, selon le modèle défini par le centre d’étude du notariat.

6.3. Le preneur devra payer un acompte de 10 % du prix dans les 15 jours de la notification de sa décision d’exercer son droit de préemption, selon la date de valeur du crédit sur le compte [·] du bailleur, logé à la banque [·]. A défaut, l’exercice du droit de préemption sera définitivement considéré comme caduc pour l’opération concernée.

7. Condition suspensive

7.1. Le droit de préemption ne pourra être exercé par le preneur en vue d’une vente sous condition suspensive, sauf celle relative à l’obtention d’un financement, et pour autant que cette condition doive à peine de déchéance de l’exercice du droit de préemption, se réaliser dans les 4 jours de l’exercice de ce droit, pour un financement par une institution financière renommée, de maximum 80 % de la valeur du bien et aux taux du marché.

7.2. En cas de non exercice du droit de préemption, de tardivité ou d’irrégularité de cet exercice, ou à défaut de paiement de l’acompte, l’immeuble pourra être librement cédé par le bailleur. Celui-ci dispose cependant du droit de renoncer à l’opération, sous réserve des engagements avec le tiers.

8. Effets

8.1. Toute mutation de l’immeuble loué qui interviendrait en violation des présentes dispositions est nulle de plein droit entre les parties à la présente convention et envers le tiers si celui-ci est de mauvaise foi.

8.2. S’il est de bonne foi, le bailleur devra payer au preneur une indemnité d’un montant minimum de 10 % de la transaction ou de la valeur de l’immeuble à dire d’expert si cette valeur est supérieure.

9. Sincérité

9.1. Si le preneur veut exercer son droit de préempter mais conteste la sincérité de l’offre ou dénonce la disproportion des contreparties, il devra faire état de contestation dans les mêmes formes et délais que ceux stipulés à l’article 6 ci-dessus.

9.2. Sa notification devra être motivée et contenir la mention de ce qu’il a donné mission à l’expert [·] (désigner nommément l’expert) en vue d’arbitrer la contre-valeur et de fixer le prix et les éventuelles conditions de la vente. Dès réception de cette notification, le bailleur disposera d’un délai de 15 jours pour donner mission à son expert, étant [·] (désigner nommément l’expert). Le troisième expert désigné par les parties est [·] (désigner nommément l’expert). Il sera invité à rejoindre le collège d’expert par les experts des parties, au plus tard huit jours avant le début des travaux.

9.3. Les experts siègeront en collège et diront prix, conditions et charge par un rapport motivé qui liera les parties comme étant leur convention suivant l’article 1592 du Code civil.

9.4. Le dépôt du rapport de fixation des conditions devra intervenir par notification aux deux parties dans les 30 jours de la désignation du troisième expert. Le rapport justifiera le respect des dates et de leurs points de départ. Les experts motiveront leur décision. Toutes les notifications interviendront par lettres recommandées. Les experts pourront faire appel à un sapiteur sans prorogation de délai.

9.5. Les frais d’expertise seront ou partagés en cas de différence mineure ou supportés par la partie succombant.

9.6. Si les experts décident que l’offre du tiers est sincère ou qu’elle n’est pas disproportionnée par rapport à la valeur réelle du bien, le preneur pourra soit exercer son droit de préemption aux même conditions, comme dit à l’article 6, soit renoncer à ce droit. Cette décision devra être notifiée dans les 30 jours du dépôt du rapport des experts.

9.7. Si les experts décident que l’offre du tiers n’est pas sincère ou qu’elle est disproportionnée, le preneur pourra soit renoncer à son droit de préemption soit acheter à la valeur retenue par les experts. Une offre sera présumée non sincère ou disproportionnée si la valeur expertisée du bien est inférieure de 20 % à la valeur des contreparties litigieuses. La décision d’acheter devra être notifiée dans les 30 jours du dépôt du rapport des experts.

9.8. Le preneur devra payer un acompte de 10 % du prix dans les 15 jours de la notification de sa décision d’acquérir, selon la date de valeur du crédit sur le compte [·] du bailleur, logé à la banque [·]. A défaut, l’exercice du droit de préemption sera définitivement considéré comme caduc pour l’opération concernée.

10. Cessibilité

10.1. Le droit de préemption prend fin de la même manière que le bail et ce droit n’est pas cessible par le preneur si ce n’est à une société contrôlée par le preneur. Par contrôle, on entend le droit d’exercer, au moment de l’exercice du droit de préemption, plus de 50 % des droits de vote attachés à l’ensemble des actions ou autres titres émis par la société en question.

10.2. Si le bail commercial est cédé ou fait l’objet d’une sous-location concomitamment à la cession ou à la location du fonds de commerce portant sur l’intégralité des droits du preneur principal, dans le respect et les conditions de l’article 10 de la loi du 30 avril 1951, le droit de préemption sera transféré au cessionnaire ou au sous-locataire.

11. Indivisibilité

11.1. Le droit de préemption ne vaut que sur la partie d’immeuble donnée en location. Si le bailleur dispose du bien en totalité, dont la surface louée fait partie, le preneur ne pourra exercer son droit sur le tout. Par contre, si le bailleur dispose d’une partie seulement du bien loué, le droit de préemption pourra s’exercer sur cette partie, le bail étant réduit sur le reste à dater du transfert de jouissance.

11.2. Si le bail et le droit de préemption portent sur une partie d’immeuble, le bailleur s’engage à procéder à un acte de division en cas de vente sur préemption, et, si cela est nécessaire, à l’établissement de statuts de copropriété ou de servitudes concernant les usages communs.

12. Election de command

12.1. Le droit de préemption ne pourra pas générer une vente avec déclaration de command.

12.2. Le bailleur ne pourra notifier une intention de vendre avec élection de command.

13. Notification fiscale

13.1 S’il apparaît que la délivrance du bien quitte et libre est impossible en raison d’une notification fiscale, et que la vente est de ce fait remise en cause, le bailleur devra payer au preneur une indemnité correspondant à 5 % du prix de la transaction projetée ou un montant supérieur si le préjudice réel est supérieur.

13.2. Il en est de même si le bien fait l’objet d’une inscription hypothécaire ou d’un privilège immobilier qui ne peut être purgé sans charge pour le preneur.

14. Résolution

14.1. Si le bail est résolu pour faute du bailleur et que le preneur perd de ce fait le droit de préemption, il pourra prétendre à une indemnité spéciale correspondant à 5 % de la valeur du bien à dire d’expert.

14.2. Si le bien fait l’objet d’une procédure d’expropriation, le preneur n’aura droit à aucune indemnité.

15. Non renouvellement de bail commercial

15.1. En cas de refus de renouvellement provoquant la débition par le bailleur d’une indemnité suivant les articles 25 à 28 des lois des 30 avril 1951 et 29 juin 1955, le preneur aura droit à une indemnité spéciale complémentaire correspondant à 5 % de la valeur du bien à dire d’expert.

15.2. Si le non renouvellement fait suite à des conditions nouvelles ou des offres d’un tiers, le preneur n’aura pas droit à une indemnité complémentaire.

16. Expertise

16.1. Toutes les fois où l’expression « à dire d’expert » est utilisée, il est fait référence à l’expert [·] (désigner précisément le nom, prénom et l’adresse de l’expert et son substitut en cas de décès ou de refus de la mission).

16.2. Toutes les fois où un expert est désigné par les parties, et qu’il refuse ou est incapable d’assurer la mission, il sera fait appel à son substitut. Le substitut de l’expert du preneur est [·] (désigner nommément l’expert). Le substitut de l’expert du bailleur est [·] (désigner nommément l’expert).

17. Vente

17.1. Lorsqu’une vente naîtra par l’exercice du droit de préemption ou à la suite de la procédure de déclaration de non sincérité de l’offre d’un tiers, le transfert de la propriété, des risques, des charges et de la jouissance interviendra au moment de l’acte authentique et du paiement du prix total.

17.2. Les formalités de préemption sont menées sous la condition suspensive de la remise des informations requises en matière d’assainissement des sols et de préemption de la Régie foncière. Le bailleur devra remettre le certificat de P.E.B., si le bien est achevé après le 1er juillet 2008, en même temps que

18. Rescision

En raison du mécanisme de préemption, les parties excluent entre elles l’application de l’article 1674 du Code civil.

19. Notification

Les parties déclarent accepter les notifications aux domiciles suivants : [·].

20. Vente publique

En cas de vente publique du Bien loué, le bailleur en avisera le preneur par lettre recommandée, au moins trente jours avant la séance d’adjudication et le droit de préférence s’exercera dans des conditions identiques à celles prévues à l’article 48.2 des règles particulières du Code civil relatives aux baux à ferme.

21. Litige

En cas de différend limité au droit de préemption, les parties soumettront leur litige au tribunal de [·].

Commentaires

  1. Ioanes Diana #

    Bonjour,

    Nous avons sous louer un rez de chaussée commercial il y à 6ans et nous avons ouvert un café-taverne. Pendant l’année qui à précédé la sous location, le rez en question n’à pas été exploité. Aujourd’hui le propriétaire à décidé de vendre le rez de chaussée commercial et le preneur se réserve le droit de préemption stipulé dans le bail. Est ce que en tant que sous locataire nous avons le droit de s’opposer à cet droit de préemption, voir le droit d’acheter le rez commercial en préférence par rapport au preneur?

    Je vous remercie d’avance.

    octobre 26, 2016
  2. Malheureusement non, le sous locataire ne bénéficie pas de ce droit étant donné qu’il n’a pas conclu le bail avec le propriétaire.

    février 28, 2018

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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