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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail de parking à temps fractionné

Entre :

Monsieur et Madame [·], agissant solidairement, domiciliés ensemble à [·], ci-après dénommés « le bailleur »,

Et :

Monsieur [·] domicilié à [·], ci-après dénommé « le preneur »,

Il est convenu de ce que :

1. Lieux loués

Le bailleur donne à bail dans le segment horaire indiqué à l’article 3, au preneur qui accepte, un emplacement de parking n° [·], dans l’immeuble situé à [·], dans le parking accessible par la rue [·], en sous-sol n° [·]. Le plan du parking, l’indication des escaliers de secours et les emplacements de l’équipement de sécurité se trouvent devant l’entrée du sas d’accès aux ascenseurs.

2. Destination

Les lieux loués sont à usage de parking pour voiture personnelle à essence, à usage privé et roulante, accessoirement à une activité professionnelle dans le quartier, à l’exclusion de toute autre affectation.  Ainsi, le preneur ne pourra pas utiliser les lieux comme dépôt ou garde-meuble, ni y organiser des brocantes, ni procéder à des travaux de mécanique. Le preneur ne pourra pas entreposer des bonbonnes ni des produits dangereux ou inflammables.

Tout changement de configuration ou de destination requis par la copropriété ou par les normes réglementaires sera subi par le preneur sans indemnité, ou réalisé à ses frais, s’il ne préfère résilier le bail sans préavis ni indemnité.

3. Durée du bail et périodes de jouissance

Les lieux seront loués à partir du [·] pour une durée indéterminée, mais à temps fractionné. Ainsi, la jouissance du parking n’est conférée que pour une période ininterrompue de 10 heures successives par jour, de 8 heures 30 à 18 heures 30, à l’exclusion des samedis et dimanches et des congé et vacances officiels applicables à la commission paritaire dont relève la profession du preneur. En dehors de ce segment horaire, le parking devra être libre et accessible au bailleur.

Chaque partie pourra mettre fin au bail, à tout moment, par un courriel confirmé par une lettre recommandée à la poste, à la condition d’assortir le congé d’un préavis de deux mois.

4. Loyer

Le loyer est fixé à [·] € par mois. Il est payable par anticipation, le 1er de chaque mois par le crédit du compte [·] logé à la banque [·], au moyen d’une domiciliation bancaire. En cas de retard de paiement du loyer, un intérêt de 6 % l’an sera dû de plein droit et sans mise en demeure préalable.

Le loyer sera indexé chaque année à la date anniversaire du bail selon l’indice des prix à la consommation (base 2004 = 100) selon la formule : loyer de base x indice nouveau / indice du mois précédant celui de la conclusion du bail, à la condition que cette indexation majore le loyer mensuel d’au moins 15 €, en tenant compte des indexations inefficaces. L’indexation sera automatique et ne se prescrira pas tant que le bail ne sera pas résilié. Le loyer ne pourra faire l’objet de compensation par le preneur.

5. Charges

Les charges afférentes au lot dont le parking est l’accessoire restent à la charge du bailleur, de même de la proportion du précompte immobilier. Le preneur veillera à éteindre la lumière lorsqu’il quitte le garage et à ne pas laisser les portes inutilement ouvertes.

Le garage n’est pas chauffé. Il est équipé en eau et électricité. Le preneur s’engage à ne pas laver son véhicule plus de trois fois par an dans les lieux.

6. État des lieux

En raison de l’objet du bail, les parties décident de ne pas procéder à un état des lieux. Il est expressément reconnu que l’emplacement de parking est en bon état, propre et sans humidité ni tâche d’huile, sans encombrement ni détritus. Il sera restitué dans cet état.

7. Garantie et jouissance

Le bailleur remet le code d’accès (actuellement [·]) et une clé de sécurité / un badge d’accès du garage et à la sortie de l’immeuble. Le bailleur ne donne aucune garantie quant à l’accessibilité du parking ou du garage, de la sortie commune ou de l’ascenseur, en raison du fait de tiers. Le bailleur n’assume aucune obligation de dépôt ni de garde.

Le bailleur ne sera pas responsable en cas d’accident dans le parking. Il ne sera pas responsable en cas de vol ni en cas de perte par le feu ou par le fait d’un autre usager du garage. Il appartient au preneur de souscrire une police d’assurance contre les risques dont il veut se prémunir.

Le garage et le chemin d’accès à la voirie publique sont des communs relevant de la gestion du syndic, Monsieur [·]. Le bailleur n’assume aucune responsabilité du fait de la gestion des communs, le preneur n’ayant de recours que contre le syndic.

8. Cession ou sous-location

Le preneur n’est pas autorisé à sous-louer ou céder les droits dérivant de la présente convention sauf à un copropriétaire de l’immeuble où est situé le parking.

9. Travaux dans le garage

Aucune indemnité n’est due par le bailleur en cas de changement ou d’interdiction d’affectation du garage imposée par la copropriété ou l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou d’environnement.

Si la copropriété décide de procéder à des travaux, le preneur devra les souffrir sans indemnité. Si l’indisponibilité du parking dépasse deux mois, le preneur pourra résilier le bail sans préavis ni indemnité.

10. Résolution du bail

En cas de rupture fautive du bail, le preneur devra indemniser le bailleur du chômage locatif jusqu’à la relocation équivalente. Ce préjudice est évalué forfaitairement, sauf s’il est supérieur, à deux mois du loyer dû au moment de la fin du bail.

11. Garantie locative

Le preneur constituera une garantie locative correspondant à deux mois de loyer, soit [·] €, par l’émission d’une garantie bancaire ou par le versement de somme, préalablement à son entrée dans les lieux. La garantie sera indexée chaque année au même titre que le loyer, pour autant que l’indexation majore la garantie d’au moins 30 €.

La garantie ne pourra servir au paiement des loyers et sera restituée après l’apurement de ceux-ci et des éventuels dégâts causés au garage par le preneur dont la réparation est réclamée par la copropriété.

12. Frais et enregistrement

Le bailleur soumettra le présent bail à l’enregistrement. Le preneur contribuera à la moitié  des frais en résultant.

13. Notification

Les parties conviennent de ce qu’elles peuvent valablement communiquer et faire preuve de leurs échanges, par courriels aux adresses suivantes [·].

14. Divers

a)     Le bailleur déclare que la location d’emplacement de parking à des tiers a été autorisée par décision de l’assemblée des copropriétaires du [·].

b)    Si le bailleur vend son lot dont le parking loué est l’accessoire, l’acquéreur pourra mettre fin au présent bail moyennant un prévis de quinze jours après l’acte ou de quatre mois à dater du compromis.

c)     Le bailleur n’est pas un professionnel de la location et ne possède qu’un parking. Ni la TVA ni les dispositions protectrices des consommateurs ne sont applicable à la présente convention.

d)    Le preneur adaptera sa vitesse dans le garage et dans la désserte d’accès à la voirie publique. Il est interdit de stationner dans le garage en dehors de l’emplacement loué,  ou devant l’entrée du garage ou de l’immeuble, ou d’y entreposer des biens.

e)     Le preneur déclare avoir pris connaissance du règlement de la copropriété et de son ROI, et s’engage respecter ces règlements, de même que les injonctions du syndic, à la bonne et entière décharge du bailleur.

Fait à [·], le [·] en quatre originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant. Les autres exemplaires sont destinés à l’enregistrement et au syndic.

Le bailleur                                                                                Le preneur

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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