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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Avenant de résiliation d’un bail commercial

Entre :

La société anonyme [•] dont le siège social est établi à [•], BCE n° [•], représentée par Monsieur [•], administrateur délégué,

Ci-après dénommée « le bailleur »

Et :

Madame [·], commerçante, domiciliée à [·],

Ci-après dénommée « le preneur »

Préambule :

Les parties ont conclu le [·] un bail commercial pour une durée de neuf années consécutives prenant cours le [·] pour se termine le [·], au loyer mensuel actuellement de [·] €.

Le bail concerne un rez commercial destiné à l’exploitation d’un commerce de [•], situé à [•]. Le preneur et le bailleur ont décidé de mettre un terme à la location en raison des circonstances suivantes [•].

Le présent avenant règle la résiliation du bail.

Il est donc convenu de ce que :

Article 1 :         résiliation

Le bail commercial conclu par les parties le [·], enregistré à [·], le [·], est résilié avec effet au [·], sans préavis ni indemnité de part et d’autre.

Article 2 :         décompte

La résiliation est sans effet de quittance sur le décompte à réaliser, sur d’éventuels montants à devoir entre parties.

Article 3 :         remise des lieux

Les parties ont visité les lieux et déclarent qu’ils sont restitués dans l’état où ils se trouvent, sans devoir procéder à un état des lieux de sortie. Le décompte de l’eau et du prorata de précompte immobilier sera réalisé dès réception de la facture et de l’avertissement-extrait de rôle.

Article 4 :         assurance

Les clés sont remises ce jour, dont reçu par la présente convention / les clés ont été / seront remises le [·], mais le preneur s’interdit de résilier la police d’assurance couvrant les risques divers avant que le transfert de la police au bailleur soit être accepté par l’assureur.

Article 5 :         garantie locative

Le bailleur restitue au preneur le document bancaire de la garantie locative en original / Le bailleur restituera la garantie locative dès l’apurement du décompte dont question à l’article 1er.

Article 6 :         divers

Le bailleur pourra déployer dans les lieux toute activité de son choix sans indemnité.

Le preneur est averti de ce que la TVA sur les travaux réalisés dans les cinq dernières années dans les lieux sera sujette à révision.

Le bailleur satisfera les revendications de tiers concernant les biens leur appartenant qui se trouveraient encore dans les lieux.

Par l’effet du présent avenant, les tiers garants sont libérés, sous réserve d’éventuels montants encore dus.

Article 7 :         homologation

Le présent avenant sera soumis à l’homologation de Monsieur le juge de paix de [•], à la requête de la partie la plus diligente.  La résiliation est convenue sous la condition suspensive de cette homologation.

*

Fait à Bruxelles, le [·] en trois originaux, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant, le troisième étant destiné à la procédure d’homologation.

Le Preneur                                                                                                              Le Bailleur

Commentaires

  1. Avatar
    VALIN #

    peut-on se rétracter après signature d’un avenant de résiliation de bail

    avril 3, 2016
    • Avatar

      Non, sauf dans le bail commercial ou à ferme si une disposition impérative n’a pas encore pu jouer son effet protecteur.

      avril 3, 2016
    • Avatar

      En principe non. Un avenant est un contrat, il faut le respecter.

      avril 15, 2016

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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