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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agence Immobilière : Conditions Générales

Article 1 : généralités

La réception par le Client des lettres et documents au verso desquels figurent les présentes conditions, emporte acceptation du Client et renonciation à ses propres conditions générales. Aucune dérogation aux présentes conditions n’est recevable si elle n’est pas acceptée par un écrit de l’Agence.

Si une nouvelle mission suit la mission par laquelle nos relations commerciales ont débuté, cette nouvelle mission sera censée être convenue aux mêmes conditions. Il pourra alors être mis fin au contrat sans frais et à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Article 2 : preuve

En raison des contraintes pratiques de notre profession, et pour nous permettre de traiter nos missions avec rapidité et souplesse, il est convenu que les droits respectifs des parties pourront être établis par toutes voies de droit, et notamment par les documents de travail, liste de candidats approchés, fiches de visite, notes de réunion, télécopies et e-mail.

Article 3 : exclusivité

Lorsque notre mission est confiée avec exclusivité, la durée de celle-ci ne peut être supérieure à 6 mois et la commission est due à l’Agence si le candidat acquéreur ou locataire est présenté par un tiers ou par le Client directement.

Article 4 : rapport mensuel

l’Agence communique, tous les mois, au Client par écrit, courriel ou par un entretien, toutes les informations relatives à l’exécution de la mission.

Article 5 : commission

La commission comprend les taxes et le coût des services obligatoires supplémentaires. Elle correspond à 3 % du prix obtenu ou à un mois de loyer et elle est majorée de la TVA, sans qu’une réduction de prix consentie par le Client soit opposable à l’Agence. Si la vente ou la location contient des charges, celles-ci seront valorisées pour déterminer la commission.

Si le bien est vendu ou loué à une personne ou une société liée au candidat apporté par l’Agence, la commission sera pareillement due.

Article 6 : paiement

Nos factures sont payables comptant au compte indiqué. Toute somme impayée sous 15 jours par le Client ou par l’Agence, porte intérêt au taux légal en matière civile.

En cas de non paiement de la commission, une indemnité forfaitaire de 15 % de la commission sera également due avec un minimum de 125 €. De même, le Client peut réclamer une indemnité équivalente en cas de faute de l’Agence.

Article 7 : liste des candidats

Dans les 7 jours ouvrables après la fin de sa mission, l’Agence transmet au Client la liste des personnes à qui elle a donné une information précise et individuelle sur le bien. l’Agence a droit à sa commission pour les opérations conclues par le Client dans les six mois qui suivent la fin de la mission, avec une personne figurant dans cette liste.

Article 8 : offre

Toute offre recueillie par l’Agence sera exprimée dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au Client une preuve certaine. Le Client accepte les offres émises par télécopie ou courriel.

Article 9 : droit applicable et compétence

Pour tout litige, le tribunal appliquera le droit belge et sera déterminé par l’article 624 du Code judiciaire. En cas de silence de la loi ou de la convention, les usages de la profession d’agent immobilier seront également applicables, et notamment quant à la détermination de notre commission.

Article 10 : durée

Lorsqu’une mission est donnée à durée indéterminée, le Client s’engage à ne pas révoquer cette mission sans respecter un délai de trois mois pour permettre à l’Agence d’amortir les frais de gestion de la mission, les publicités et encarts de presse déjà parus. Lorsque la mission est donnée à durée déterminée, le contrat sera automatiquement reconduit sauf résiliation par le Client un mois avant la fin de la mission.

Article 11 : aide de tiers

Lorsque l’Agence fait appel à un partenaire, même de sa propre initiative, chacun assume seul la responsabilité de ses tâches propres de manière divise et sans solidarité.

Article 12 : expertise

l’Agence n’assume pas de responsabilité dans la fixation du prix demandé par le Client si elle effectue une expertise préalable. Le prix demandé est une base de négociation et non un résultat imposé à l’Agence.

Article 13 : informations

Le Client garantit l’Agence en cas de plainte de tiers concernant des informations manquantes ou erronées communiquées par le Client et transmises par l’Agence sur les biens mis en vente ou en location. l’Agence n’est pas chargée de vérifier le statut urbanistique du bien objet de la mission.

Article 14 : données

l’Agence agira avec discrétion. Le Client autorise l’Agence à utiliser les données personnelles nécessaires pour exécuter sa mission. Le Client autorise l’Agence à reproduire l’image de son bien sur des supports papier, digitaux ou Internet.

Article 15 : renonciation

La mission de l’Agence est de rechercher un acquéreur ou un locataire. Si le Client renonce à vendre ou louer après que l’Agence ait trouvé amateur à des conditions raisonnable, la commission sera due. Si le Client renonce avant que l’Agence ait trouvé amateur, une indemnité de dédit sera due à raison de la moitié de la commission.

Article 16 : annonce

l’Agence est chargée de recueillir des offres d’achat ou de prise en location et non de formuler offre de vente ou de location. Toutefois, par application de l’article 1716 du Code civil, le Client accepte que la communication effectuée par l’Agence mentionne le loyer demandé et des charges communes.

Article 17 : mandat

Sauf disposition contraire dans le contrat, l’Agence n’est pas le mandataire du Client.

Mentions manuscrites obligatoires :

Contrat conclu le : …

Contrat conclu à l’adresse : …

Renonciation (au recto du contrat) :

Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le Client à titre non professionnel a le droit de renoncer sans frais aux services de l’Agence à condition de prévenir l’Agence par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. Il suffit que la notification soit expédiée avant l’expiration du délai. Cette disposition ne s’applique pas en cas de réalisation de la mission de l’Agence dans les sept jours ouvrables, et avant que le Client n’exerce son droit de renonciation, à condition que le Client y accorde son consentement préalable et exprès.

Commentaires

  1. Avatar
    chapelet christian #

    existe – til une garan tie décennale lorsqu’un client souhaite se retourner contre l’age ce immobillière

    août 23, 2011
    • Avatar

      Le délai de la prescription de l’action contractuelle du client de l’agence contre l’agent immobilier est aussi de 10 ans, mais ce n’est pas une garantie décennale comme celle du maître de l’ouvrage ou de l’acheteur « Breyne » contre l’architecte ou l’entrepreneur en cas de vice structurel du bâti.

      août 24, 2011
  2. Avatar
    flora #

    que faire lorsque un agent refuse d’accepter un crédit accompte bloquer chez le notaire pour une offre(qui d’apres lui a de grandes chances d’etre accepter) et souhaite etre payer par cheque au nom de son agence
    De ce fait en suvant ma logique il refuse de soumettre l’offre au vendeur du bien ; que puis je engager comme procedure pour avoir une réponce du propriétaire? ma banque exige que l’accompte sois bloquer chez le notaire et l’agent s’y oppose

    merci

    février 3, 2012
    • Avatar

      Ce n’est pas l’agent immobilier qui décide des modalités d’exécution de la vente, mais les parties. En règle, l’agent n’est pas mandataire en sorte qu’il ne peut valablement donner quittance de l’acompte. De plus, s’il n’a pas souscrit l’assurance-décès, vous avez toutes les raisons de ne payer l’acompte (au moins 5 %) qu’entre les mains du notaire. Prenez contact directement avec le propriétaire (votre notaire vous renseignera si vous ne le connaissez pas) et si l’agent persiste, adressez-vous à l’IPI.

      février 3, 2012
  3. Avatar
    flora #

    merci d’avance pour votre réponce

    février 3, 2012
  4. Avatar
    véronique paquet #

    Bonjour
    Pouvez vous me dire si en ayant un contrat avec une agence immo, on peut également faire de la publicité concernant la vente de son bien, en sachant que l’on devra malgré tout lui payer la commission en cas de vente par ses propres moyens et ne refusant pas cette clause?
    Merci de votre réponse

    mars 19, 2012
    • Avatar

      Oui, pourquoi pas, mais tout dépend du contrat. Il est diffcile de répondre dans l’abstrait. Parlez-en à votre agence immobilière et négociez un accord équilibré (si vous apportez le client, une commission moindre est due).

      mars 19, 2012
  5. Avatar
    Saive #

    Que devient le contrat d’agence en cas de décès du propriétaire deux jours avant la signature d’un compromis de vente, un héritier refusant de vendre ? L’agent immobilier est-il en droit de réclamer à la succession, une indemnité de dédit correspondant à 50 % du montant de la commission attendue ?

    janvier 28, 2014
  6. Avatar
    verhaegen #

    Voiçi mon cas;

    Dimanche dernier, ma compagne et moi avons visité un appartement.
    Lundi, nous avons pris la décision de louer ce bien.
    L’agence nous a demandé un accompte afin de retirer le bien de la liste et de rassurer le propriétaire sur le fait que son appartement sera bien loué.
    Nous avons donc donné un mois de louer plus les charges (1240 euros) car nous pensions réelement le louer.
    Cependant jeudi, nous nous sommes rétracter pour des raisons professionnelles.
    Le propiétaire nous a rencontré et nous a dit qu’il y a des lois;
    Il garde l’accompte pour le préjudice qu’il a eu, et nous dit que nous devons aussi payer la moitié de la commission de l’agence (575 euros) et il ne nous demandera plus rien.

    Est ce juste ou pas?

    Merçi

    janvier 17, 2016
  7. Avatar

    Bonjour Monsieur, j’ai terminé mon contrat avec l’agence immobilière, mais puis-je vendre à un candidat qui avait fait une offre à l’agence, offre que j’avais refusée car trop basse par rapport au prix affiché, cependant, comme à présent je n’ai plus de commissions à payer j’aimerais bien vendre moi -même à ce candidat.
    Je vous remercie d’avance pour votre répons est vous envoie mes meilleures salutations,

    mai 15, 2017
    • Avatar

      Attention, souvent le contrat prévoit que si l’agent immobilier a remis la liste de ses contacts dans les sept jours de la cessation du contrat de courtage, et que la vente intervient dans les 6 mois à une personne listée, le droit à commission revient. On appelle cela le droit de suite.

      mai 17, 2017
  8. Avatar

    Je vous remercie Cher Monsieur. Dans le cas présent, après relecture du contrat, aucune clause n’est prévue invoquant une telle liste ou un droit de suite.

    mai 17, 2017
  9. Avatar
    Pincé Jocelyne #

    Maître,

    Pourriez-vous m’informer, en cas de location d’ un appartement (non meublé, lieu de résidence) par

    l’intermédiaire d’une agence immobilière, des obligations de celle-ci, à savoir état des lieux en fin de bail,

    versement de la caution donnée ?

    D’avance, je vous remercie.

    Jocelyne Pincé

    juin 17, 2017
    • Avatar

      Cela dépend du contrat. En principe, l’agence a mission de trouver un locataire, pas de gérer le bien (état des lieux).

      juin 21, 2017
  10. Avatar
    carton #

    Maître,
    L’article 3 précise que lorsque notre mission est confiée avec exclusivité, la durée de celle-ci ne peut être supérieure à 6 mois…
    Est-il juste d’interpréter cela par l’extinction de cette exclusivité dès lors que la mission exclusive dépasse la durée initiale de 6 mois et se poursuit tacitement ?
    Je vous remercie d’avance.
    L Carton

    décembre 7, 2018
    • Avatar

      J’ai défendu la thèse dans Jurim que l’exclusivité s’éteint après 6 mois mais que le mission non exclusive cette fois peut continuer, si le terme le permet, au delà, voir être reconduite. La question est de savoir si l’exclusivité est un élément essentiel du contrat auquel cas, ce n’est plus le même contrat et on ne peut le poursuivre après 6 mois sans novation. La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée.

      janvier 1, 2019
  11. Avatar
    Dolek #

    Bonjour,j’ai signé avec une agence pour la vente de ma maison en février2018 mais la maison n’a pas été vendue et je voudrais renoncer au contrat avec eu,mais mon contrat est devenue indéterminé, comment est ce que je pourrais résilier celui ci sans devoir payer une amende ? Merci d’avance

    avril 17, 2019
    • Avatar

      lettre recommandée de renonciation avec préavis d’un mois, tout simplement.

      avril 26, 2019
      • Avatar
        Deli #

        Bonsoir maître,

        Une agence immobilière a t’elle le droit de continuer de vendre une maison étant en préavis avec le vendeur ?

        Merci

        juin 24, 2020
  12. Avatar
    chaumier #

    Bonjour,
    Suite à la non réalisation des conditions suspensives un compromis est devenu caduque.
    Si la vente se réalise plusieurs mois après avec le même acheteur mais dans des conditions différentes, l’agence intervenue dans le premier compromis peut-elle prétendre à sa commission ?
    Merci

    août 2, 2019
  13. Avatar
    Martiniuc #

    Cher Maître, pouvez-vous m’éclaircir sur la situation suivante svp? À la date du vendredi 22 mai, je trouve une maison à vendre sur un grand moteur de recherche Belge. Ce bien me convient parfaitement, donc durant tout le week-end, j’envoie un sms, essaye de téléphoner, finalement sans succès je décide d’envoyer un email. Sans réponse de l’agence immo, je décide de me déplacer au bureau de l’agence à son ouverture le lundi matin 25 mai. Le secrétaire me donne un rdv pour une visite le jour suivant, donc mardi. Il me confirme oralement que je suis le premier visiteur. Je lui demande de me le confirmer par email. Entretemps, je prends contact avec l’agent chargé de me faire visiter les lieux qui me reconfirme que je suis le premier visiteur. Je suis enthousiaste. Cependant, 2 heures après, une autre personne de l’agence me contacte en me disant que le propriétaire a finalement décidé de vendre la maison à son cousin…honnêtement, je suspecte que la maison a été vendu eu plus offrant avant ma visite, qui était la première…est-ce si simple que cela?? Est-ce que les visites autour de la vente ne sont-elles pas encadrées par la loi? Je trouve l’agissement de l’agence scandaleuse et aimerait faire valoir mes droits devant la justice…Je voudrais par exemple être sûr que l’acheteur était bien le cousin du propriétaire et pas un acheteur potentiel ayant proposé plus avant la visite.j’ai gardé les emails, les sms, ainsi que mes nombreuses tentatives d’appels.Quelles sont mes chances? Cela en vaut il la peine?Merci beaucoup.

    mai 25, 2020
    • Avatar

      C’est un grand classique. J’entends cela toutes les semaines, hélas!
      Le propriétaire est toujours libre de vendre à qui il veut, quand il veut. Faire une visite ou s’inscrire à une visite ne confère aucun droit.
      La raison est que la mise en vente par annonce ne génère en règle pas de situation d’offre de vente mais d’appel à offre d’achat. Donc le vendeur n’est pas engagé à vendre.
      Mais ici l’agence a été inélégante. Cela arrive souvent, on ne sait pas trop ce qui se passe derrière le rideau.
      Par exemple, le vendeur peut préférer vendre à son cousin qu’il connait déjà pour éviter la commission d’agence (s’il n’y a pas d’exclusivité) … Au sein de l’agence, pour éviter les conflits entre délégués, on donne la priorité à la première offre « au prix ». Et on ne poursuit pas la commercialisation après cette première offre. C’est une manière de travailler qui arrange l’agence mais qui ne fait pas nécessairement l’affaire du propriétaire.

      mai 29, 2020
  14. Avatar

    Fin d’un contrat d’une durée de 6 mois dans un mois .compromis de vente signé. Peut on envoyer son renom à l’agence tout en poursuivant la vente. En versant la pénalité a l’agence vu que le client est inscrit chez celle-ci ? Les frais d’agence serait donc de moitié suivant close et liste de client

    octobre 5, 2020

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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