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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agence Immobilière : Conditions Générales

Article 1 : généralités

La réception par le Client des lettres et documents au verso desquels figurent les présentes conditions, emporte acceptation du Client et renonciation à ses propres conditions générales. Aucune dérogation aux présentes conditions n’est recevable si elle n’est pas acceptée par un écrit de l’Agence.

Si une nouvelle mission suit la mission par laquelle nos relations commerciales ont débuté, cette nouvelle mission sera censée être convenue aux mêmes conditions. Il pourra alors être mis fin au contrat sans frais et à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Article 2 : preuve

En raison des contraintes pratiques de notre profession, et pour nous permettre de traiter nos missions avec rapidité et souplesse, il est convenu que les droits respectifs des parties pourront être établis par toutes voies de droit, et notamment par les documents de travail, liste de candidats approchés, fiches de visite, notes de réunion, télécopies et e-mail.

Article 3 : exclusivité

Lorsque notre mission est confiée avec exclusivité, la durée de celle-ci ne peut être supérieure à 6 mois et la commission est due à l’Agence si le candidat acquéreur ou locataire est présenté par un tiers ou par le Client directement.

Article 4 : rapport mensuel

l’Agence communique, tous les mois, au Client par écrit, courriel ou par un entretien, toutes les informations relatives à l’exécution de la mission.

Article 5 : commission

La commission comprend les taxes et le coût des services obligatoires supplémentaires. Elle correspond à 3 % du prix obtenu ou à un mois de loyer et elle est majorée de la TVA, sans qu’une réduction de prix consentie par le Client soit opposable à l’Agence. Si la vente ou la location contient des charges, celles-ci seront valorisées pour déterminer la commission.

Si le bien est vendu ou loué à une personne ou une société liée au candidat apporté par l’Agence, la commission sera pareillement due.

Article 6 : paiement

Nos factures sont payables comptant au compte indiqué. Toute somme impayée sous 15 jours par le Client ou par l’Agence, porte intérêt au taux légal en matière civile.

En cas de non paiement de la commission, une indemnité forfaitaire de 15 % de la commission sera également due avec un minimum de 125 €. De même, le Client peut réclamer une indemnité équivalente en cas de faute de l’Agence.

Article 7 : liste des candidats

Dans les 7 jours ouvrables après la fin de sa mission, l’Agence transmet au Client la liste des personnes à qui elle a donné une information précise et individuelle sur le bien. l’Agence a droit à sa commission pour les opérations conclues par le Client dans les six mois qui suivent la fin de la mission, avec une personne figurant dans cette liste.

Article 8 : offre

Toute offre recueillie par l’Agence sera exprimée dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au Client une preuve certaine. Le Client accepte les offres émises par télécopie ou courriel.

Article 9 : droit applicable et compétence

Pour tout litige, le tribunal appliquera le droit belge et sera déterminé par l’article 624 du Code judiciaire. En cas de silence de la loi ou de la convention, les usages de la profession d’agent immobilier seront également applicables, et notamment quant à la détermination de notre commission.

Article 10 : durée

Lorsqu’une mission est donnée à durée indéterminée, le Client s’engage à ne pas révoquer cette mission sans respecter un délai de trois mois pour permettre à l’Agence d’amortir les frais de gestion de la mission, les publicités et encarts de presse déjà parus. Lorsque la mission est donnée à durée déterminée, le contrat sera automatiquement reconduit sauf résiliation par le Client un mois avant la fin de la mission.

Article 11 : aide de tiers

Lorsque l’Agence fait appel à un partenaire, même de sa propre initiative, chacun assume seul la responsabilité de ses tâches propres de manière divise et sans solidarité.

Article 12 : expertise

l’Agence n’assume pas de responsabilité dans la fixation du prix demandé par le Client si elle effectue une expertise préalable. Le prix demandé est une base de négociation et non un résultat imposé à l’Agence.

Article 13 : informations

Le Client garantit l’Agence en cas de plainte de tiers concernant des informations manquantes ou erronées communiquées par le Client et transmises par l’Agence sur les biens mis en vente ou en location. l’Agence n’est pas chargée de vérifier le statut urbanistique du bien objet de la mission.

Article 14 : données

l’Agence agira avec discrétion. Le Client autorise l’Agence à utiliser les données personnelles nécessaires pour exécuter sa mission. Le Client autorise l’Agence à reproduire l’image de son bien sur des supports papier, digitaux ou Internet.

Article 15 : renonciation

La mission de l’Agence est de rechercher un acquéreur ou un locataire. Si le Client renonce à vendre ou louer après que l’Agence ait trouvé amateur à des conditions raisonnable, la commission sera due. Si le Client renonce avant que l’Agence ait trouvé amateur, une indemnité de dédit sera due à raison de la moitié de la commission.

Article 16 : annonce

l’Agence est chargée de recueillir des offres d’achat ou de prise en location et non de formuler offre de vente ou de location. Toutefois, par application de l’article 1716 du Code civil, le Client accepte que la communication effectuée par l’Agence mentionne le loyer demandé et des charges communes.

Article 17 : mandat

Sauf disposition contraire dans le contrat, l’Agence n’est pas le mandataire du Client.

Mentions manuscrites obligatoires :

Contrat conclu le : …

Contrat conclu à l’adresse : …

Renonciation (au recto du contrat) :

Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le Client à titre non professionnel a le droit de renoncer sans frais aux services de l’Agence à condition de prévenir l’Agence par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. Il suffit que la notification soit expédiée avant l’expiration du délai. Cette disposition ne s’applique pas en cas de réalisation de la mission de l’Agence dans les sept jours ouvrables, et avant que le Client n’exerce son droit de renonciation, à condition que le Client y accorde son consentement préalable et exprès.

Commentaires

  1. Avatar
    chapelet christian #

    existe – til une garan tie décennale lorsqu’un client souhaite se retourner contre l’age ce immobillière

    août 23, 2011
    • Avatar

      Le délai de la prescription de l’action contractuelle du client de l’agence contre l’agent immobilier est aussi de 10 ans, mais ce n’est pas une garantie décennale comme celle du maître de l’ouvrage ou de l’acheteur « Breyne » contre l’architecte ou l’entrepreneur en cas de vice structurel du bâti.

      août 24, 2011
  2. Avatar
    flora #

    que faire lorsque un agent refuse d’accepter un crédit accompte bloquer chez le notaire pour une offre(qui d’apres lui a de grandes chances d’etre accepter) et souhaite etre payer par cheque au nom de son agence
    De ce fait en suvant ma logique il refuse de soumettre l’offre au vendeur du bien ; que puis je engager comme procedure pour avoir une réponce du propriétaire? ma banque exige que l’accompte sois bloquer chez le notaire et l’agent s’y oppose

    merci

    février 3, 2012
    • Avatar

      Ce n’est pas l’agent immobilier qui décide des modalités d’exécution de la vente, mais les parties. En règle, l’agent n’est pas mandataire en sorte qu’il ne peut valablement donner quittance de l’acompte. De plus, s’il n’a pas souscrit l’assurance-décès, vous avez toutes les raisons de ne payer l’acompte (au moins 5 %) qu’entre les mains du notaire. Prenez contact directement avec le propriétaire (votre notaire vous renseignera si vous ne le connaissez pas) et si l’agent persiste, adressez-vous à l’IPI.

      février 3, 2012
  3. Avatar
    flora #

    merci d’avance pour votre réponce

    février 3, 2012
  4. Avatar
    véronique paquet #

    Bonjour
    Pouvez vous me dire si en ayant un contrat avec une agence immo, on peut également faire de la publicité concernant la vente de son bien, en sachant que l’on devra malgré tout lui payer la commission en cas de vente par ses propres moyens et ne refusant pas cette clause?
    Merci de votre réponse

    mars 19, 2012
    • Avatar

      Oui, pourquoi pas, mais tout dépend du contrat. Il est diffcile de répondre dans l’abstrait. Parlez-en à votre agence immobilière et négociez un accord équilibré (si vous apportez le client, une commission moindre est due).

      mars 19, 2012
  5. Avatar
    Saive #

    Que devient le contrat d’agence en cas de décès du propriétaire deux jours avant la signature d’un compromis de vente, un héritier refusant de vendre ? L’agent immobilier est-il en droit de réclamer à la succession, une indemnité de dédit correspondant à 50 % du montant de la commission attendue ?

    janvier 28, 2014
  6. Avatar
    verhaegen #

    Voiçi mon cas;

    Dimanche dernier, ma compagne et moi avons visité un appartement.
    Lundi, nous avons pris la décision de louer ce bien.
    L’agence nous a demandé un accompte afin de retirer le bien de la liste et de rassurer le propriétaire sur le fait que son appartement sera bien loué.
    Nous avons donc donné un mois de louer plus les charges (1240 euros) car nous pensions réelement le louer.
    Cependant jeudi, nous nous sommes rétracter pour des raisons professionnelles.
    Le propiétaire nous a rencontré et nous a dit qu’il y a des lois;
    Il garde l’accompte pour le préjudice qu’il a eu, et nous dit que nous devons aussi payer la moitié de la commission de l’agence (575 euros) et il ne nous demandera plus rien.

    Est ce juste ou pas?

    Merçi

    janvier 17, 2016
  7. Avatar

    Bonjour Monsieur, j’ai terminé mon contrat avec l’agence immobilière, mais puis-je vendre à un candidat qui avait fait une offre à l’agence, offre que j’avais refusée car trop basse par rapport au prix affiché, cependant, comme à présent je n’ai plus de commissions à payer j’aimerais bien vendre moi -même à ce candidat.
    Je vous remercie d’avance pour votre répons est vous envoie mes meilleures salutations,

    mai 15, 2017
    • Avatar

      Attention, souvent le contrat prévoit que si l’agent immobilier a remis la liste de ses contacts dans les sept jours de la cessation du contrat de courtage, et que la vente intervient dans les 6 mois à une personne listée, le droit à commission revient. On appelle cela le droit de suite.

      mai 17, 2017
  8. Avatar

    Je vous remercie Cher Monsieur. Dans le cas présent, après relecture du contrat, aucune clause n’est prévue invoquant une telle liste ou un droit de suite.

    mai 17, 2017
  9. Avatar
    Pincé Jocelyne #

    Maître,

    Pourriez-vous m’informer, en cas de location d’ un appartement (non meublé, lieu de résidence) par

    l’intermédiaire d’une agence immobilière, des obligations de celle-ci, à savoir état des lieux en fin de bail,

    versement de la caution donnée ?

    D’avance, je vous remercie.

    Jocelyne Pincé

    juin 17, 2017
    • Avatar

      Cela dépend du contrat. En principe, l’agence a mission de trouver un locataire, pas de gérer le bien (état des lieux).

      juin 21, 2017
  10. Avatar
    carton #

    Maître,
    L’article 3 précise que lorsque notre mission est confiée avec exclusivité, la durée de celle-ci ne peut être supérieure à 6 mois…
    Est-il juste d’interpréter cela par l’extinction de cette exclusivité dès lors que la mission exclusive dépasse la durée initiale de 6 mois et se poursuit tacitement ?
    Je vous remercie d’avance.
    L Carton

    décembre 7, 2018
    • Avatar

      J’ai défendu la thèse dans Jurim que l’exclusivité s’éteint après 6 mois mais que le mission non exclusive cette fois peut continuer, si le terme le permet, au delà, voir être reconduite. La question est de savoir si l’exclusivité est un élément essentiel du contrat auquel cas, ce n’est plus le même contrat et on ne peut le poursuivre après 6 mois sans novation. La jurisprudence ne s’est pas encore prononcée.

      janvier 1, 2019
  11. Avatar
    Dolek #

    Bonjour,j’ai signé avec une agence pour la vente de ma maison en février2018 mais la maison n’a pas été vendue et je voudrais renoncer au contrat avec eu,mais mon contrat est devenue indéterminé, comment est ce que je pourrais résilier celui ci sans devoir payer une amende ? Merci d’avance

    avril 17, 2019
    • Avatar

      lettre recommandée de renonciation avec préavis d’un mois, tout simplement.

      avril 26, 2019

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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