Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Accord de courtage en cointervention

Entre :

La société anonyme de droit belge Société 1 ayant son siège social  à [·], B.C.E. n° [·], représentée par son administrateur délégué Monsieur [·],

Et :

La société privée à responsabilité limitée Société 2 ayant son siège social à [·], B.C.E. n° [·], représentée par son gérant Monsieur [·],

Il est préalablement exposé :

Société 1 est chargée par le propriétaire, avec exclusivité, de présenter à la vente un immeuble situé à [·].

Société 2 se présente comme un intermédiaire à l’achat, au contraire de Société 1 qui est intermédiaire à la vente.

Société 2 se dit susceptible de présenter le bien à l’achat auprès de ses clients et prospects.

Société 2 a approché Société 1 pour être autorisée à présenter le bien aux clients qu’elle dit avoir en portefeuille et disposer de facilités matérielles à cet effet.

Société 1 est disposée à accorder ces facilités, en vue d’exécuter rapidement et efficacement sa mission avec le propriétaire, sans pour autant entrer dans un rapport de sous-traitance avec Société 2.

Le dossier de commercialisation est préparé par Société 1 qui mènera seule et exclusivement la mission d’intermédiation, sans interférence de Société 2.

Le statut urbanistique du bien est connu et aucune des parties n’en demande plus ample description.

Il en va de même de l’état du bâtiment et de sa conformité aux exigences en matière de prévention d’incendie.

Les parties ont donc convenu de définir les modalités de leurs interventions respectives, pour leurs clients respectifs, comme indiqué ci-dessous.

Il est ensuite convenu de ce que :

1. La présente convention est un accord destiné à permettre à chaque partie d’exercer sa mission avec son partenaire contractuel propre en toute harmonie, en concertation et en bonne intelligence. Elle ne constitue entre les parties ni une société momentanée ni une société de droit commun et s’entend à l’exclusion de tout lien de subordination entre les responsables des parties. Chaque partie assume seule les risques propres à son rôle et à son activité.

2. La présente convention ne constitue pas davantage une mission d’intermédiation en sous-traitance au profit de Société 2. Ni le propriétaire ni Société 1 ne confient une mission de commercialisation ou un mandat de représentation à Société 2.

3. Société 1 autorise Société 2 à renseigner à ses clients ou prospects le bien en vente et la qualité d’intermédiaire de Société 1, à charge pour Société 2 de ne pas s’immiscer dans la tâche et dans le rapport juridique d’intermédiation.

4. Les renseignements que Société 1 confie à cet effet à Société 2 resteront confidentiels. Société 2 avertira Société 1 de toute personne ou société à qui elle confiera des informations.

5. La mission de présentation et la négociation sera menée par Société 1 seule, et sous sa seule responsabilité. Société 2 pourra être informée si l’amateur qu’elle a désigné le souhaite ou s’il mandate Société 2.

6. Société 2 sera rémunérée par son client en tant qu’apporteur d’affaires, à l’exclusion de toute rétribution ou défraiement par Société 1, même si Société 2 effectue des prestations ou engage des frais.

7. Les efforts, les dépenses et les débours engagés par Société 2, que l’opération aboutisse ou non, seront réputés réalisés pour son compte propre et à ses seuls risque, sans préjudice des accords qu’elle conclut avec ses clients.

8. Société 2 informera ses clients de ce qu’elle ne peut être rémunérée ou autrement intéressée par le propriétaire ou par Société 1, afin que les parties se conforment à l’article 26 du Code de déontologie des professionnels de l’immobilier.

9. Société 2 ne pourra en aucun cas se présenter comme agent chargé de la commercialisation du bien ou comme collaborateur de Société 1.

10. Société 2 et Société 1 garantissent qu’elles répondent aux conditions d’exercice de l’activité objet du présent accord.

11. Société 2 s’engage à ne pas contacter le propriétaire, ni directement ni indirectement, durant la mission de Société 1 et durant une période de six mois suivant l’expiration de cette mission, quelle que soit la cause de la dissolution de la mission d’intermédiation de Société 1. Toute infraction à cette disposition donnera lieu à une indemnité de 100.000 € (cent mille euros) au profit de Société 1, ou plus si le dommage réel est supérieur.

12. Société 1 pourra collaborer avec des sous-agents ou en co-agence, ou avec d’autres rabatteurs, dans ce dernier cas à des conditions similaires.

13. Société 1 n’est pas responsable en cas de refus de vendre du propriétaire ou si le propriétaire décide de privilégier tel amateur par rapport à un autre, ou s’il vend en direct.

14. Société 1 s’engage à ne pas nuire à la relation entre Société 2 et son client. Dès lors que Société 2 reçoit une mission de recherche à l’achat de son client, Société 1 respectera l’intervention de Société 2 auprès de son client, sauf si le client en question ne le souhaite pas.

15. Le présent accord ne porte pas de droit de suite et est limité à la vente du bien visé aux considérants préalables.

16. Société 1 avertira Société 2 de tout changement important dans les termes ou les conditions de la commercialisation (vente en démembrement usufruit – nue propriété, vente d’option, vente d’actions, vente par lot après division), sauf si le propriétaire ne souhaite pas que ses intentions soient divulguées.

17. Société 1 traitera de manière égale un amateur qu’elle aura trouvé elle-même et un amateur apporté par Société 2, ceteris paribus.

18. Société 1 reste étrangère aux rapports juridiques intervenant entre le vendeur et l’acquéreur. Elle n’engage pas sa responsabilité dans le cadre de l’exécution contractuelle des transactions à intervenir.

19. Les documents contractuels émanant du vendeur ou avalisés par lui n’engageront pas davantage la responsabilité de Société 1, notamment sur le plan de la destination urbanistique et de l’aptitude du bien à répondre à son exploitation actuelle.

20. En cas d’aboutissement de la transaction, le prix et les éventuelles charges ou conditions particulières de la vente seront communiqués à Société 2 si son client et le propriétaire l’acceptent, sans responsabilité de Société 1.

21. La durée de cet accord est limitée à trois mois à dater du début de la mission de Société 1. L’accord pourra être renouvelé pour une même durée moyennant l’accord écrit de Société 1 et sans excéder la durée de la mission de Société 1.

22. Toutefois, si Société 2 reste en défaut de désigner au moins deux candidats amateurs sérieux dans le premier mois du présent accord, Société 1 pourra considérer qu’il ne se poursuivra plus au-delà de ce premier mois.

23. Les communications rendues nécessaire par l’exécution de la présente convention interviendront valablement par télécopie, courrier électronique ou courrier simple, aux adresses indiquées ci-dessous

24. Le tribunal de commerce de [·], appliquant le droit belge, sera seul compétent pour connaître de tout litige relatif à la négociation, la formation, l’interprétation, l’exécution ou la dissolution de la présente convention, de ses conséquences et ses suites.

Fait à [·], le [·], en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant.

Société 1                                                                                 Société 2

Commentaires

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

Lire plus arrow_forward

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

  • Sitothèque

  • close