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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Accord de courtage en cointervention

Entre :

La société anonyme de droit belge Société 1 ayant son siège social  à [·], B.C.E. n° [·], représentée par son administrateur délégué Monsieur [·],

Et :

La société privée à responsabilité limitée Société 2 ayant son siège social à [·], B.C.E. n° [·], représentée par son gérant Monsieur [·],

Il est préalablement exposé :

Société 1 est chargée par le propriétaire, avec exclusivité, de présenter à la vente un immeuble situé à [·].

Société 2 se présente comme un intermédiaire à l’achat, au contraire de Société 1 qui est intermédiaire à la vente.

Société 2 se dit susceptible de présenter le bien à l’achat auprès de ses clients et prospects.

Société 2 a approché Société 1 pour être autorisée à présenter le bien aux clients qu’elle dit avoir en portefeuille et disposer de facilités matérielles à cet effet.

Société 1 est disposée à accorder ces facilités, en vue d’exécuter rapidement et efficacement sa mission avec le propriétaire, sans pour autant entrer dans un rapport de sous-traitance avec Société 2.

Le dossier de commercialisation est préparé par Société 1 qui mènera seule et exclusivement la mission d’intermédiation, sans interférence de Société 2.

Le statut urbanistique du bien est connu et aucune des parties n’en demande plus ample description.

Il en va de même de l’état du bâtiment et de sa conformité aux exigences en matière de prévention d’incendie.

Les parties ont donc convenu de définir les modalités de leurs interventions respectives, pour leurs clients respectifs, comme indiqué ci-dessous.

Il est ensuite convenu de ce que :

1. La présente convention est un accord destiné à permettre à chaque partie d’exercer sa mission avec son partenaire contractuel propre en toute harmonie, en concertation et en bonne intelligence. Elle ne constitue entre les parties ni une société momentanée ni une société de droit commun et s’entend à l’exclusion de tout lien de subordination entre les responsables des parties. Chaque partie assume seule les risques propres à son rôle et à son activité.

2. La présente convention ne constitue pas davantage une mission d’intermédiation en sous-traitance au profit de Société 2. Ni le propriétaire ni Société 1 ne confient une mission de commercialisation ou un mandat de représentation à Société 2.

3. Société 1 autorise Société 2 à renseigner à ses clients ou prospects le bien en vente et la qualité d’intermédiaire de Société 1, à charge pour Société 2 de ne pas s’immiscer dans la tâche et dans le rapport juridique d’intermédiation.

4. Les renseignements que Société 1 confie à cet effet à Société 2 resteront confidentiels. Société 2 avertira Société 1 de toute personne ou société à qui elle confiera des informations.

5. La mission de présentation et la négociation sera menée par Société 1 seule, et sous sa seule responsabilité. Société 2 pourra être informée si l’amateur qu’elle a désigné le souhaite ou s’il mandate Société 2.

6. Société 2 sera rémunérée par son client en tant qu’apporteur d’affaires, à l’exclusion de toute rétribution ou défraiement par Société 1, même si Société 2 effectue des prestations ou engage des frais.

7. Les efforts, les dépenses et les débours engagés par Société 2, que l’opération aboutisse ou non, seront réputés réalisés pour son compte propre et à ses seuls risque, sans préjudice des accords qu’elle conclut avec ses clients.

8. Société 2 informera ses clients de ce qu’elle ne peut être rémunérée ou autrement intéressée par le propriétaire ou par Société 1, afin que les parties se conforment à l’article 26 du Code de déontologie des professionnels de l’immobilier.

9. Société 2 ne pourra en aucun cas se présenter comme agent chargé de la commercialisation du bien ou comme collaborateur de Société 1.

10. Société 2 et Société 1 garantissent qu’elles répondent aux conditions d’exercice de l’activité objet du présent accord.

11. Société 2 s’engage à ne pas contacter le propriétaire, ni directement ni indirectement, durant la mission de Société 1 et durant une période de six mois suivant l’expiration de cette mission, quelle que soit la cause de la dissolution de la mission d’intermédiation de Société 1. Toute infraction à cette disposition donnera lieu à une indemnité de 100.000 € (cent mille euros) au profit de Société 1, ou plus si le dommage réel est supérieur.

12. Société 1 pourra collaborer avec des sous-agents ou en co-agence, ou avec d’autres rabatteurs, dans ce dernier cas à des conditions similaires.

13. Société 1 n’est pas responsable en cas de refus de vendre du propriétaire ou si le propriétaire décide de privilégier tel amateur par rapport à un autre, ou s’il vend en direct.

14. Société 1 s’engage à ne pas nuire à la relation entre Société 2 et son client. Dès lors que Société 2 reçoit une mission de recherche à l’achat de son client, Société 1 respectera l’intervention de Société 2 auprès de son client, sauf si le client en question ne le souhaite pas.

15. Le présent accord ne porte pas de droit de suite et est limité à la vente du bien visé aux considérants préalables.

16. Société 1 avertira Société 2 de tout changement important dans les termes ou les conditions de la commercialisation (vente en démembrement usufruit – nue propriété, vente d’option, vente d’actions, vente par lot après division), sauf si le propriétaire ne souhaite pas que ses intentions soient divulguées.

17. Société 1 traitera de manière égale un amateur qu’elle aura trouvé elle-même et un amateur apporté par Société 2, ceteris paribus.

18. Société 1 reste étrangère aux rapports juridiques intervenant entre le vendeur et l’acquéreur. Elle n’engage pas sa responsabilité dans le cadre de l’exécution contractuelle des transactions à intervenir.

19. Les documents contractuels émanant du vendeur ou avalisés par lui n’engageront pas davantage la responsabilité de Société 1, notamment sur le plan de la destination urbanistique et de l’aptitude du bien à répondre à son exploitation actuelle.

20. En cas d’aboutissement de la transaction, le prix et les éventuelles charges ou conditions particulières de la vente seront communiqués à Société 2 si son client et le propriétaire l’acceptent, sans responsabilité de Société 1.

21. La durée de cet accord est limitée à trois mois à dater du début de la mission de Société 1. L’accord pourra être renouvelé pour une même durée moyennant l’accord écrit de Société 1 et sans excéder la durée de la mission de Société 1.

22. Toutefois, si Société 2 reste en défaut de désigner au moins deux candidats amateurs sérieux dans le premier mois du présent accord, Société 1 pourra considérer qu’il ne se poursuivra plus au-delà de ce premier mois.

23. Les communications rendues nécessaire par l’exécution de la présente convention interviendront valablement par télécopie, courrier électronique ou courrier simple, aux adresses indiquées ci-dessous

24. Le tribunal de commerce de [·], appliquant le droit belge, sera seul compétent pour connaître de tout litige relatif à la négociation, la formation, l’interprétation, l’exécution ou la dissolution de la présente convention, de ses conséquences et ses suites.

Fait à [·], le [·], en autant d’originaux que de parties ayant un intérêt distinct, chaque partie reconnaissant par sa signature avoir retiré l’exemplaire lui revenant.

Société 1                                                                                 Société 2

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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