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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Avril

30 avril 2012 La clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés s’articule souvent sur une déclaration du vendeur selon laquelle, à sa connaissance, le bien n’est pas affecté de vice caché. Que se passe-t-il lorsqu’à la délivrance, il a apparaît que le bien vendu présente tout de même certains vices ? Il y a certes une exonération de la garantie de vices cachés mais la vente peut être résolue sur base d’un défaut de conformité et pas d’un vice caché, pour autant que l’agréation n’ait pas couvert ce défaut. Si l’agréation empêche de faire état de cette non-conformité, et si le problème affecte la substance de la chose, l’acheteur peut poursuivre l’annulation du chef d’erreur. Tout cela suppose que le vendeur est de bonne foi, qu’il ignorait le vice. S’il le connaissait et a fait sa déclaration de mauvaise foi, il y a dol (principal ou apparent selon la gravité du problème).

29 avril 2012 Les règles préventives du conflit d’intérêt sont écartées dans deux cas. Lorsque l’acheteur et le vendeur de l’immeuble sont des sociétés inscrites dans un lien de participation direct ou indirecte de 95 % du pouvoir votal l’une dans l’autre ou si elles sont détenues dans ce rapport par une même société. Ou encore si la transaction est regardée comme une opération habituelle conclue dans des conditions et sous les garanties normales du marché pour des opérations de même nature. Cette dernière exception est peu fréquente pour des ventes d’immeuble.

28 avril 2012 L’administrateur d’une société peut se porter acquéreur d’un bien de la société mais il doit respecter les formalités de l’article 523 du Code des sociétés. Il doit informer les autres administrateurs, avant toute délibération au conseil d’administration, de ce qu’il a, directement ou indirectement, un intérêt opposé de nature patrimoniale à l’opération. Sa déclaration et la justification de l’intérêt opposé, doivent figurer dans le procès-verbal du conseil d’administration qui devra prendre la décision. Si le contrôle de la société a été confié à un commissaire-réviseur, il faut l’en informer car le rapport des commissaires doit lui aussi décrire les conséquences patrimoniales. Ce n’est pas tout. Le rapport de gestion de l’article 95 du Code des sociétés, ou à défaut de rapport une mention jointe aux comptes annuels, doit décrire l’opération et ses conséquences patrimoniales pour la société. L’administrateur acheteur ou vendeur dans un contrat avec la société peut-il assister à la délibération du conseil ? Oui, sauf si la société a fait appel public à l’épargne. La société peut poursuivre la nullité de la transaction en cas de non-respect de ces règles.

27 avril 2012 Les gens de justice ne peuvent, selon l’article 1597 du Code civil, devenir acquéreur d’un bien faisant l’objet du litige. Cette interdiction frappe la vente de nullité absolue. Qui sont les gens de justice ? Ce sont les juges, leurs suppléants, les magistrats remplissant le ministère public, les référendaires, les juristes de parquet, les greffiers, huissiers, les avocats et les notaires, ne peuvent devenir cessionnaires des procès, droits et actions litigieux qui sont de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions.

26 avril 2012 Et les agents immobiliers ? Ils peuvent se porter acquéreurs du bien qu’ils commercialisent, sauf s’ils sont mandataires, mais ils doivent très précisément informer et avertir leur commettant et l’inviter à faire expertiser le prix. L’article 38 du Code de déontologie précise que « l’agent immobilier doit éviter tout conflit d’intérêts. A cet effet, ajoute le Code, il indiquera sans équivoque à un commettant potentiel s’il intervient comme agent immobilier ou en une autre qualité et est tenu d’informer le commettant de toute situation où l’éventuel cocontractant de ce dernier est une personne avec laquelle il a un lien moral, familial ou juridique. »

25 avril 2012 L’article 1596 du Code civil prévoit encore l’interdiction de contrepartie. Elle s’applique, sous peine de nullité, aux tuteurs, mandataires privés et publics, et aux officiers publics chargés de vendre des biens publics. L’idée de cette interdiction repose sur le conflit d’intérêts entre le mandant et le mandataire. Cette règle est confirmée par un arrêt du 18 mars 2004 de la Cour de cassation (R.W., 2004-2005, p. 303 et la note de A. Smets ; A. Biquet-Mathieu, in Chroniques Notariale, 3/2006, p. 196). Selon cet arrêt, « il existe un principe général du droit selon lequel quiconque accomplit des actes juridiques pour le compte d’un tiers ne peut intervenir en qualité de contrepartie de ce tiers ; que l’acte ainsi accompli est nul par nature ; »

24 avril 2012 La nullité de la vente entre époux est relative car seul le vendeur peut l’invoquer. Qu’en est-il des créanciers ? Cette vente ne leur est pas d’office inopposable mais ils peuvent poursuivre l’inopposabilité sur base de l’article 1167 du Code civil (action paulienne).

23 avril 2012 L’article 1594 du Code civil dispose que tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre. La vente répond donc aux conditions de capacité de tous les contrats mais présente trois incapacités particulières. Il y a d’abord le mariage. La donation entre époux est valable (sauf la donation réciproque) mais elle est révocable. La vente  entre les époux est interdite. Le législateur a voulu éviter l’abus d’influence ou d’autorité d’un époux sur l’autre, le contournement des règles relatives à la réserve héréditaire et la tentation d’organiser une vente entre époux pour soustraire un bien du gage commun des créanciers d’un époux.

22 avril 2012 Le gérant accorde un bail à la société qui construit un immeuble sur le terrain. Le bail a une durée de 20 ans et il est prévu que l’accession joue en faveur du gérant. La valeur de l’immeuble construit sera-t-elle taxée dans le chef du gérant comme avantage de toute nature ? Non, dit la Cour d’appel Bruxelles (9 septembre 2010), pour les raisons suivantes : (1) l’accession immédiate (art. 555 du Code civil)  n’est pas d’ordre public, (2) le bail est de longue durée, soit 20 ans, (3) la construction a servi à l’activité de la société et (4) la rémunération perçue pour le bail est modérée. L’accession sans indemnité peut donc être considéré comme une compensation de l’acquisition à un loyer modéré, de la durée du loyer et de la renonciation au droit d’usage de l’immeuble par le bailleur pendant le bail. Les principes sont identiques en matière d’usufruit.

21 avril 2012 Sur quoi porte un audit immobilier ? Citons, sans être exhaustif : (1) bornage et mesurage pour réconciliation avec le titre de propriété, (2) arrêté ou notification de projet de mesure de protection du patrimoine, (3) prescription d’urbanisme selon la zone (prescription graphique et surimpression et prescriptions écrites), (4) inscription en ZIR pour les soldes de bureaux, (5) examen des prescription des PPAS ou RCU éventuels, (6) insertion dans un périmètre soumis au droit de préemption, (7) risque de taxes immeuble à l’abandon, (8) notification de l’exécution du droit de gestion publique, (9) insertion du bien en SAI (sites d’activité inexploité), (10) arrêté ou projet décrétant l’expropriation pour cause d’utilité publique, (11) présence d’un chemin vicinal (déclassé ou non) mais relevé à l’atlas, (12), servitude occulte de transport de produits gazeux ou de câbles, (13) servitude conventionnelle occulte dans un précédent acte, (14) présence d’amiante ou de gaz R22, (15) menace de ruine et chute de parement de façade, (16) couverture d’assurance à jour et complète, etc.

20 avril 2012 En matière de vente, il faut se méfier de la substitution d’acheteur. Le porte-fort se résout en dommages et intérêt en cas de refus de ratification par le tiers (art. 1120 du Code civil). Même si le porte-fort ne prévoit pas qu’en cas de refus le promettant est lui-même contractant, l’administration considère que l’opération est immédiatement une vente taxable, sauf refus avant l’enregistrement. Le refus après enregistrement ne donne pas lieu à restitution (art. 209 CDE), sauf si le tribunal annule la vente par défaut de ratification. Si la clause prévoit l’engagement de se substituer au tiers s’il ne ratifie pas dans le délai, l’opération est une vente sous condition suspensive de non ratification, enregistrable dans les 4 mois de la non ratification.

19 avril 2012 Peut-on amortir un immeuble lors de l’année de son aliénation ? En principe non. Les amortissements ont lieu à la fin de l’exercice comptable et ne peuvent être admis que pour des biens qui font encore partie de l’actif à ce moment-là. Les biens qui ne sont plus en la possession du contribuable lors de la clôture de l’exercice comptable ne peuvent pas être amortis.

18 avril 2012 Le Standaard de ce jour nous rappelle que le gouvernement flamand a décidé en février de porter les droits de partage de 1 % à 2 %. Ce doublement des droits d’enregistrement en cas de cession de parts indivise devrait rapporter 30 millions euros en 2012 et 40 millions en 2013 mais c’est controversé. Bruxelles et la Wallonie suivront-elles ?

17 avril 2012 A partir du 1er janvier 2014, le prix de la vente d’un bien immobilier ne pourra plus être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque. Plus question de payer en espèce, même pour un maximum de 10 % sans excéder 5.000 € (art. 170, 2° de la loi programme I du 29 mars 2012). Comme c’est déjà le cas, le compromis et l’acte doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée.

16 avril 2012 A partir de ce 16 avril 2012, le montant maximum qu’il sera possible de payer en espèces lors de la vente d’un bien immobilier, ne pourra excéder 10 % du prix ou 5.000 €,  et non plus 15.000 € comme auparavant (art. 170, 1° de la loi programme I du 29 mars 2012). La convention et l’acte de vente doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée.

15 avril 2012 le prix de la vente d’un bien mobilier ne pouvait être payé en espèces pour plus de 15.000 €. A partir du 16 avril 2012, ce sera pour plus de 5.000 € sans dépasser 10 % du prix de la vente, et il faudra appliquer cela aux prestations de services également, que la vente ou la prestation de services soit effectuée en une opération ou sous la forme d’opérations fractionnées qui apparaissent liées. Et à partir du 1er janvier 2014, le seuil sera porté à 3.000 €. En cas de paiement en cash, le commerçant ou le prestataire doit informer la CTIF.

14 avril 2012 La Région de Bruxelles-Capitale a mis en ligne  sur www.urbanisme.irisnet.be une application web permettant de suivre on line l’état d’avancement d’une demande de permis d’urbanisme ou de lotir. Une vidéo explique au visiteur du site comme faire. L’application permet aussi de s’informer sur tous les dossiers de permis d’urbanisme en cours en Région bruxelloise.

13 avril 2012 La loi programme I du 29 mars 2012 prévoit que les curateurs de faillite, les administrateurs provisoires visés à l’article 8 de la loi du 8 août 1997 sur les faillites, qui dans l’exercice de leurs missions ou de leur profession constatent des faits qu’ils savent ou soupçonnent être liés au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme sont tenus d’en informer sans délai, par écrit ou par voie électronique, la Cellule de traitement des informations financières.

12 avril 2012 L’article 97 du décret wallon du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement prévoyait que le permis est périmé si les travaux n’ont pas été commencés de manière significative dans les deux ans à compter du jour où le permis devient exécutoire. Ce délai est porté à trois ans par le décret modificatif du 29 mars 2012. La péremption s’opère de plein droit. Toutefois, à la demande de l’exploitant, le permis est prorogé pour une période de deux ans et non plus d’un an. Cette demande est introduite trente jours avant l’expiration du délai de péremption visé aux alinéas précédents. Les permis uniques octroyés avant le 1er avril 2012 dont le délai de mise en œuvre arrive à expiration à dater du 1er avril 2012, sont prorogés, à la demande de l’exploitant, par l’autorité compétente en première instance pour délivrer le permis pour une période de trois ans. Les permis uniques prorogés avant le 1er avril 2012 voient leur prorogation prolongée d’un délai de deux ans supplémentaires à dater de l’expiration du délai de prorogation initial du permis pour autant que ce délai ne soit pas échu. Ces modifications entrent en vigueur le 1er avril 2012.

11 avril 2012 L’article 68-7 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurance terrestre définit les zones à risques comme étant les endroits qui ont été ou qui peuvent être exposés à des inondations répétitives et importantes. Ces zones sont délimitées par un arrêté royal en accord avec les Régions. L’article 68-7, § 3, précise que l’assureur incendie peut refuser sa couverture contre l’inondation lorsque le bâtiment a été construit plus de dix-huit mois après la date de publication au Moniteur belge de l’arrêté royal classant la zone de situation du bien en zone à risque. Selon l’article 68-7, § 4, le notaire doit indiquer dans l’acte authentique si le bâtiment vendu est situé en zone à risque. La mention de cette situation doit également être faite poar le cédant, par écrit, dans tout acte translatif ou constitutif de droit réel. Les Communes ont l’obligation de délivrer l’information de ce qu’un bâtiment situé dans la Commune est en zone à risque.

10 avril 2012 Le gouvernement wallon a fait publier différents arrêtés du 23 mars 2012 permettant de subsidier le logement d’insertion. Ces arrêtés sont relatifs à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public (1) en vue de la création de logements d’insertion, (2) ou en vue de l’acquisition d’un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l’adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux, (3) ou en vue de la construction de logements sociaux, (4) ou encore en vue de la création de logements de transit. La Région peut aussi octroyer une aide aux pouvoirs locaux et régies autonomes (1) en vue de la construction de logements sociaux et (2) en vue de l’acquisition d’un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l’adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux. Les arrêtés permettent aussi à la Région d’accorder une aide aux opérateurs visés à l’article 32 du Code wallon du Logement, pour (1) créer des logements d’insertion et (2) des logements de transit. L’opérateur est malheureusement une personne morale de droit public ou un organisme agréé pour l’accueil, l’hébergement et l’accompagnement des personnes en difficultés sociales. Le secteur purement privé n’a accès qu’aux aides au conventionnement d’un bien immobilier (art. 33 du CLH). Quand donc comprendra-t-on en Wallonie que seul le secteur privé est capable de dynamiser le marché du logement pour les personnes à faible revenu et même le logement d’insertion ?

9 avril 2012 Le contrat de transaction doit être écrit, selon l’article 2044, alinéa 2, du Code civil. Cependant, en vertu de l’article 25 du Code de commerce, la preuve des engagements commerciaux peut être rapportée par des moyens autres que ceux qui sont admis par le droit civil, et notamment par des présomptions, dans tous les cas où le juge croit devoir l’admettre, sauf les exceptions établies pour des cas particuliers. Dans un arrêt du 19 mars 2012 (rôle n° C.10.0645.F, www.juridat.be), la Cour de cassation rappelle que ne constitue pas une exception à la règle de la liberté de la preuve en matière commerciale, l’article 2044, alinéa 2, du Code civil, suivant lequel le contrat de transaction doit être rédigé par écrit. En matière commerciale, le juge peut, dès lors, admettre la preuve de l’existence de la transaction par des présomptions, même en l’absence d’un commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1347 du Code civil.

8 avril 2012 Le revenu cadastral es fixé pour les immeuble bâtis ou non bâtis et pour le matériel et outillage qui sont immeubles par nature ou par destination. Il faut trouver dans le droit civil ce que recouvrent ces notions. L’article 517 du Code civil prévoit que les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent. La mobilité fonctionnelle limitée d’un objet qui est destiné à rester à un emplacement déterminé de manière durable et à y être lié au sol ne lui fait pas perdre son caractère de bien immeuble par nature, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mars 2012 (rôle n° F.11.0037.N, www.juridat.be). Il s’agissait d’une très lourde grue roulante sur rail le long du canal Gand-Terneuzen qui pouvait rouler sur des centaines de mètre mais seulement sur rails et pour les besoins du déchargement des bateaux.  Un tel équipement est bien immeuble par nature, dit la Cour de cassation, même s’il est à  mobilité réduite.

7 avril 2012 L’acte authentique de vente, de location pour plus de neuf ans ou de constitution d’un droit réel doit mentionner l’affectation prévue au moment de l’acte par les plans d’affectation du sol. L’acte authentique doit aussi contenir la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant que le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme ou d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir qu’un permis pourrait être obtenu. La déclaration doit préciser qu’à défaut de permis ou de certificat, il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien des actes et travaux soumis à l’obtention d’un permis préalable, et que ces actes et travaux ne peuvent être effectués tant que le permis d’urbanisme n’a pas été obtenu (art. 99 CoBAT). Le compromis doit également contenir cette déclaration du vendeur, du bailleur  ou du constituant. Les agents immobiliers qui rédigent les compromis doivent y être attentifs. Selon l’article 108 CoBAT, le notaire fait mention dans l’acte de vente, de location ou de constitution d’un droit réel, de la date du permis de lotir, de l’acte de division, du cahier des charges du lotissement et des dispositions du permis de lotir ainsi que, le cas échéant, des dispositions modificatives. II en va de même des actes sous seing privé qui constatent ces opérations.

6 avril 2012 La situation irrégulière d’un immeuble est-elle de nature à invalider la vente de celui-ci ? Il peut s’agir d’un bien ne répondant pas aux normes de sécurité et d’hygiène, dépourvu de certificat de PEB, dont certains travaux ne sont pas couverts par un permis d’urbanisme, etc. Un arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 1999 (Pas., 1999, I, p. 199) apporte des éléments de réponse. Il s’agissait d’une police d’assurance incendie portant sur un chalet construit sans permis d’urbanisme. Le juge d’appel avait considéré que la police était nulle en raison de son objet illicite. Or, dit la Cour de cassation, l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur. L’objet du contrat d’assurance est la couverture d’un risque déterminé moyennant un prix et c’est cet objet qui doit être licite. Dès lors que le juge d’appel ne relève pas que la couverture d’assurance crée ou maintient une situation illégale, c’est à tort qu’il considère que la police est nulle en raison du caractère illicite de son objet. On peut en déduire que la vente est nulle si elle a pour objet de créer ou de maintenir la situation illicite.

5 avril 2012 Le législateur a expressément voulu interdire toute commercialisation d’un bien avant que celle-ci ne soit déclarée conforme à l’intérêt général par la délivrance d’un permis de lotir. Cette volonté est exprimée dans l’article 88, § 1, 1°, CWATUPE selon lequel « nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège communal, du fonctionnaire délégué ou du Gouvernement, procéder à l’urbanisation d’un bien, en ce compris la promotion ou la publicité y afférente. » Cette disposition est d’ordre public et interdit toute vente d’un lot avant la délivrance du permis d’urbanisation en Région wallonne. Dans un arrêt du 24 février 2011, la Cour de cassation ajoute qu’il « suit de cette disposition d’ordre public que la vente de l’un des lots qui seront issus de la division d’un terrain est nulle si elle est conclue, fût-ce sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de lotir, avant la délivrance de ce permis » (rôle n° C.09.0553.F, www.juridat.be). Ainsi, non seulement la vente est nulle avant la délivrance du permis d’urbanisation, mais aussi la vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un tel permis. Ce n’est pas une application de l’article 1172 du Code civil puisque la condition n’est pas comme telle contraire à l’ordre public. C’est la conséquence civile sur un contrat d’une interdiction par une norme administrative. En Région de Bruxelles-Capitale, l’article 103 CoBAT dispose que « nul ne peut, sans un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins, lotir un terrain. Par « lotir » on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un de ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation. » La règle devrait donc être identique à Bruxelles. En Région flamande, la prohibition même sous condition suspensive est du reste expresse (art. 4.1.1., 14° et 4.2.15, § 1, Codex).

4 avril 2012 Le propriétaire peut accorder à un preneur ou à toute autre personne un droit d’information préalable dans le cas où il vend le bien, avec un délai laissé à cette personne pour manifester son intention d’acheter. Le droit d’information préalable consiste à susciter une offre d’achat du locataire avant le mettre le bien sur le marché, sans obligation d’accepter l’offre qu’il émettra éventuellement. C’est une priorité de négociation mais pas un engagement. C’est pour cela que le droit d’information préalable est souvent jugé insuffisant. On lui préfère le droit de premier refus (right of first refusal). La clause dite de first refusal implique que le candidat à la vente s’adresse, par priorité, au bénéficiaire de la clause en l’informant de la mise en vente. Toutefois, le mécanisme du droit de first refusal contient une étape supplémentaire qui en est le complément naturel. Si le bénéficiaire refuse, le candidat vendeur est libre de trouver un tiers candidat acheteur. Mais s’il le trouve, le bénéficiaire récupère le droit d’acquérir, aux mêmes prix et conditions que l’offre formulée par le tiers. En effet, le droit d’être informé de la mise en vente à tel prix n’est pas utile si, après refus de ce prix, le bénéficiaire ne peut suivre en cas d’offre d’un tiers à un prix moindre. Le droit de first refusal n’est donc rien d’autre qu’une première présentation du bien qui peut être suivie, en cas de refus et une fois le tiers acquéreur déterminé, d’une véritable préemption (S. Prat, Les pactes d’actionnaires relatifs au transfert de valeurs mobilières, Litec, Paris, 1992, p. 99, n° 172). En matière immobilière, un arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 17 octobre 2003 (Res et Jura Immobilia, 2004, p. 212) reconnaît la clause de first refusal et la distingue de l’option d’achat. Il faut encore noter que le déclenchement de tout droit d’acheter doit être précédé de la remise de l’attestation du sol avant l’offre, sauf s’il est prévu que les opérations seront réalisées sous la condition suspensive des informations en la matière.

3 avril 2012 L’article 9, § 1er, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 3 détermine la période de révision de la TVA. Cette période débute le premier janvier de l’année au cours de laquelle le droit à déduction a pris naissance. Elle expire pour les immeubles  d’investissement à l’expiration de la 14ième année qui suit celle au cours de laquelle le droit à déduction est né. Selon une Décision TVA n° E.T. 121.450 du 27 mars 2012, le délai court pour les investissements immobiliers au 1er janvier de l’année au cours de laquelle l’immeuble a été mis en service par l’assujetti.

2 avril 2012 Un élément constitutif essentiel de la vente est le prix qui doit consister en argent. Une vente d’immeuble contre une prestation de service (entretenir le vendeur ou lui construire un immeuble) n’est pas une vente mais un contrat innomé ou un échange. Si l’échange répond aux mêmes règles que la vente (art. 1707), sauf la lésion (art. 1706), il n’en ira pas de même d’un contrat innomé. Si, au stade de l’exécution et non de la conclusion de la vente, les parties conviennent d’une dation en paiement sans novation, l’opération restera, à notre avis, régie par les règles de la vente. De ce que le prix est un élément constitutif essentiel de la vente, découle que la vente à vil prix doit être annulée, sans préjudice de la lésion. De même, si la détermination du prix est laissée à l’arbitrage d’un tiers, la vente ne sera parfaite qu’au moment où le tiers aura fixé le prix (art. 1592). Enfin, si le prix est réel mais stipulé avec dispense de le payer, la vente sera en réalité un acte apparent dont la contre-lettre sera une donation déguisée. Lorsqu’à l’occasion d’une vente, le vendeur est amené à payer une indemnité neutralisant le prix, et qu’apparaît ainsi un « prix négatif », la vente peut être annulée.

1er avril 2012 Selon l’article 12 de la loi du 10 avril 1841, les chemins vicinaux, tels qu’ils sont reconnus et maintenus par les plans généraux d’alignement et de délimitation, sont imprescriptibles aussi longtemps qu’ils servent à l’usage public. Cela porte aussi sur les sentiers vicinaux. Le passage peut donc être éteint par l’écoulement d’un délai de 30 ans sans usage public. Par usage public, il faut exclure l’usage des ouvriers communaux qui entretiennent l’assiette et l’usage du propriétaire des lieux (Civ., Nivelles, 30 mars 2011, Amén., 2012/1, p. 42). Notons que l’on peut prescrire une portion du chemin, pour autant que l’usage disparaisse sur cette portion en toute la largeur du chemin et durant 30 ans. En Région Wallonne, le décret du 3 juin 2011 a supprimé la prescription par non usage public mais cette suppression n’est pas encore en vigueur. Elle le sera au plus tard le 1er septembre 2012.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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