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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vers un encadrement des loyers à Bruxelles ?

Les négociations pour la formation du gouvernement fédéral passent par un accord reconfigurant les équilibres institutionnels. Et il n’est pas de jour sans que l’on apprenne que telle compétence serait régionalisée, et que tel budget serait transféré.

C’est ainsi que la régionalisation complète des baux « à loyer » (formule redondante mais usitée) a été évoqué, et manifestement cette question fait l’objet d’un large consensus.

Mais le logement est déjà régionalisé, me direz-vous. Oui et non. Le droit au logement est garanti par la Constitution (art. 23). L’article 39 de la Constitution et l’article 6, § 1er, IV de la loi spéciale du 8 août 1980 donnent compétence aux Régions pour régler « le logement et la police des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publique ». C’est une politique de pleine autonomie.

Toutefois, les relations entre bailleurs et locataires, qui découlent du Code civil restent de compétence résiduelle fédérale. Le Conseil d’État l’a affirmé dans son avis solidement motivé sur l‘avant projet de la loi qui allait devenir la loi du 13 avril 1997 (Doc. Parl., ses.o., 1996-1997, avis du Conseil d’Etat du 28 septembre 1996, n° 717/1, p. 24-25).

En d’autres termes, la matière du bail est constitutionnelle (droit fondamental au logement), fédérale pour les relations contractuelles et régionale pour le reste.

Ce qui sera donc régionalisé, c’est le domaine de la relation contractuelle bailleur-locataire. Ainsi, à terme, le propriétaire d’une villa à Middelkerke et d’une maison de rapport à Bruxelles appliquera différentes législations dans ses rapports avec ses locataires.

Cette probable régionalisation risque d’avoir d’autres conséquences. Il faut ici se rappeler de l’accord de Gouvernement 2009-2014 de la Région de Bruxelles-Capitale. Un chapitre de cette déclaration anticipe sur la régionalisation totale des baux à loyer.

Citons le texte : « Encadrer les loyers : des grilles de référence de loyers par quartier seront établies après consultation des représentants des locataires, propriétaires et des partenaires sociaux. Pour ce faire, il sera tenu compte des expériences-pilote menées au niveau fédéral. Dès à présent et dans la perspective de la régionalisation  de la compétence sur la réglementation des loyers (on y arrive), le Gouvernement préparera le cadre législatif et réglementaire permettant de valider ces grilles. Ces loyers de référence tiendront notamment et progressivement compte de la qualité énergétique des biens proposés.

Le logement est un droit constitutionnel et un besoin fondamental à ce point prégnantqu’il ne peut être laissé à la seule détermination du marché. Dans cet esprit, le Gouvernement sera attentif aux loyers démesurés qui sont demandés par certains propriétaires. Seront étudiés, en fonction des disponibilités budgétaires, des incitants notamment fiscaux favorisant les propriétaires qui coopèrent aux objectifs sociaux et environnementaux du Gouvernement. »

Autrement dit, le Gouvernement régional bruxellois a prévu d’encadrer les loyers, forcément trop élevés, dès régionalisation totale de cette matière.

S’agissait-il d’un effet d’annonce politiquement correct ou d’une ferme résolution ?

C’est peut-être bien sérieux, car la déclaration contient également un projet d’allocation destinée à aider les locataires à accéder à un logement décent.

Il est question de l’instauration d’une nouvelle allocation-loyer qui sera conditionnée à l’état des finances régionales (voilà qui n’est pas rassurant) et, justement, à la mise en place de grilles de référence de loyers qui seront fonction de fourchettes de valeurs.

Ce genre de projet illustre de manière navrante les effets néfastes de la régionalisation. En effet, un investisseur immobilier ne donnera évidemment pas la préférence à Bruxelles, où ses loyers seront « encadrés », et délaissera Bruxelles alors que la politique régionale est, justement, d’améliorer l’offre de logements à Bruxelles.

Les pouvoirs publics devront se substituer au privé. Et Bruxelles n’en a pas les moyens.

Le 14 septembre 2010

Commentaires

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  1. Le gouvernement bruxellois a finalement décidé de ne pas encadrer les loyers comme elle l’avait pourtant promis. La raison? Cette mesure est tout simplement impayable.

    L’idée de départ était d’établir une grille de référence des loyers par quartier, puis d’octroyer un incitant fiscal aux propriétaires acceptant de pratiquer des prix abordables.

    Selon les calculs de nos élus, une simple réduction de 10% du précompte immobilier pour les propriétaires qui demandent un loyer inférieur de minimum 10% au loyer indicatif, coûterait 15 millions d’euros (12 millions aux communes et 3 millions à la Région). Les coûts grimperaient même jusqu’à 60 millions d’euros lorsqu’on va plus loin dans la simulation (source IPI news citant la DH).

    juin 13, 2013

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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