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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vers un encadrement des loyers à Bruxelles ?

Les négociations pour la formation du gouvernement fédéral passent par un accord reconfigurant les équilibres institutionnels. Et il n’est pas de jour sans que l’on apprenne que telle compétence serait régionalisée, et que tel budget serait transféré.

C’est ainsi que la régionalisation complète des baux « à loyer » (formule redondante mais usitée) a été évoqué, et manifestement cette question fait l’objet d’un large consensus.

Mais le logement est déjà régionalisé, me direz-vous. Oui et non. Le droit au logement est garanti par la Constitution (art. 23). L’article 39 de la Constitution et l’article 6, § 1er, IV de la loi spéciale du 8 août 1980 donnent compétence aux Régions pour régler « le logement et la police des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publique ». C’est une politique de pleine autonomie.

Toutefois, les relations entre bailleurs et locataires, qui découlent du Code civil restent de compétence résiduelle fédérale. Le Conseil d’État l’a affirmé dans son avis solidement motivé sur l‘avant projet de la loi qui allait devenir la loi du 13 avril 1997 (Doc. Parl., ses.o., 1996-1997, avis du Conseil d’Etat du 28 septembre 1996, n° 717/1, p. 24-25).

En d’autres termes, la matière du bail est constitutionnelle (droit fondamental au logement), fédérale pour les relations contractuelles et régionale pour le reste.

Ce qui sera donc régionalisé, c’est le domaine de la relation contractuelle bailleur-locataire. Ainsi, à terme, le propriétaire d’une villa à Middelkerke et d’une maison de rapport à Bruxelles appliquera différentes législations dans ses rapports avec ses locataires.

Cette probable régionalisation risque d’avoir d’autres conséquences. Il faut ici se rappeler de l’accord de Gouvernement 2009-2014 de la Région de Bruxelles-Capitale. Un chapitre de cette déclaration anticipe sur la régionalisation totale des baux à loyer.

Citons le texte : « Encadrer les loyers : des grilles de référence de loyers par quartier seront établies après consultation des représentants des locataires, propriétaires et des partenaires sociaux. Pour ce faire, il sera tenu compte des expériences-pilote menées au niveau fédéral. Dès à présent et dans la perspective de la régionalisation  de la compétence sur la réglementation des loyers (on y arrive), le Gouvernement préparera le cadre législatif et réglementaire permettant de valider ces grilles. Ces loyers de référence tiendront notamment et progressivement compte de la qualité énergétique des biens proposés.

Le logement est un droit constitutionnel et un besoin fondamental à ce point prégnantqu’il ne peut être laissé à la seule détermination du marché. Dans cet esprit, le Gouvernement sera attentif aux loyers démesurés qui sont demandés par certains propriétaires. Seront étudiés, en fonction des disponibilités budgétaires, des incitants notamment fiscaux favorisant les propriétaires qui coopèrent aux objectifs sociaux et environnementaux du Gouvernement. »

Autrement dit, le Gouvernement régional bruxellois a prévu d’encadrer les loyers, forcément trop élevés, dès régionalisation totale de cette matière.

S’agissait-il d’un effet d’annonce politiquement correct ou d’une ferme résolution ?

C’est peut-être bien sérieux, car la déclaration contient également un projet d’allocation destinée à aider les locataires à accéder à un logement décent.

Il est question de l’instauration d’une nouvelle allocation-loyer qui sera conditionnée à l’état des finances régionales (voilà qui n’est pas rassurant) et, justement, à la mise en place de grilles de référence de loyers qui seront fonction de fourchettes de valeurs.

Ce genre de projet illustre de manière navrante les effets néfastes de la régionalisation. En effet, un investisseur immobilier ne donnera évidemment pas la préférence à Bruxelles, où ses loyers seront « encadrés », et délaissera Bruxelles alors que la politique régionale est, justement, d’améliorer l’offre de logements à Bruxelles.

Les pouvoirs publics devront se substituer au privé. Et Bruxelles n’en a pas les moyens.

Le 14 septembre 2010

Commentaires

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  1. Le gouvernement bruxellois a finalement décidé de ne pas encadrer les loyers comme elle l’avait pourtant promis. La raison? Cette mesure est tout simplement impayable.

    L’idée de départ était d’établir une grille de référence des loyers par quartier, puis d’octroyer un incitant fiscal aux propriétaires acceptant de pratiquer des prix abordables.

    Selon les calculs de nos élus, une simple réduction de 10% du précompte immobilier pour les propriétaires qui demandent un loyer inférieur de minimum 10% au loyer indicatif, coûterait 15 millions d’euros (12 millions aux communes et 3 millions à la Région). Les coûts grimperaient même jusqu’à 60 millions d’euros lorsqu’on va plus loin dans la simulation (source IPI news citant la DH).

    juin 13, 2013

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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