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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vers un encadrement des loyers à Bruxelles ?

Les négociations pour la formation du gouvernement fédéral passent par un accord reconfigurant les équilibres institutionnels. Et il n’est pas de jour sans que l’on apprenne que telle compétence serait régionalisée, et que tel budget serait transféré.

C’est ainsi que la régionalisation complète des baux « à loyer » (formule redondante mais usitée) a été évoqué, et manifestement cette question fait l’objet d’un large consensus.

Mais le logement est déjà régionalisé, me direz-vous. Oui et non. Le droit au logement est garanti par la Constitution (art. 23). L’article 39 de la Constitution et l’article 6, § 1er, IV de la loi spéciale du 8 août 1980 donnent compétence aux Régions pour régler « le logement et la police des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publique ». C’est une politique de pleine autonomie.

Toutefois, les relations entre bailleurs et locataires, qui découlent du Code civil restent de compétence résiduelle fédérale. Le Conseil d’État l’a affirmé dans son avis solidement motivé sur l‘avant projet de la loi qui allait devenir la loi du 13 avril 1997 (Doc. Parl., ses.o., 1996-1997, avis du Conseil d’Etat du 28 septembre 1996, n° 717/1, p. 24-25).

En d’autres termes, la matière du bail est constitutionnelle (droit fondamental au logement), fédérale pour les relations contractuelles et régionale pour le reste.

Ce qui sera donc régionalisé, c’est le domaine de la relation contractuelle bailleur-locataire. Ainsi, à terme, le propriétaire d’une villa à Middelkerke et d’une maison de rapport à Bruxelles appliquera différentes législations dans ses rapports avec ses locataires.

Cette probable régionalisation risque d’avoir d’autres conséquences. Il faut ici se rappeler de l’accord de Gouvernement 2009-2014 de la Région de Bruxelles-Capitale. Un chapitre de cette déclaration anticipe sur la régionalisation totale des baux à loyer.

Citons le texte : « Encadrer les loyers : des grilles de référence de loyers par quartier seront établies après consultation des représentants des locataires, propriétaires et des partenaires sociaux. Pour ce faire, il sera tenu compte des expériences-pilote menées au niveau fédéral. Dès à présent et dans la perspective de la régionalisation  de la compétence sur la réglementation des loyers (on y arrive), le Gouvernement préparera le cadre législatif et réglementaire permettant de valider ces grilles. Ces loyers de référence tiendront notamment et progressivement compte de la qualité énergétique des biens proposés.

Le logement est un droit constitutionnel et un besoin fondamental à ce point prégnantqu’il ne peut être laissé à la seule détermination du marché. Dans cet esprit, le Gouvernement sera attentif aux loyers démesurés qui sont demandés par certains propriétaires. Seront étudiés, en fonction des disponibilités budgétaires, des incitants notamment fiscaux favorisant les propriétaires qui coopèrent aux objectifs sociaux et environnementaux du Gouvernement. »

Autrement dit, le Gouvernement régional bruxellois a prévu d’encadrer les loyers, forcément trop élevés, dès régionalisation totale de cette matière.

S’agissait-il d’un effet d’annonce politiquement correct ou d’une ferme résolution ?

C’est peut-être bien sérieux, car la déclaration contient également un projet d’allocation destinée à aider les locataires à accéder à un logement décent.

Il est question de l’instauration d’une nouvelle allocation-loyer qui sera conditionnée à l’état des finances régionales (voilà qui n’est pas rassurant) et, justement, à la mise en place de grilles de référence de loyers qui seront fonction de fourchettes de valeurs.

Ce genre de projet illustre de manière navrante les effets néfastes de la régionalisation. En effet, un investisseur immobilier ne donnera évidemment pas la préférence à Bruxelles, où ses loyers seront « encadrés », et délaissera Bruxelles alors que la politique régionale est, justement, d’améliorer l’offre de logements à Bruxelles.

Les pouvoirs publics devront se substituer au privé. Et Bruxelles n’en a pas les moyens.

Le 14 septembre 2010

Commentaires

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  1. Avatar

    Le gouvernement bruxellois a finalement décidé de ne pas encadrer les loyers comme elle l’avait pourtant promis. La raison? Cette mesure est tout simplement impayable.

    L’idée de départ était d’établir une grille de référence des loyers par quartier, puis d’octroyer un incitant fiscal aux propriétaires acceptant de pratiquer des prix abordables.

    Selon les calculs de nos élus, une simple réduction de 10% du précompte immobilier pour les propriétaires qui demandent un loyer inférieur de minimum 10% au loyer indicatif, coûterait 15 millions d’euros (12 millions aux communes et 3 millions à la Région). Les coûts grimperaient même jusqu’à 60 millions d’euros lorsqu’on va plus loin dans la simulation (source IPI news citant la DH).

    juin 13, 2013

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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