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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Une bulle immobilière en Belgique ?

Une étude de l’agence de notation Standard & Poor’s avance que l’immobilier belge est surévalué de 47 à 60 %, rapporte le site www.express.be.

Cette source ajoute que le journal The Economist situe la surévaluation à 56 %.

Le quotidien www.lesoir.be a également relayé cette information (24 août 2012).

C’est le rapport du niveau des rémunérations au prix de l’immobilier qui amène Standard & Poor’s à la conclusion que le marché serait surévalué.

L’agence exclut cependant un risque de formation d’une bulle immobilière dès lors que la demande est en constante hausse.

Rassurez-vous, Standard & Poor’s estime tout de même que les taux bas combinés avec l’épargne importante des ménages ramène la surélévation de l’immobilier belge à 15 %…

Qu’en penser ?

Tout le monde en est conscient : les prix de l’immobilier augmentent plus vite que le revenu des ménages (parlons de l’immobilier résidentiel).

Les prix de l’immobilier augmentent depuis 2000. Entre mars 2000 et décembre 2011, l’indice des prix immobiliers en Belgique a plus que doublé (+ 100 %) même si les prix ont chuté de 3 % entre décembre 2008 et septembre 2009 (source www.journaldunet.com et www.immotrace.be).

Et les revenus ?

En Belgique, entre 1999 et 2009, l’évolution du revenu moyen net imposable par habitant et par région se présente comme suit :

Moyenne belge             + 45,6 %

Bruxelles                     + 31,2 %

Flandre                         + 46,4 %

Wallonie                       + 48,7 %

(Source : Direction générale statistique et information économique, communiqué de presse du 7 décembre 2011, http://statbel.fgov.be).

Bref l’immobilier avance deux fois plus vite.

Comment faire pour absorber une évolution du marché immobilier plus importante que celle du revenu des ménages ?

  • Augmenter la part consacrée au logement dans les dépenses des ménages ; effectivement, cette part située à 30-35 % approche 40 %.
  • Augmenter la durée des prêts qui dépasse 20 voire 25 ans.
  • Contracter un crédit bullet (on ne paie que les intérêts) en attendant un héritage (la durée de vie est telle que l’on hérite bien après l’âge auquel on achète sa maison).
  • Acheter plus petit, mais le marché ne change pas rapidement ses gabarits.
  • Réduire le prix des crédits. Effectivement, les taux sont bas actuellement, mais les banques sont plus fermes sur la quotité à autofinancer .

Selon le baromètre des taux (www.immotheker.be), les taux à 10 ans fixe, quotité 80 %, sont restés entre 4 % et 3,40 % depuis début 2010.

On emprunte actuellement à 3,06 % (révisible chaque année, quotité 80 %).

La tendance générale est à la baisse ; entre 2007 et 2012, on est passé de 5 % à 3 %, avec une pointe à presque 6 % en 2008 (source : idem).

Tout cela permet de supporter une hausse des prix, mais ces facteurs ne sont pas extensibles à souhait.

Il y a une limite à la durée des crédits, à la part disponible pour le logement et les taux ne pourront tout de même pas descendre sous ceux de l’épargne.

Que retenir encore ?

Le taux de propriétaires en Belgique est très élevé : 75 %. Un tiers de ceux qui ne sont pas encore propriétaires s’apprêtent à le devenir.

Le marché locatif est donc restreint. Cela doit tempérer la propension des investisseurs à acheter sans retenue.

Selon l’Observatoire des loyers, entre 2006 et 2008, l’évolution des loyers suivait celle de l’indice santé il semble que ce ne soit plus le cas, du moins à Bruxelles.

À Bruxelles, le loyer moyen des logements a augmenté de 4,5 % entre 2008 et 2010 hors inflation.

Le rendement dans l’immobilier résidentiel n’est pas forcément meilleur que dans le papier mais il bénéficie des déconvenues récentes des investisseurs en actions. L’illiquidité de l’immobilier est compensée par sa stabilité et une longue période de croissance.

Enfin, la demande de logement devrait augmenter : de 2000 et 2010, la population belge est passée de 10.239.085 à 10.839.905 unités (source wikipedia).

Cependant, entre 2003 et 2011, le nombre de permis d’urbanisme (bâtir) est resté plus au moins stable ; pour les bâtiments résidentiels le nombre de PU est passé de 25.202 en 2003 à 27.054 en 2010 (source : La brique en chiffres, chiffres clés de la construction, de l’immobilier et du logement 2012, Direction générale Statistique et Information économique, www.statbel.fgov.be).

Le marché n’est pas pléthorique, ni anémique sauf dans le logement social où le déficit est dramatique.

Enfin, ce qui précède constitue des données moyennes.

Or le marché belge n’est pas homogène, loin s’en faut. Il s’agit plutôt d’une mosaïque de marchés géographiques divisés en plusieurs segments.

Voilà donc quelques éléments de réflexion.

Faites-vous à présent une opinion : allons-nous vers un effondrement du marché ?

Le 25 août 2012

Commentaires

  1. Avatar
  2. Avatar
    francois jp #

    Bonjour,
    que pensez vous de l’impact possible des nouvelles mesures gouvernementales proposées quant à l’immobilier , à savoir une proposition d’encadrement et de blocage des loyers, une taxation modifiée (encore non connue de manière certaine) des revenus immobiliers (bonus logement, non déduction d’intérêts, impôt sur la fortune,,,),, alors qu’en hollande la modification partielle de la fiscalité immobilière a conduit à un chute dramatique soudaine des prix.
    Le danger de la régionalisation toute proche fait craindre le pire, chaque région devenant fort autonome, la stabilité connue ces dernières décennies risque d’être modifiée,…n’assisterons nous pas à une concurrence fiscale importante entre régions, entraînant un exode tant de sièges sociaux que de lieux de résidence vers la flandre,ceci ayant naturellement un impact sur les valeurs, et les parties francophones du pays, plus pauvres, ne seront elles pas contraintes à chercher des moyens financiers dans les bastions de l’économie préservés jusqu’à aujourd’hui à savoir l’immobilier (ce qui est déjà proposé tant par le ps que par écolo).
    De plus les accords de bâle III, contraignent notamment les banques à avoir des bilans plus solides, à diminuer l’endettement individuel des ménages , de sorte qu’aujourd’hui les ménages ont plus difficile à obtenir un financement , financement qui est aussi principalement accordé sur une durée toujours plus courte qu’auparavant , la tendance s’étant inversée par volonté européenne.
    Pouvez-vous me rassurer?
    François jp

    mai 28, 2014

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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