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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une bulle immobilière en Belgique ?

Une étude de l’agence de notation Standard & Poor’s avance que l’immobilier belge est surévalué de 47 à 60 %, rapporte le site www.express.be.

Cette source ajoute que le journal The Economist situe la surévaluation à 56 %.

Le quotidien www.lesoir.be a également relayé cette information (24 août 2012).

C’est le rapport du niveau des rémunérations au prix de l’immobilier qui amène Standard & Poor’s à la conclusion que le marché serait surévalué.

L’agence exclut cependant un risque de formation d’une bulle immobilière dès lors que la demande est en constante hausse.

Rassurez-vous, Standard & Poor’s estime tout de même que les taux bas combinés avec l’épargne importante des ménages ramène la surélévation de l’immobilier belge à 15 %…

Qu’en penser ?

Tout le monde en est conscient : les prix de l’immobilier augmentent plus vite que le revenu des ménages (parlons de l’immobilier résidentiel).

Les prix de l’immobilier augmentent depuis 2000. Entre mars 2000 et décembre 2011, l’indice des prix immobiliers en Belgique a plus que doublé (+ 100 %) même si les prix ont chuté de 3 % entre décembre 2008 et septembre 2009 (source www.journaldunet.com et www.immotrace.be).

Et les revenus ?

En Belgique, entre 1999 et 2009, l’évolution du revenu moyen net imposable par habitant et par région se présente comme suit :

Moyenne belge             + 45,6 %

Bruxelles                     + 31,2 %

Flandre                         + 46,4 %

Wallonie                       + 48,7 %

(Source : Direction générale statistique et information économique, communiqué de presse du 7 décembre 2011, http://statbel.fgov.be).

Bref l’immobilier avance deux fois plus vite.

Comment faire pour absorber une évolution du marché immobilier plus importante que celle du revenu des ménages ?

  • Augmenter la part consacrée au logement dans les dépenses des ménages ; effectivement, cette part située à 30-35 % approche 40 %.
  • Augmenter la durée des prêts qui dépasse 20 voire 25 ans.
  • Contracter un crédit bullet (on ne paie que les intérêts) en attendant un héritage (la durée de vie est telle que l’on hérite bien après l’âge auquel on achète sa maison).
  • Acheter plus petit, mais le marché ne change pas rapidement ses gabarits.
  • Réduire le prix des crédits. Effectivement, les taux sont bas actuellement, mais les banques sont plus fermes sur la quotité à autofinancer .

Selon le baromètre des taux (www.immotheker.be), les taux à 10 ans fixe, quotité 80 %, sont restés entre 4 % et 3,40 % depuis début 2010.

On emprunte actuellement à 3,06 % (révisible chaque année, quotité 80 %).

La tendance générale est à la baisse ; entre 2007 et 2012, on est passé de 5 % à 3 %, avec une pointe à presque 6 % en 2008 (source : idem).

Tout cela permet de supporter une hausse des prix, mais ces facteurs ne sont pas extensibles à souhait.

Il y a une limite à la durée des crédits, à la part disponible pour le logement et les taux ne pourront tout de même pas descendre sous ceux de l’épargne.

Que retenir encore ?

Le taux de propriétaires en Belgique est très élevé : 75 %. Un tiers de ceux qui ne sont pas encore propriétaires s’apprêtent à le devenir.

Le marché locatif est donc restreint. Cela doit tempérer la propension des investisseurs à acheter sans retenue.

Selon l’Observatoire des loyers, entre 2006 et 2008, l’évolution des loyers suivait celle de l’indice santé il semble que ce ne soit plus le cas, du moins à Bruxelles.

À Bruxelles, le loyer moyen des logements a augmenté de 4,5 % entre 2008 et 2010 hors inflation.

Le rendement dans l’immobilier résidentiel n’est pas forcément meilleur que dans le papier mais il bénéficie des déconvenues récentes des investisseurs en actions. L’illiquidité de l’immobilier est compensée par sa stabilité et une longue période de croissance.

Enfin, la demande de logement devrait augmenter : de 2000 et 2010, la population belge est passée de 10.239.085 à 10.839.905 unités (source wikipedia).

Cependant, entre 2003 et 2011, le nombre de permis d’urbanisme (bâtir) est resté plus au moins stable ; pour les bâtiments résidentiels le nombre de PU est passé de 25.202 en 2003 à 27.054 en 2010 (source : La brique en chiffres, chiffres clés de la construction, de l’immobilier et du logement 2012, Direction générale Statistique et Information économique, www.statbel.fgov.be).

Le marché n’est pas pléthorique, ni anémique sauf dans le logement social où le déficit est dramatique.

Enfin, ce qui précède constitue des données moyennes.

Or le marché belge n’est pas homogène, loin s’en faut. Il s’agit plutôt d’une mosaïque de marchés géographiques divisés en plusieurs segments.

Voilà donc quelques éléments de réflexion.

Faites-vous à présent une opinion : allons-nous vers un effondrement du marché ?

Le 25 août 2012

Commentaires

  1. francois jp #

    Bonjour,
    que pensez vous de l’impact possible des nouvelles mesures gouvernementales proposées quant à l’immobilier , à savoir une proposition d’encadrement et de blocage des loyers, une taxation modifiée (encore non connue de manière certaine) des revenus immobiliers (bonus logement, non déduction d’intérêts, impôt sur la fortune,,,),, alors qu’en hollande la modification partielle de la fiscalité immobilière a conduit à un chute dramatique soudaine des prix.
    Le danger de la régionalisation toute proche fait craindre le pire, chaque région devenant fort autonome, la stabilité connue ces dernières décennies risque d’être modifiée,…n’assisterons nous pas à une concurrence fiscale importante entre régions, entraînant un exode tant de sièges sociaux que de lieux de résidence vers la flandre,ceci ayant naturellement un impact sur les valeurs, et les parties francophones du pays, plus pauvres, ne seront elles pas contraintes à chercher des moyens financiers dans les bastions de l’économie préservés jusqu’à aujourd’hui à savoir l’immobilier (ce qui est déjà proposé tant par le ps que par écolo).
    De plus les accords de bâle III, contraignent notamment les banques à avoir des bilans plus solides, à diminuer l’endettement individuel des ménages , de sorte qu’aujourd’hui les ménages ont plus difficile à obtenir un financement , financement qui est aussi principalement accordé sur une durée toujours plus courte qu’auparavant , la tendance s’étant inversée par volonté européenne.
    Pouvez-vous me rassurer?
    François jp

    mai 28, 2014

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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