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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une bulle immobilière en Belgique ?

Une étude de l’agence de notation Standard & Poor’s avance que l’immobilier belge est surévalué de 47 à 60 %, rapporte le site www.express.be.

Cette source ajoute que le journal The Economist situe la surévaluation à 56 %.

Le quotidien www.lesoir.be a également relayé cette information (24 août 2012).

C’est le rapport du niveau des rémunérations au prix de l’immobilier qui amène Standard & Poor’s à la conclusion que le marché serait surévalué.

L’agence exclut cependant un risque de formation d’une bulle immobilière dès lors que la demande est en constante hausse.

Rassurez-vous, Standard & Poor’s estime tout de même que les taux bas combinés avec l’épargne importante des ménages ramène la surélévation de l’immobilier belge à 15 %…

Qu’en penser ?

Tout le monde en est conscient : les prix de l’immobilier augmentent plus vite que le revenu des ménages (parlons de l’immobilier résidentiel).

Les prix de l’immobilier augmentent depuis 2000. Entre mars 2000 et décembre 2011, l’indice des prix immobiliers en Belgique a plus que doublé (+ 100 %) même si les prix ont chuté de 3 % entre décembre 2008 et septembre 2009 (source www.journaldunet.com et www.immotrace.be).

Et les revenus ?

En Belgique, entre 1999 et 2009, l’évolution du revenu moyen net imposable par habitant et par région se présente comme suit :

Moyenne belge             + 45,6 %

Bruxelles                     + 31,2 %

Flandre                         + 46,4 %

Wallonie                       + 48,7 %

(Source : Direction générale statistique et information économique, communiqué de presse du 7 décembre 2011, http://statbel.fgov.be).

Bref l’immobilier avance deux fois plus vite.

Comment faire pour absorber une évolution du marché immobilier plus importante que celle du revenu des ménages ?

  • Augmenter la part consacrée au logement dans les dépenses des ménages ; effectivement, cette part située à 30-35 % approche 40 %.
  • Augmenter la durée des prêts qui dépasse 20 voire 25 ans.
  • Contracter un crédit bullet (on ne paie que les intérêts) en attendant un héritage (la durée de vie est telle que l’on hérite bien après l’âge auquel on achète sa maison).
  • Acheter plus petit, mais le marché ne change pas rapidement ses gabarits.
  • Réduire le prix des crédits. Effectivement, les taux sont bas actuellement, mais les banques sont plus fermes sur la quotité à autofinancer .

Selon le baromètre des taux (www.immotheker.be), les taux à 10 ans fixe, quotité 80 %, sont restés entre 4 % et 3,40 % depuis début 2010.

On emprunte actuellement à 3,06 % (révisible chaque année, quotité 80 %).

La tendance générale est à la baisse ; entre 2007 et 2012, on est passé de 5 % à 3 %, avec une pointe à presque 6 % en 2008 (source : idem).

Tout cela permet de supporter une hausse des prix, mais ces facteurs ne sont pas extensibles à souhait.

Il y a une limite à la durée des crédits, à la part disponible pour le logement et les taux ne pourront tout de même pas descendre sous ceux de l’épargne.

Que retenir encore ?

Le taux de propriétaires en Belgique est très élevé : 75 %. Un tiers de ceux qui ne sont pas encore propriétaires s’apprêtent à le devenir.

Le marché locatif est donc restreint. Cela doit tempérer la propension des investisseurs à acheter sans retenue.

Selon l’Observatoire des loyers, entre 2006 et 2008, l’évolution des loyers suivait celle de l’indice santé il semble que ce ne soit plus le cas, du moins à Bruxelles.

À Bruxelles, le loyer moyen des logements a augmenté de 4,5 % entre 2008 et 2010 hors inflation.

Le rendement dans l’immobilier résidentiel n’est pas forcément meilleur que dans le papier mais il bénéficie des déconvenues récentes des investisseurs en actions. L’illiquidité de l’immobilier est compensée par sa stabilité et une longue période de croissance.

Enfin, la demande de logement devrait augmenter : de 2000 et 2010, la population belge est passée de 10.239.085 à 10.839.905 unités (source wikipedia).

Cependant, entre 2003 et 2011, le nombre de permis d’urbanisme (bâtir) est resté plus au moins stable ; pour les bâtiments résidentiels le nombre de PU est passé de 25.202 en 2003 à 27.054 en 2010 (source : La brique en chiffres, chiffres clés de la construction, de l’immobilier et du logement 2012, Direction générale Statistique et Information économique, www.statbel.fgov.be).

Le marché n’est pas pléthorique, ni anémique sauf dans le logement social où le déficit est dramatique.

Enfin, ce qui précède constitue des données moyennes.

Or le marché belge n’est pas homogène, loin s’en faut. Il s’agit plutôt d’une mosaïque de marchés géographiques divisés en plusieurs segments.

Voilà donc quelques éléments de réflexion.

Faites-vous à présent une opinion : allons-nous vers un effondrement du marché ?

Le 25 août 2012

Commentaires

  1. francois jp #

    Bonjour,
    que pensez vous de l’impact possible des nouvelles mesures gouvernementales proposées quant à l’immobilier , à savoir une proposition d’encadrement et de blocage des loyers, une taxation modifiée (encore non connue de manière certaine) des revenus immobiliers (bonus logement, non déduction d’intérêts, impôt sur la fortune,,,),, alors qu’en hollande la modification partielle de la fiscalité immobilière a conduit à un chute dramatique soudaine des prix.
    Le danger de la régionalisation toute proche fait craindre le pire, chaque région devenant fort autonome, la stabilité connue ces dernières décennies risque d’être modifiée,…n’assisterons nous pas à une concurrence fiscale importante entre régions, entraînant un exode tant de sièges sociaux que de lieux de résidence vers la flandre,ceci ayant naturellement un impact sur les valeurs, et les parties francophones du pays, plus pauvres, ne seront elles pas contraintes à chercher des moyens financiers dans les bastions de l’économie préservés jusqu’à aujourd’hui à savoir l’immobilier (ce qui est déjà proposé tant par le ps que par écolo).
    De plus les accords de bâle III, contraignent notamment les banques à avoir des bilans plus solides, à diminuer l’endettement individuel des ménages , de sorte qu’aujourd’hui les ménages ont plus difficile à obtenir un financement , financement qui est aussi principalement accordé sur une durée toujours plus courte qu’auparavant , la tendance s’étant inversée par volonté européenne.
    Pouvez-vous me rassurer?
    François jp

    mai 28, 2014

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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